“鲍里斯反弹”和“新冠危机”|2020年第一季度伦敦中心地区二手房市场简析

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本年度第一季度的交易数据新鲜出炉,大体反应了2019年末大选以后,至2020年新冠病毒在英国爆发前保守党政府江山稳坐的环境下,市场中呈现的“鲍里斯反弹(the Boris bounce)”现象。

“鲍里斯反弹”乃年初英国房产界的热词。

保守党政府于2019年末的下院大选中获得多达80个过半席位,乃撒切尔夫人以后保守党多年未见的大获全胜,彻底巩固了鲍里斯的政权和退欧方略,使得2016年退欧公投以后长达数年的政治分歧告一段落。

稳定的政治环境和清晰的未来发展使得伦敦房产市场于2020年初有明显上扬,一反连续多年的萎靡势态。

然而长冬初春却风霜又降,新冠瘟疫使得伦敦房产走势又成未知数。

2020年初大伦敦市中心地带的房产可谓“全盘皆升”,而其中越是核心地区的老牌地段,升值幅度越为明显。北至摄政公园和小威尼斯,南邻泰晤士河,西达荷兰公园,东到霍尔本,以该范围界定的伦敦市中心地带(prime London)本季度的成交均价为每平尺£1,463,年涨幅5.0%。若将范围缩减至海德公园以东、以南、和以西的核心高端区域(prime central London),本季度的成交均价则为£1,613,年涨幅则达8.1%。

其中最老牌的梅菲尔和圣詹姆斯地区(Mayfair & St James’s)以及贝尔格莱维亚(Belgravia)地区的年涨幅分别高达13.4%和10.3%。这一增涨和自二战以后伦敦房产稳定上扬的长期走势相吻合。

然而就短期来看,目前伦敦市中心地带的房价仍低于2015年退欧风波之前价格约5%。

Mayfair和St James’s地区的年涨幅高达13.4%

Belgravia地区的年涨幅高达10.3%

交易量的增长伴随着价格的上升,而同样,核心地区的活跃程度最为明显。

本年度第一季度数据显示,伦敦市中心地带总交易量年增长率为2.6%。海德公园东、南、西部的核心高端地区的交易量则增加了16.2%。最老牌的梅菲尔和圣詹姆斯地区以及贝尔格莱维亚地区交易量涨幅达到10.6%和17.8%。市场的活跃程度叫2019年同期明显上升。

2020年第一季度末,市场中伦敦市中心地带的房源有15.6%接到预订,待交换合同。

供不应求的市场状况是导致价格上升的重要因素。

在坚实的市场需求面前,供给量并未恢复,意味着供给方对当前的市场价格仍有所不满。

本年初的数据显示,过去一年间,伦敦市中心地带的房源供给总量下降有6.5%。核心高端地区供应量下降10.5%。梅菲尔和圣詹姆斯地区以及贝尔格莱维亚地区房源数量下降达13%到14%。

与买卖市场不同,伦敦市中心地带的出租回报在过去的五年间走势坚挺,并未因退欧问题而受到严重影响。其中高端核心地区一定程度上更为敏感,可见小幅波动,于2016年公投以后至2017年末期间有轻微疲软,但就本季度数据来看,回报率已经回到退欧公投前的水平。

由于新冠病毒仅于2020年三月中旬起才在英国大规模蔓延,其对伦敦房产市场的影响尚无数据可查。

即便如此,分析人士仍可相对确凿地认定,未来的半年内伦敦房产市场将面临强有力的短期震荡,结束年初的“鲍里斯反弹”,并延长原本即将关闭的最佳入市窗口。

基于以下四点,权威分析认为,未来两个季度间伦敦的房产交易量可能缩水达40%,而价格可能下滑5%到10%:

  • 新冠疫情发展的不确定因素影响买家信心
  • 因全民隔离而导致的行动限制将影响看房和交易的全过程
  • 证券市场低迷影响买家财富状况以及经济安全感
  • 由于生产活动停滞而导致的个人收入缩减

然而,由于瘟疫为短期震荡型经济因素,又鉴于当前各国政府强有力的扩张性救市政策,Oxford Economics分析认为伦敦房产市场活动将于2020年第四季度开始复苏,并于2021年中期日趋正常。

这一时期内,因新冠而拖延或休眠的市场需求将集中爆发,诱导市场复苏,并最终回归稳定上扬的长期趋势。

根据预期,新冠危机期间伦敦房产的出租回报将持续坚挺,基本不受疫情影响。

首先,全民隔离限制个人行动,也避免租户搬家。其次,英国本月出台的救市措施中包括对租客的收入补偿和租金补助等。因此,除个别的租金迟缴现象外,伦敦的房产出租市场将保持稳定。

就以上因素来看,

若能在有限的市场资源中发现合适的选择,英国的新冠危机可谓购房者百年难遇的入市时机。

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