在英国租房还是买房?用数字说话

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大家都说吃住行是刚需。“住”作为一种刚需,房产就可以被视为耐久商品。在爸妈的那代人眼中,也许是因为中西文化不同,他们认为老外喜欢租房,中国人喜欢买房。

但我在英国工作了几年之后,发现其实这个观点并不是很正确。老外也是爱买房的,中国人也有喜欢租房过日子的。因为对于大部分人来讲,买一处属于自己的房产是安全感和幸福感的重要来源,搬家真得很麻烦,特别是对于我这种爱买东西,买了之后就存放在那不舍得扔的人而言,搬家太痛苦了。老外的父母和中国的爸妈都是一样的,也会给自己的孩子买房子,就算孩子长大了不需要,他们就当作是一种投资。

我个人经常在诺丁汉 伦敦两地跑,所以就这两个市场进行一个数字化详细分析比较。在做这个分析前,我们假设是住在英国的,有一笔积蓄。同时假设:

a)存款部分为积蓄不影响平时的生活支出;

b)不考虑个人税收

我们现在一起来算一下我是该租房呢还是买房。

CASE-1a:诺丁汉租房

假设我有10万英镑的存款,根据诺丁汉的租赁市场,如果租一室一厅市区的房子每月的纯租金为625英镑,每年房租增长率为2%。假设你拿这10万镑去买保证收益的产品,1)最低保证收入的国债:无风险利率每年2% ;2)最高保证的基金:无风险复利每年7%,那么我们来算一下:

CASE-1b:诺丁汉置业

假设我有10万英镑的存款,根据诺丁汉的置业市场,我们去买一套市中心较好的一室一厅房价32.5万英镑(10万作为全部的首付,约30%的首付)。房价每年增长率为2%,25年期的Interest Only贷款(五年4%的固定利息,每年仅还利息,第五年的时候提前还清贷款),那么我们来算一下:

英国房产
英国房产
▲第一年到第十年的资产情况

CASE-2a:伦敦租房

假设我有12万英镑的存款,根据伦敦金丝雀码头的租赁市场,如果租studio房子每月的纯租金为1582英镑,每年房租增长率为2%。假设你拿这10万镑去买保证收益的产品,1)最低保证收入的国债:无风险利率每年2% ;2)最高保证的基金:无风险复利每年7%,那么我们来算一下:

英国房产

CASE-2b:伦敦置业

假设我有12万英镑的存款,根据伦敦金丝雀码头的置业市场,我们去买CASE-2a的房子房价45万英镑,根据现在英国最低的BTL需要支付25%的首付,11.25万作为全部的首付。房价每年增长率为2%,25年期的Interest Only贷款(五年4%的固定利息,每年仅还利息,第五年的时候提前还清贷款),那么我们来算一下:

英国房产
英国房产
▲第一年到第十年的资产情况

从表格中可以看出,假设其他因素都不考虑,决定买房还是租房的重要因素有:投资你的本金可以产生的回报率贷款的利息,以及房屋升值的潜力

简单来说就是,当你的本金有好的回报率的理财产品、或者当前租房很低、贷款利率很高,那么租房会比较好;当没有好的投资产品、租金很高、贷款利率很低时,那么买房会比较好。

当然有些人会提出,我买了房子,我自己也要住呀,你的例子里房子租了,我住哪里呢?的确,如果你买了房子不是自主的, 你可以再去找租的房子,那么租金的多少取决你自己的流动资金有多少。简单而言,在你的工资固定的时候,在CASE-1a或者CASE-2a的时候,你是要付房租的,手上剩余的钱就是工资-房租;但是CASE-1b或者CASE-2b的时候,你买房出租,你除了固定收入还有房租收入,即使你继续租房,你手上的钱就是工资+房租收入-房租,即使你的工资为0,只有房租收入>房租,你的口袋里还是有钱多的。

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