倘若重返大萧条时代,英国房产要暴跌吗?

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“我们可以重启2020年吗?”

这个话题在前段时间一度被网友们刷上了热搜。20世纪20年代的第一年,到现在才经过了不到四个月,但是在这不到100天的时间里却发生了无数让人刻骨铭心的灾难:百年一遇的全球大疫情,石油战争、美股大熔断等一场接一场的灾难,令全世界都陷入恐慌之中。

现在这种恐慌情绪已经蔓延到了各行各业,连股神巴菲特也自嘲活了89年才见识到“市场恐慌”,而“市场恐慌”这个词语也已正式被写入维基百科的2020年的历史里。

近期,我们收到了许多来自蓝莎朋友们的留言,大家都在咨询现在的形势下是否中国、英国乃至整个世界已经走向大萧条,当年的金融风暴是否又要卷土重来了呢?现在入市投资英国房产,到底可行吗?今天这篇文章,蓝莎要为各位做个详细的分析,对以上问题进行答疑解惑。

到底是否有可能重回2008年的金融风暴?

关于这个问题,世界经济学家的解读是:不是

首先,我们带领大家来回顾一下2008年的金融危机,简单的说这是金融领域的危机,又称信贷危机、信用危机。

如下图,这场危机的源头是美国人还不起房贷,房屋信贷行业违约剧增爆,有的金融机构,还故意将高风险的按揭贷款,“静悄悄”地打包到证券化产品中去,向投资者推销这些有问题的按揭贷款证券。投资者开始对按揭证券的价值失去信心,引发流动性危机。即使多国中央银行多次向金融市场注入巨额资金,也无法阻止这场金融危机的爆发,这场金融危机开始失控,并导致多个相当大型的金融机构倒闭或被政府接管。

世界经济学家解读2008年金融海啸时称,当时核心的银行体系,几乎全部要倒闭,那时候美国联邦储备委员会主席本·伯南克(带领美国度过大萧条以来最恶劣的经济危机中拥有突出表现)告诉美国的国会议员,只有一家银行不会倒,其他的银行包含美国银行、摩根大通、花旗等都将倒闭,就是连世界最大的投资银行高盛都会倒,就等于是好像一个人心肌梗塞了。

维基百科-“金融危机”定义

但回到现在,2020年的情况完全是复合的,全球大流行病+俄罗斯和沙特的石油之战并没有直接影响到整个金融体系崩盘,金融机构没有出现挤兑或者破产的局面。我们现在面临的是全世界的供应链的中断,也可以看成是全球化的负面作用。

所谓的“全球化”是国与国之间在政治、经济贸易上互相依存。全球化亦可以解释为世界的压缩和视全球为一个整体。

从目前的情况看来,全球75%的企业表示他们的供应链中断了,所以经济相当于是“冻结”(Frozen),但并没有2008年时候银行倒闭严重,但是我们有一个坏消息是当时世界统一步调共同行动,美国是领头羊,英国还在欧盟里,没有脱欧的这个议题,英国愿意扮演老大哥的角色,而现在的步调不统一,当时是几个经济体系,一同降息并出台资金纾困计划稳住社会。

现在的世界是一体化的,在过去二十年中,中国已成为全球经济的关键。作为世界上最大的出口国和全球生产网络的一个组成部分,中国已经成为汽车、手机、医疗设备等许多产品的原料和零部件的主要供应国和国外制造业公司中间输入品的主要供应国,其在全球经济中的重要性在不断上升。截至目前,全球制造业中间产品贸易中约有20%来自中国。

报告指出,近期中国产出收缩2%对全球经济产生了连锁反应,迄今已导致各国产出估计下降约500亿美元。

中国经济新闻网表示,疫情的冲击,第一波影响是导致作为全球供应链中心的中国停工停产,供应链断裂,进而导致生产运行危机和消费拉动危机;第二波是更多的国家出现了疫情,短期影响导致经济增速下降、市场恐慌加剧、金融风险增大。中长期影响值得进一步观察研究。

疫情持续的时间越长,对全球供应链的影响和冲击越大,有可能导致某些产业供应链中断。比如由于人流受到限制,疫情对旅游业、餐饮业和交通运输业等行业的冲击相当严重;由于疫情影响导致关键零部件等中间产品生产停工,对汽车制造、电气电子、医药等行业的整体需求和供应链造成严重冲击。

而现在疫情进入第二阶段,蔓延到美国和欧洲各国,疫情所到之处便会有该国家的产能停滞,换言之,各国政府的停航锁国、停班停社交、停课回祖国的现象,是一种“反全球化”的行为。这次疫情更让我们意识到这个世界是紧密相连的,没有一个国家可以成为孤岛。

此外,也有部分经济学家根据失业率,提出了不同的观点:

摩根大通全球经济研究主管卡斯曼(Bruce Kasman)表示:“2月到4月的3个月中,几乎全世界经济活动都在收缩。我们在上周得出结论,新冠肺炎将造成全球衰退。”他认为关键问题在于这段衰退预期有多严重和持续时间有多长。

IHS Markit近期将其对2020年全球实际GDP增长的预测下调至0.7%,因为危机对经济的全面影响日益明显。低于2.0%的增长被归类为全球衰退。

IHS Markit首席经济学家Nariman Behravesh和全球经济学执行董事Sara Johnson在3月份的《全球经济预测摘要》中预测,日本已经处于衰退之中,而美国和欧洲将在第二季度紧随其后。现在预计美国实际国内生产总值将下降0.2%,而病毒起源地中国的增长预计将从6.1%降至3.9%。

高盛首席经济学家扬·哈齐乌斯(Jan Hatzius)周三将华尔街巨人的2020年增长预测大幅下调至1.25%,原因是美国和欧洲的案件增加,而且中国的数据“异常糟糕”。

《南华早报》报道,中国一二月失业率为6.2%。这是18月以来的新高。2019年12月的失业率为5.3%,2019全年则是5.3%。数据还不包括没有列入统计的千万移民工。

根据美国有线新闻网CNN引述一位共和党参议员的说法,美国财政部长姆努钦17日警告,新冠疫情可能造成美国失业率飙升至20%,也就是大约3200多万人失业。姆努钦表示,这次的情况比2008年金融危机时更严重。

而目前我们的处境,各国尚未出现金融体系的崩坍,我们看见的是经济的“冻结”,我们在前面的文章有提及英国已拿出了速度和勇气,在3月20日已经发布重大政策,铁腕控制疫情并且祭出一系列安抚民心的政策,未来的几周将对全世界经济发展尤其关键。

以历史为鉴,上次金融风暴里,伦敦房产的跌幅和回报率是怎样的?

首先我们要为各位读者们分析上一次2008年金融危机前后伦敦房产与金融市场的表现对比。

我们的时间选择是2007年1月(08金融危机前)到2013年12月(08金融危机结束后),我们的房价数据使用是土地管理局的伦敦平均房价,股价数据使用的是富时100指数,GDP数据选择的是国家统计局的Gross GDP增长率,租金数据是伦敦市长办公室数据库的伦敦平均月租,股息是使用的富时100指数每年的平均股息率。

我们来看一下房价的走势,从05年到07年是属于一个快速的增长期,房价的最高点在07年3季度产生,之后在6个季度内产生了一个17%的跌幅,并在13个季度后回到之前的高点。

对比富时100指数,在07年3季度产生最高点,之后用了5个季度产生了一个38%的跌幅,并在之后用了18个季度回到原来的高点。

 根据以上分析,我们可以得出的结论是:

伦敦房产和股票产品相比,第一个优势是跌的少,跌的缓,回涨快。

那么伦敦房产和经济繁荣期间&经济萧条的联系紧密程度又是怎样呢?

我们仔细研究伦敦房产跟金融市场和GDP的一个关系。我们用从2005年1季度至2013年4季度的富时100指数和伦敦平均房价的季度回报率和英国季度GDP增长率作为一个系列来对比不同产品在同一时间段内的相关性(correlation),结果为1到-1之间,如果是1,则为完全线性正相关,增长的方向一致,即是一起增长或者一起降低,如果结果是-1,则为完全线性负相关,即一个增长一个降低。伦敦房产跟英国GDP的相关性为0.43,伦敦房产跟富时100指数的相关性为0.41,并没有显著的正相关性(见下图)。因此,一方面伦敦房产可作为对冲金融市场的工具来配置,一方面如果仅仅用英国GDP或者经济不好来看待伦敦房市的趋势,也是非常主观而且片面的。

由此可知,伦敦房产第二个特色是与金融市场和宏观经济相关性小。

第三部分,我们来讨论投资最讲究的问题—时间节点。

让我们来以假设自己是金融危机前后最差的时机买入伦敦房产,即如果买入在危机前最高点,来看一下伦敦房产对比富时100指数的整体回报情况。我们这里将以一个六年的持有期为例子,将从金融危机前的最高点(2007年3季度),跨到金融危机后的稳定期(2013年底)。

资产的第一部分是每年的红利(房产是房租,股票为股息),可以理解为每年获得的现金流作为回报的一部分。我们取了2008年-2013年的六年间伦敦房产的平均租金收益率和富时100指数的平均股息率。可以看到,房产每年的红利基本上远远超过股票。

不难发现,伦敦房产第三个优势是每年红利高。

资产的第二部分是每年的升值。我们以07年3季度为100,伦敦房产到13年底的时候总体增值是18%,富时100指数总体增值是-3%。

如果把两部分回报相加,那么伦敦房产在金融危机的六年间,整体回报为49%,富时100指数的整体回报为15%。如果运气没有最差,在除了房价最高点以外的其他位置买入伦敦房产,回报率会更高。可以说作为长期资产配置的一部分,伦敦房产是非常有价值的。

我们再来对比一下黄金。从2007年三季度到2013年底,黄金的整体增值为62%。期间最大的跌幅高达32%,其与伦敦房产的相关性系数为0,因此也可以起到资产配置中分散风险的作用。黄金主要的劣势为没有分红以及回撤幅度较大。

最后,我们来解答关于「现金的时间价值」问题。

想必以下是大家近来在疑惑的问题。

金融危机了,我们是不是要手持现金更安全?

金融危机了,我们要多买黄金作为避险投资?

我们这里一直没有考虑现金的原因是,危机来临时,央行基本都会把利率降到接近0,那如果算上通货膨胀,现金就是每年2%-3%的亏损。举个例子,如今天100元放在银行,每年钱放在银行没有收益,下一年相当于98元或者97元的价值,每年依此减少价值,如碰上政府大量印钞,那么钱越来越不值钱。总而言之,就是今天的一元钱肯定比6年后的1元钱来的有价值,如果摆着不动,就是亏了。

当然,手持现金或者黄金可能会带来安全感。而在上个世纪,就像电影里常见的桥段,逃难的时候要带黄金和现金,因为现金是作为应急来储备一部分,无论是从安全感还是应急用途,长期持有现金不属于投资范畴。

关于黄金投资,我们假设现在有300元钱,分别在2007年的3季度用100元投入伦敦房产、富时100指数和黄金,然后持有到2013年底卖出。

从结果中看出,黄金虽然绝对回报高一些,可是由于是在最后出手的时候才出现,因此该回报所代表的年化收益跟每年分红较多的伦敦房产差不多。而富时100指数由于不增值,仅仅靠每年的分红勉强得到了一个跟通货膨胀相当的收益

大家都知道,不要把鸡蛋放在一个篮子里,这个不光说的是要投资不同种类的资产,并且相关性系数要尽可能小,这样可以对冲风险。其实,对于现金流来说,投资者也希望能够平衡分红和资产增值的比例,每年获得一定的现金流,而不是把全部收益都押在最终的升值上,减少整个投资的风险。这恰恰是投资黄金最大的问题,把宝都押在某一时间点上的资产价值,那么就会面临黄金在12年9月份到13年底短短一年时间暴跌32%的重大风险,投资的期间并没有任何的分红

通过这个问题,也展现了伦敦房产的第四个优势:现金流平衡度好,有稳定现金流,能够减少风险。

最后,小编再次总结一下蓝莎本次分析的主要观点:

总而言之,目前来说投资伦敦房产有如下四个优势:

  • 相比股票产品,跌的少,跌的缓,回涨快;
  • 和与金融市场和宏观经济相关性小;
  • 每年高红利,有稳定现金流;
  • 即便是真正金融危机到来,伦敦房产也是强有力的一种投资选择。

相信以上的分析,已经能够解答各位心中的疑惑,剩下该怎么做,是否要抓住机会,还是要看个人的抉择。

在此,蓝莎友情提醒各位新老朋友:正如这个春天一样,英国的楼市依然生机勃勃,据专业数据报道,英国房产本月的物业最终的成交价上涨了34.4%,达到了自2016年以来的最高点,由于海外买家税将于2021年4月开始实行,在这之前交房的住宅项目更是备受关注,近期登记有意向购房的人数增加了40%之多!再加上汇率暴跌,英国利率也下调至创纪录的低点(0.1%),此时不捡漏,更待何时?

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