疫情下, 英国房产业面临的困境和考量

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全球新冠疫情的影响波及了各行各业,程度各异。然而,由于建筑施工受到停工压力、租金断付、流动性下降以及房产暂时无法获取估值,房产行业所面临的困境尤为突出。并且,伴随着灵活工作制的加速和新兴消费习惯,长期而言,行业变革也是无从避免的。

在本文中,我们会摘取几项需要急迫考量的内容,供房产业界同仁和投资者们参考。

业主和租户

为了确保业主和租户都能够预测疫情对于自身收入和开支的影响,推荐双方尽早开展沟通。

政府紧急颁布的《新冠病毒法案》当中设有特定条款,确保商业租户在“相关期间”(目前设置到2020年6月30日为止)未支付租金这一行为,不会引发丧失租赁权(forfeiture)的风险。这意味着什么呢?也就是说,许多未能在三月季度截止日(3月25日)支付租金的租户,不会因此而失去租赁权。不过,请注意,根据新的规定,应付租金数额不会降低,也并不是单纯的推迟交付。因此,对于未能按期上交的租金,将会产生利息

同时,《新冠病毒法案》所提供的保护范畴有限,仅防止租户因未及时支付租金而引发租赁权丧失。这里所指的租金,是指租户按照商业租赁协议有义务支付的款项,因此也可以延伸至物业费和保险费,但是不包括其他的违约行为。所以,在2020年6月30日之前的期间,如果说租户发生了未支付租金之外的其他违约行为,业主依然有权预先通知,解除租约

对于业主和租户来说,当下的第一要务就是应当仔细检查租赁条款。如果对于任何条款存有疑虑,应当与对方联系。比如说,合约中可能会要求租户在租赁期保持营业开放状态。

如果租户能够与业主协定暂缓支付的租金假期,这可能会被视作为租赁条款变更,那么出于贷款协议的要求,这或许需要业主银行的许可。因此,在同意任何变更之前,请确保先与融资机构核对安排。

为了保护租客,无论是私人房产还是政府公屋,房东在三个月期间内不能够启动驱逐租客的程序。

现金流考量

如果大楼空置,或者建筑项目停工,您需要慎重审视现金流状况,识别出能够节省成本的方方面面。

若返还贷款会有困难,请在支付截止日前尽早联系贷款机构,探讨有没有替代的安排选项。

您可以对照近期政府出台的筹资计划,查看是否符合资质,包括新冠病毒业务中断贷款计划,或者是COVID-19企业融资贷款(必臻指南|新冠疫情:为您的企业筹资) 。请注意,如果您有资产可以用作质押担保,和银行申请常规借贷或许更为简单。

冠状病毒职位保留计划(必臻解析|冠状病毒职位保留计划) 能助您一臂之力吗?对于那些原本会因疫情下的政府管制要求而遭裁员的员工,可以通过本计划获得工资的部分资助。达到条件的情况下,英国税局会报销停工雇员80%的薪酬费用,每人每月最高2,500英镑。对于接下来几个月都可能无法返回岗位的前台接待人员或是物业维护员工,相关雇主很可能适合采用该计划。

如果业主仍在为租金出具增值税发票,不妨考虑采取应用付款(译者注:按合约计划安排支付的一种结款方式),以改进现金流状况。

针对3月20日至6月30日这一期间的应缴增值税,缴款日期已经自动推延,最晚可至2021年3月31日。如果业主可以采用政府出台的增值税推延安排(见下文),或许可以继续在实施推延的阶段采用普通的增值税发票安排。

就其他税负,例如代扣代缴和企业税,英国税局也能够协定缴款时间安排(Time to Pay Arrangements),缓和业主的压力。

目前,紧急维修工程可以照常进行,但是业主需要考虑谁会来负责监督物业情况,以便及时发现问题。

其他实务考量

当物业部分或是全部空置,可以考虑以下的计策帮您节约成本。

如果建筑工程暂停,可以考虑的节流办法之一,就是暂时返还施工地点租用的机械设备,待复工时再行租用。同样的,为了防止复工后需求暴涨,您可能需要预先规划,延长租用合约的期限,确保届时所需的设备齐全。

如果您的建筑空置,是否需要知会保险商,并采取合适措施为物业提供保障?您需要考虑由谁来负责日常安全事项和监控费用

如果房产空置的话,谁来负责维护工作呢?虽然政府允许必要的紧急维修, 但如上文所说,业主需要考虑谁来负责监督物业,以便发现问题。业主和租户都需要仔细检查租赁条款,了解当房产处于空置期时,存在哪些有关房产状况维护的责任义务。

购置合约

如果已经交换合同,按照法定要求您必须完成交易。然而,如果合同尚未交换,现在也可以考虑是否需要延期交易,或者是否需要放弃交易。

考虑因素包括:

您可以考虑是否需要修改合同,加入附加条款,在买家无法完成交易时提供保障。例如,可以加入这样的条款:如果合约中任意一方必须自我隔离,双方均同意延迟交割。

如果说出于当下疫情导致的实务限制,难以完成交易,考虑在交换合同时采用灵活的交易完成条件,甚至是不定期的交易完成日期

自雇合同工

英国政府早先宣布,如果自雇人士由于新冠疫情无法工作,可以获取等同于法定病假工资的款项。并且,个人所得税的下一次缴款日(2020年7月31日)已确认延期至2021年1月。

政府再度于3月26日公布了针对自雇人士的一系列援助办法(必臻指南|新冠疫情:自雇人士如何应对疫情带来的影响) 。只要达到条件,自雇人士可以申请过去三年间平均月度利润80%的等额补助金,最高可达每月2,500英镑。

增值税推延

为了增强商业现金流,英国税局自动推延了2020年3月20日至6月30日期间的企业应缴增值税。该政策无须申请,自动实施,并且所有的英国企业均可享受。不过,企业需要自行取消增值税直接扣款安排。该期间内,企业无须缴纳增值税款,而是需要在本税年结束前补缴推延期间的累计欠款。

政府会照常返还增值税退款。

您需要考虑应当在什么时间点完成须纳增值税的商业房产交易。如果交易中需要缴纳较大数额的增值税,确定增值税发生的节点至关重要,以便改善卖家和买家双方的现金流。

更多指南可参照下文:
https://www.blickrothenberg.com/insights/detail/managing-vat-payments-and-cashflow/

中止交易的土地印花税

如果在土地交易完成之前已经支付了土地印花税,并且交易未能完成的原因是由于合同受挫(frustrated)或者是协商终止等原因,那么可以通过修订土地印花税报表,向税局申请返还已经支付的税款。

在过往,如果说终止发生在税务节点(通常是占有土地)的一年之后,税局对于此类税款返还申请曾提出过异议。然而,近期我所曾代表客户向税务局提出申诉,结果表明相关延迟不会影响税款返还。

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