英国房姐的启示:全球灌水,要不要在海外买房?

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随着全球经济增长的下滑,各国政策利好加大释放量,降息频繁落地、资金成本逐渐下行,资产荒接踵而至。

就像2016年一样,我们现在站在了新一轮周期的起点。

中国的家庭财富总规模位居全球第二,但经历这次疫情,恐怕将会迎来一场大规模洗牌。

我们不能没有危机感。

01.“大水漫灌”海外房产成刚性需求

众所周知,资产荒并非指没有资产可以投资,而是收益高的投资资产越来越少。

或许从余额宝的收益我们就能窥见一隅:当年以超过6%的年化收益率秒杀定期存款的传统银行“革命者”的余额宝,如今7日年化收益率都跌破2%了。

拥有7亿用户的余额宝已泯然众人,一个现实的困境是国家的无风险收益率又下了一个台阶。

而自疫情发生以来,全球已有约30个国家和地区央行实施了降息,一夜之间“大水漫灌”,经济被短暂刺激之后,随之而来的就是全球性的通货膨胀和个人财富的缩水。

大量持有现金很明显不是个理智的行为,一场财富保卫战已经打响,人们面前的选择无非就几个——

A.股票。

不过就连股神巴菲特增持达美航空和纽约梅隆银都抄底在了半山腰,你真的确定你是在抄底而不是接盘吗?

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B.黄金。

要注意,这次和2008年的金融危机一样,黄金、白银、国债等避险资产均遭到通杀。全球投资者在巨大不确定性之下,选择将一切可兑现的有价资产变现为美元现金来在乱局中求生,这不仅令黄金被抛售,白银和铂系贵金属录得更大的跌幅。

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C.美元。

想考虑美元?且不说巨额的财政支出会否影响美元的信用,如果疫情应对失败,经济衰退走向长期化,美国财政赤字将进一步膨胀,很可能陷入美元贬值和美元国债被抛售的恶性循环。

最后投资者的视线只能聚焦在D选项:房产。不过闭眼买涨的时代已经结束,当下房产更多是作为抵御不确定风险的刚性需求。

而出于分散单一投资和单一市场配置风险的目的,进军海外房产能获得更明显的稳妥收益。

当风险降临,一篮子鸡蛋的损失可以通过其他篮子里的盈利来弥补,这就是风险对冲,最大化的抗跌保值。

02.6000亿英镑支出住房需求缺口亟需释放

巴菲特曾说过:“投资最基本的三条规则:第一,保住本金;第二,保住本金;第三,时刻牢记前两条。”

投资者在目前这个特殊时刻进入海外市场,更多的不应该是想着抄底,而是应该考虑如何实现资产配置最优解的同时获得稳定收益。

基于这种诉求,一个海外城市自然而然地进入我们的视野——英国伦敦。

值得关注的是,4月9日美国投资基金黑石发布公告称,一项针对欧洲房地产的107亿美元(约750亿人民币)的基金募集计划已正式完成。这是其近两年来,成功完成募集的金额最大的一笔私募股权融资。

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事实上,在完成这笔最新融资之前,黑石已经在英国出手:3月23日,它已斥资1.2亿英镑,收购了英国房地产基金管理公司Clearbell旗下物流资产包Cara。

当时英国正值疫情攀升,当周英国政府下达了封锁令,但这并没有影响到黑石完成交易。或许黑石可能也想借着投资优质资产,以弥补这次疫情期间的损失。

与此同时,PLUS的粉丝群里有一位常驻海外的朋友, 英国泰国美国、澳洲等地房产她均有涉猎,在她的眼中,“如果资产配置,伦敦是一个比较好的选择。”

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从宏观层面上来看,英国目前政府正在大力支持经济的发展,6000亿英镑的资金公共投资支出、降息,英国经济宽松政策不断明朗化。

根据BBC报道,英格兰银行于上月宣布在病毒爆发期间紧急降息,以支撑经济发展。央行将利率从0.75%降至0.25%,使借贷成本处于历史最低水平,大量的资金进入市场,英国未来将处于一个相对宽松的发展趋势。

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同时,近期英镑的汇率继续暴跌,对于触觉敏感的投资者来说, 不失为一次非常难得的进驻海外的机会。长期来看,一旦疫情过去之后世界经济企稳,英镑兑人民币就会重归9以上的水平。

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而买家亦毋须担心伦敦的投资收益,据CMHC调查显示,伦敦房产的空置率基本为零,租金涨幅大,且仍留有上行空间。

——这也是我国与海外国家购房者对住宅不同需求的体现。中国人能购房,则绝不租房,购房置业是种民族习惯。而发达国家租房观念流行,欧洲大城市租房居民占四至五成,租金收益率平均水平更是达到了4%。

再辅以期房的分期付款低门槛,投资者通通过贷款购房将房子出租,再利用房租偿还贷款和所有的持有成本,不仅是利用杠杆功能来获得长期收益,而且还可以实现多种可能。

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我们也可以从市场情况来进行分析,虽然受到疫情的影响,但伦敦房产3月销售量依然激增34.4%,达到2016年以来的最高水平,平均销售时间也缩短了18%。

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强劲的买方需求和供应不足是目前推动房价上涨的最主要因素,新卖家数量仅增长7.9%,供不应求的局势进一步扩大,投资收益也稳步上升。

03在黑马街区Tottenham Hale见证伦敦的繁华

那么在伦敦如何进行置业呢?最基本的原理放置诸海皆准:地段,地段,还是地段。

正如伦敦北部的Tottenham Hale,凭借着快速的通勤条件和更具吸引力的价格,被评为2019年买家最值得关注黑马街区之一。

改造升级,大体量资金流入

“旧改”是国内大城市经久不衰的话题,在英国这种老派欧洲城市也是同样。

在总计10亿英镑的政府投资推动下,Tottenham Hale成为了伦敦30个指定住房区中最大的一个由政府指定用于加速增长的区域。

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Tottenham Hale是英超著名球队托特纳姆热刺队主场所在地

区域计划在2025年之前提供10,000套新房,创造5,000个新工作岗位,并建成一个大型商圈。

同时,还会新增100万平方英尺新办公区域,预计到2036年前可实现23%的就业涨幅。

而根据Foxtons的数据,2012年伦敦奥运会的举办使得以Stratford为中心的奥运新城受惠,成为了集文化、电子和创意产业为一体的新商业中心,为该区域创造了2万个工作机会。

周边房价也增长迅速,据统计,Stratford及周边地区的房价从2011年一路飙涨,连续5年成为伦敦区域房价涨幅最快的地区。

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Stratford奥运主场馆

现在,紧跟政府的政策,Tottenham Hale将传承这份神话。

交通加持,区域获最高评级

除了大体量资金的融入,Tottenham Hale未来还将迎来第二代“伦敦房价助推神器”——Crossrail 2。

毕马威(KPMG)的报告预测,Crossrail 2将为伦敦带来不低于1020亿英镑的经济收益,包括推动沿线站点的经济、创造近20万新的工作岗位等。

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而在此之前,Tottenham Hale的大部分地区已经获伦敦交通局颁授交通可达性最高评级。

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究其原因,Tottenham Hale地铁站属于伦敦交通3区,汇聚着地铁维多利亚线和国家铁路以及伦敦Stansted机场快线。

从Tottenham Hale出发,搭乘维多利亚线地铁只需11分钟即可直达国王十字站(科技城)。搭乘国家铁路,只需2站(11分钟)可直达金融城的Liverpool Street站,或13分钟直达伦敦奥运新城Stratford站。

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伦敦的几个重要区域被交通连接,对于看重通勤时间的租客来说,优势非常明显。

而对于投资客而言,Crossrail 2项目已经引起了沿线周边房产25%的租金增长。预计2023年开工建设后,将释放第二轮房价额外迅速上涨的红利。在Crossrail 2正式通车前后的时间,将释放第三轮红利期。

抢占横贯城铁Crossrail 2交通沿线,便可提前获得投资红利。

高质量教育驱动住房需求

Tottenham Hale的房价在过去20年中增长迅速,除了因为拥有便利交通,高质量教育同样是重要影响因素。

Tottenham Hale位于伦敦哈林盖区,可经维多利亚线直达多家伦敦最佳大学,而伦敦大学学院、伦敦艺术大学、伦敦政治经济学院、伦敦国王学院和卡斯商学院,均可在30分钟内抵达。

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除了毗邻世界知名大学学府,区域中小学教育资源亦十分优越,其设有12所小学和6所中学,均被学校监管机构教育标准局评为优秀学校。

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教育重地即为人口重地,而人口支撑房价的重要考量因素,Tottenham Hale的长远投资收益,由此可见。

1 Ashley Road C位登场!

1 Ashley Road(阿什利路1号)是Tottenham Hale广泛重建的中心项目,包括3了个新的公共广场、15个新商铺和电影院。

它的标签很多,不仅坐拥上述Tottenham Hale的一众优势:交通便利,名校环绕,周边还拥有众多一流的餐厅、酒吧和咖啡馆,距离Tottenham Hale各个最佳公园和绿色空间也仅几步之遥,包括托特纳姆湿地和Lordship Recreation公园。

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项目作为艾莉森布鲁克斯建筑事务所的心血结晶,设有温暖的砖外墙,街道柱廊和宽敞的花园露台。

现代化的作品由砖和金属制成,内部设计则由Conran and Partners操刀,综合大楼还将包括一个引人注目的三层入口大堂,24小时礼宾服务台和居民休息室。

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更重要的是,预计项目年租金收益率可以达到3.7%至4.4%,成为伦敦收益率最高的项目之一。

如此稳定高昂的收益,属实不可多得,近期对海外房产有兴趣的购房者,确实可以了解一下。

本文概要

项目:1 Ashely Road

总户数:三期共7栋,1030套

房产类型:住宅型公寓,产权999年

产品:1-3房,售价42万英镑起

交房时间:2022年夏季

付款方式:定金2000英镑,首付10%

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