英国房地产投资:多房出租投资HMO 经验分享

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英国房地产投资市场一直是中国人所热捧的投资类别和投资方向,往期的节目当中,我们也多次介绍过关于英国房地产投资的一些基本方法和基本介绍

今天要与大家分享的是另外一个高阶话题:HMO 多房分租投资管理的实战经验分享。 

我们请到的嘉宾是 LEON LIN,一位定居英国20年的资深房产投资人,为大家分享他在过去十几年中,对英国地产投资,特别是多房屋出租投资管理的一些经验和建议。

在观看视频以及嘉宾的介绍之前,读者首先需要了解一些基本的知识点和概念,我们简单为大家介绍如下:

什么是HMO?

目前最新的HMO的定义是什么?

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☑ 房东把房子分租给三个或三个以上不相关的人,并且超过一个家庭单位以上(例如三个不相关联的单身,或者例如一个单身和一对夫妇两个家庭单位分租),他们承租自己的房间,并共享厨房、浴室和厕所等设施;或者

☑ 有5个或者更多不相关的人居住;或者2个或2个以上独立的家庭分租。

凡上述情况的,都需要向地方当局当地Council申请HMO Licence许可证。

注意:在英国各地,上述政策确实存在细节的不同,具体还需要您向您的分组房子所在Council查询当地的具体要求。

分租房投资的好处是什么?

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通常而言,一套房拆成几间,总的房租收入肯定比单租大,而且经常看到公共活动区客厅,都被单独隔成一个大双人间租出去,基本上房客们进了家门就回到自己的房间,没啥休闲空间。

如果操作得当,多房出租投资所获得的收益比传统的整租房可以多赚75%以上!

因为HMO的租金收益要比一般的普通整套出租要高,房东手上的现金流更丰富,所以即使有一个租客出现空置期,整体收益还是高。

在英国一般来说,HMO的房子大概是4-6居室。HMO为三个以上租户合租一套房子,共用洗手间、厨房等设施。

而当租户人数超过五个,或者房产在三层或三层以上,就是一个“large HMO”。Large HMO就需要找当地政府申请执照,支付费用以及承担一些额外的责任,HMO的房产投资租金回报率高达15-20%。

分租房房东的主要职责有哪些?

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HMO新政策规定房东必须确保以下几点:

☑ 采取适当的消防安全措施,包括烟雾报警器设备,逃生指示灯和指示牌

☑ 每年进行Gas安全检查

☑ 每5年检查一次电器

☑ 房产单一分租房间大小满足居住要求并不拥挤

☑ 有足够的厨房和卫生间设施满足居住的人数使用

☑ 公共区域和公用设施干净整洁和良好的设备及时维修保障

☑ 有足够的垃圾箱和垃圾袋

目前最新的政策要求是什么?

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只要房屋被分租给任何5个或5个以上没有血缘关系的人现在需要有HMO许可证;对于房东把房子分租给三个或三个以上不相关的人,并且超过一个家庭单位以上(例如三个不相关联的单身,或者例如一个单身和一对夫妇两个家庭单位分租)他们承租自己的房间,并共享厨房、浴室和厕所等设施的也需要有HMO许可证。

关于最小房间尺寸的规则也被讨论过,不过目前房间尺寸的标准还未实施,但可能会在未来立法。最小房间面积的政策仍在讨论中,讨论内容如下:

>在房东申请HMO Licence时,可以通过附加条件的方式引入最小房间面积;

>任何房间大小小于4.64 m²的需要告知Council;

>提供给年龄超过10岁以上的单人提供的住宿房间不少于6.51 m²;

>提供给年龄超过10岁以上的双人住宿单个房间不小于10.22 m²;

>提供给10岁或10岁以下单人住宿的房间不小于4.64 m²;

>确保任何小于4.64 m²的房间用途不得用作卧室;

>计算房间面积时,不考虑任何低于1.5米高度的房间,这意味着一些阁楼房间可能不符合房间面积的要求。

除了这些有关房间面积大小的要求,可能还会有一些进一步的要求,例如:

房东不得将单一房间分租给超过住宿房间所规定的人数,且必须符合年龄要求。例如,如果一个房间大小是7.2 m²那么只能提供给10岁以上的单人租住,房东如果将该房间租给双人将会违反规定。

总结

The company’s vision

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如果有时间,有精力,寻找到一个适合改建成多房屋出租的房屋,进行改建后,分租出去,比投资一个整套房屋然后出租的收益要高很多。普通购房出租,新房屋的回报比在伦敦,通常是3-4%之间,但是多房屋出租,有可能做到15%-20%。 

多房屋出租投资的好处是回报率高,坏处是需要投资人有丰富的经验,从选择地点,到重新装修规划,到后期出租客管理,信用管理,卫生管理,建筑维护,是一个相对复杂的过程。 

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