危机下的英国房产市场:2008 vs 2020

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英国《每日电讯》报上看到了一篇很有意思的文章,对比了2008年金融危机与此次新冠疫情下英国房地产市场截然不同的两种状态,希望与大家分享一下: 2020年伊始,一场突如其来的大流行病席卷全球,世界各国纷纷在中国的示范下实施了不同程度的封城封国政策,这使得各国经济经历了前所未见的冲击,英国的房地产市场有了一种“梦回”2008年金融危机的感觉。但不可否认的是由于它们的成因不同,恢复的速度也会大相径庭。

再回首2008年金融危机期间,全英房价在16个月之内暴跌了20%,大量的房产由于断供被银行收回。此后的房市进入到了漫长的恢复期,一直到2014年5月,英国房价才回到危机前的水准,金融危机对房地产的影响力可见一斑。

2020年的疫情,经济形势急转直下,天灾导致的政府干预封城措施将会对英国房产市场产生怎样的影响?这次对房产市场的冲击会否和2008年的一样? 

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第一太平戴维斯(Savills)研究主管Lucian Cook表示:“日常生活经历巨大变化,新闻每日都在刷新。从这点上看,这次和08年金融风暴发生之前的情况很相似。 但是,这次的速度更快、更迅猛,一年的巨大变动压缩到了一个月发生。”

英国皇家特许测量师协会(RICS)首席经济学家Simon Rubinsohn表示:“根本区别在于,上次房产市场没有中止,这次在封城期间房产市场基本冻结中止。”

2008年的金融危机重创了金融业,资本市场一片狼藉,主要由资本推动的房地产市场备受冲击。然后目前的疫情大流行打击面更广“实际上影响了经济的每个方面”。

“整个宏观经济正在遭受二战以来最严重的冲击,且会留下严重的创伤。”

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房市销售量下降92%

英国房地产门户网站Zoopla的研究主任Richard Donnell表示,以目前手上有限的数据对比来看,自3月英国停工停产以来,房屋交易量同比下降了至少90个百分点。

对比之下,2008年1月金融危机爆发时,交易量最低达到4.2万宗的低点。根据英国国家统计局(ONS)的数据,2008年一年内英国平均房价降了15%。

1988年-2019年房屋交易数量

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即将到来的交易量下降将比之前的数据更加剧烈

Richard 预计,到2020年6月,每月房产交易量将在2万至3万之间,仅为2008年1月金融危机时最低销量的一半。但是,交易数量的恢复不会如金融危机时那么漫长,因为房屋出售的准备过程通常需要5个月,因此,在他的眼中,2020年将是只剩一半市场的一年”。

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至于价格方面,英国皇家特许测量师协会月度调查反映出,市场均价在2020年4月遭受了自1998年以来最大跌幅。

RICS房价预测

2006年4月-2020年4月

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// 粉线为RICS提前三个月进行的房价预测,蓝线为房价年变化率

那么,交易量只有金融危机的一半是否意味着房价降幅也将达到金融危机时降幅的两倍?我们认为不会发生!原因在于两次市场冲击的原因不同

第一太平戴维斯的Lucian Cook表示:“这要首先分析两次房市收缩的原因。”

“2008年房价和交易的大幅下降,是由于信贷供应量减少和供需失衡的结果。而现在的房市交易暂停,只是因为大多数人将自己的搬家计划搁置了。在这样的前提下,短期未来房市的发展走向将与当年相当不同。”

因此我们可以推断,疫情缓和复工复产后,英国房产市场的走向将会与经济恢复力度以及失业率/就业率正相关

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不同的人站在不同的角度对于市场的前景发展一定有不同的解读, 这其中最负面的一个是经济与商业研究中心(Centre for Economics and Business Research)的经济学家Alastair Neame。他可以说是代表了最负面的一个声音, 他认为: “今年房价将至少下降13%。因为人均预计可支配收入将下降5%。”

而当人们通过贷款购买房屋时, 因为有负债的介入,相当于一个杠杆效应,所以这个指数和房价联动起来的话又会被成倍放大,而且银行现在对风控异常敏感,即使是未失业者,获批贷款的可能性也在下降,潜在客户的购买力其实也被大幅度的打折了。 

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// 灰色:房价变化率;粉色:失业率;蓝色:预测失业率

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2008年 VS 2020年

我们回过头来和2008年对比一下,虽然疫情带来的停产停工导致交易量只有2008年最差时的一半,但是现在的房地产市场的基础还是一种健康的状态,各种基本面并没有大的下滑。说白了就是疫情是让人无法出行进行经济活动,但基础设施和金融资本并没有如2008年那样消失,当疫情结束后恢复会快的多。这里很大程度得益于英国政府吸取以前的经验教训,发布了一系列配套政策。 

上世纪90年代经济衰退时期,当时的政府几乎没有出台任何措施来保护房屋所有权。根据信源资本(Sources Capital)的分析,那时断供而被收回房屋的数量同比增加了7倍。

到了2008-2009 年金融危机爆发时,政府已经开始运用政策手段采取措施来干预,那时候被收回的房屋数量增加量为4.45倍

而这一次,“政府的反应更加迅速和果断,”第一太平戴维斯的Lucian Cook表示,“疫情出现后,各种保护就业稳定经济之类的措施都是按部就班地进行。这就能够最大程度上防止房产被强制出售或回收,使得当年历次经济危机时房屋所有权的流失惨剧将不会发生。” 

目前为止,英国政府已经出台了 两点很关键的政策

1. 英国政府提出了工资补偿政策,如果员工是因为疫情导致的失业,政府出资替企业支付80%的员工的工资,保证企业能够不因疫情流失员工,疫情结束后能快速恢复,这个政策已经从原划的6月底结束延期到了10月底。 

2. 建议各银行为贷款人提供贷款假期,就是至少可以推迟还贷三个月 –  以防止因为断供贷款而造成收房的惨状。

此外,自2008金融危机以来,银行的贷款管控也加大了力度,银行一直在注意把控着贷款的风险,以防止过大的贷款杠杆造成的2008-09 的失控状态。 

RICS首席经济学家Simon Rubinsohn 表示:“尽管一些人仍然负债较高,但是只有很少一部分贷款的回收风险比较高。这将把房产市场受到巨大冲击的风险降至最低。”

英国放款比例在贷款机构收紧放款之后的趋势

LTV – Loan to Value 

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危机爆发前的房价势头是另一个2020年与2008年房产市场的不同之处。

2008金融危机爆发之前的房产市场真的是一片混乱,2007年房价年增长率接近了10%,连续暴涨导致投机行为愈演愈烈,为之后危机埋下了巨大的隐患。相比之下,至2020年1月,英国房价的年增长率仅为1.2%,市场健康度很高。

第一太平戴维斯的Lucian Cook表示:“在2007年之前的一段时间里,过于宽松的贷款条件帮助市场维持了牛市的后端,使得房价上涨十分强劲。”

“因此当信贷紧缩发生,房价下跌是一种自然反应。”

RICS的首席经济学家Simon Rubinsohn则表示:“目前市场上的房价收益比率依然偏高。很多地区都高于长期平均水平。虽然价格增长一直很缓慢,但房价与支付能力的比率正处于一个关键时刻。”

而再早一轮90年代早期房市崩溃的原因之一,是当时贷款利率极高,甚至超过了15%,融资成本过高使得很多人没有偿还贷款的能力。 

然而这在现今的英国房产市场上已经不再是问题了,今年3月疫情爆发之初,英格兰银行就在短短半个月之内将基准利率降至0.1%的历史低点,甚至在考虑实施负利率。

贷款银行这些年风控水平提高,贷款条件提高,放款比例降低,使得房价并没有处于风险区间。因此可以预期疫情后的英国房价不会出现大幅下跌,虽然交易量有可能会在长时间内保持在较低水平。

同时,这时候的市场里面,现金全款买家的优势会充分体现出来,和需要贷款的交易相比,这类交易将会变得愈加活跃。 

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对于房屋抛售的预测,Lucian Cook认为,鉴于目前低利率环境和政府的扶助政策,应该不会有那么多人急于将用于自住的房屋被迫出售,也就是说这次不会2008年那样会那么多的不良资产出售(即被银行没收的房产)。 

然而个人房屋出租行业将受到一定打击,房东们将不得不接受降价。

这次疫情下受到负面影响比较大的人群将会是服务行业(酒店类,餐饮类等)里面的年轻人, 这些人群的失业和薪金受损将会对出租市场造成负面影响。 作为一个最直接的反应, 房东将会成为疫情后第一波最先感到疫情造成的“痛”的人群。 

 尽管他们有资格享受抵押贷款还款假期,但许多人依靠房租作为收入,如果再没有租金进账,他们将无法支付得起买房的成本。

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目前,私人租赁部门在英国住房市场的份额已经从2008/2009年的14.2%上升到2018/2019年的19.3%,群体的壮大使得私人租赁在遭受冲击时,其市场的波及风险将更大。

此外,过去的12年见证了Airbnb房东的崛起,如今疫情带来的旅游业的崩溃已经迫使这些业主将短期租约转为长期租赁市场。

Zoopla的研究主任Richard Donnell表示,进入市场的出租房源数量在封城前跃升了20%,因此房东们将面临竞争加剧的压力

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但Donnell同时也主张:选择了购买出租(Buy-To-Let)的投资者并不如想象中那么脆弱。他说,只有一半的房源是有贷款的,就算申请了贷款的这些人,在当初银行放款的的时候也是一开始经受住了放贷机构的沉重压力测试才拿到贷款的。 

购买出租投资者的贷款比例约为55%,而大多数房东可以忍受租金收入减少35%。Donnell对此表示:“他们有很强的市场适应力。”

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