一个中产阶层的英国房产投资日记:伦敦买房投资一年能赚多少钱?

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作为一个普普通通的草根,辛辛苦苦在英国工作了十年,总算有点自己的小积蓄。出于中产草根的严重危机感,最喜欢的就是房产,房产投资,我的终极梦想,就是有一天可以在家里,不用上班,不用工作,不用上班,不用工作……躺着能收租……

从十几年前的第一套房,到现在的家庭名下多套房产,中间有挫败感,纠结,失落,喜悦,当然更多的是收获。 从最早的单纯买房出租,到前年开始参与一些小型的地产开发,感觉英国的地产真的是很稳定,系统机制很健全。 

正如原来一直分享的观点一样,在英国投资地产,大概上可以分为三个阶段:

第一阶段: 买房出租   BTL

第二阶段: 买房装修分租  HMO

第三阶段:买地翻建销售  Property Development 

本文为入门型文章,不代表任何投资建议,个人观点个人经验,仅供大家参考。 以上三个阶段,有时间的时候,我会慢慢整理总结出来,以实际的案例,数据说话,来帮助的大家更好的了解英国房地产,投资,出租,改建,甚至小型的地产开发市场。 

本文为第一篇, 介绍第一阶段: 买房出租阶段:

《英国房地产投资入门篇:买房出租实战分享》

经常被问到英国投资房产的一些基本想法和基本经验,索性今天通过一个实际的简单案例来和大家简单分享一下自己的心路历程。 

房产投资,我个人认为首先需要考虑的第一个问题是投资的方向,每个人或者每个家庭都有自己的投资方向和投资策略。

我们的投资方向和大部分中国家庭一样,以房产为主要配置,因为:

第一:房产投资属于被动收入,不太需要过多的人工参与; 

第二:房产属于不动产,不容易出现问题;

第三: 英国,特别是伦敦的房产虽然经历脱欧等等各种震荡,但是总的来说,仍然是坚挺的; 

第四: 英国的金融市场发达,针对房产的银行杠杆相对灵活而且稳定; 

另外,关于投资的细节方向,一开始是从自己所住的,伦敦郊区的小镇上开始进行。因为第一熟悉周边环境,第二方便出租管理,第三每天经过能看得见,满足自己的虚荣心。。。。哈哈哈。

但是,回头看,如果有的选的话,我想我会优先考虑伦敦市中心2区以内的房产项目,因为相对房价本身增值的空间要更大而且出租回报也相对郊区更高一些。 所以,目前的投资方向基本上是以伦敦中心1,2区的房产作为主要的投资方向。 

本文仅根据2年前的一套伦敦市中心房产投资经历,给大家一个基本的概念,同时用我们曾经走过的弯路,给大家作为指路明灯,

首先来看看投资的基本面:

投资标的:   STUDIO, 伦敦市中心 UCL大学,步行5分钟

投资金额:50万英镑

支付方式:50%首付

贷款金额:25万英镑

贷款利息:2%,BTL

全年收入:20000英镑

全年成本:

  1. 买入后的简单装修粉刷:1000英镑
  2. 物业管理费:无
  3. council tax:  无,因为租给的是学生
  4. 贷款利息:5000英镑
  5. 中介全托管费:2500英镑,租金的10%

总投入:251,000英镑

总收入:12,500英镑

全年回报率:4.9%

我如果要贪心一些,不用任何中介托管,这套房产的年化回报将是:

总投入:251,000英镑

总收入:15,000英镑

全年回报率:5.9%

成本这个部分是最有意思,也是需要大家要仔细考量的地方。楼房投资的时候,会有几个容易被忽略的成本:

SERVICE CHARGE 也就是常说的物业管理费:

通常很多好的楼盘,特别是大开发商,市中心的楼盘是有单独的所谓的礼宾服务的,其实就是收个信,修修马桶,确保小区或者楼盘里的公共设施能够正常顺利运营的这个服务。

当然有的时候高级的会有健身房,游泳池,小区电影院等等。这个部分需要计入到投资的成本当中,因为房客是不会就这个部分单独付费的。 

TAX 个人所得税:

这个部分,很多国际买家采取的方法都是将房租收入单独收取到香港,或者其他第三方国家账号。严格意义来说,都是属于违规的做法。 

如果是通过英国本地中介出租的房屋,100%的中介会将房主信息通报给council 也就是地方政府,因为要更换地方税的账户名称。这样也就意味着,英国税务总局是一定能知道这套房主的基本信息的。 

目前英国税务总局对于国际买家的税务稽查相对较松,但是如果房主是英国本地税务居民,是存在很大的隐患的。 强烈建议大家,提前规划,提前申报相关的税务信息。 

COUNCIL TAX: 地方政府税

这个部分,通常来说是由房主承担的,但是如果租客是全职在英国就读的学生的话,凭学生的全职就读证明,是可以免去的。通常而言根据房屋所在位置的不同,地方政府税也不一样,同时房屋的大小面积,也会影响相关的数据。通常而言从500-2000英镑不等。简单理解,房子越小地方政府税越便宜。 

贷款的作用:

我们来假设一下,如果我们没有用贷款来投资这套房产,所产生的年化收益情况如下:

投资标的:   STUDIO, 伦敦市中心 UCL大学,步行5分钟

投资金额:50万英镑

支付方式:全款

全年收入:20000英镑

全年成本:

  1. 买入后的简单装修粉刷:1000英镑
  2. 物业管理费:0
  3. council tax:  0,因为租给的是学生
  4. 贷款利息:0
  5. 中介全托管费:2500英镑,租金的10%

总投入:501,000英镑

总收入:17,500英镑

全年回报率:3.49%

总结事项:

伦敦市中心,每平米单位的价格确实高很多,但是投资回报却也相对比郊区的回报比要高一些。而且,中心房产的稀缺性,为房价本身升值带来了很大的空间; 

英国的税务记录很重要,切记不要偷漏税,该交的税一定要交。我们家庭总报税一年50K左右,这一点是做房产投资的一个基础线,没有基本的收入保障,银行很难贷款出来做新的房产投资金融杠杆。 

关于贷款/金融杠杆的应用:

英国针对房屋投资的贷款产品是非常多的,而且相对复杂。一个好的金融产品应用,能够直接增加1-2%的投资回报,是完全应该考虑的。至于贷款的细节,我一直的观点就是专业的事情,需要请专业的人员来做,该花的钱要花。

而且,很多人没有注意到的一个事实是,一般的银行贷款合约,2年的时候是可以换的。例如一开始可能3.99的利息,2年到期后很有可能有新的银行或者金融机构可以找到1.99的利息。

房产投资后的管理:

关于买房后的管理,我个人的经验和建议也是委托给专业公司来处理比较好,因为从招募租客,到对租客进行信用检查,房屋不定期的维修维护等等,都是一个相对比较麻烦的事情。

如果等我退休了,可能吧,我就自己来管理管理,但是现在还有全职工作在身,索性就全权委托出去好了。

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