买新房还是二手房?这组数据让您清楚明了!

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在楼市整体疲软的背景下,新建房产的价格却强劲上涨,涨价速度是二手房产的10倍。

据英国土地注册局的最新数据,英格兰地区典型新建房产的价格正在以每年4.3%的速率增长,而现有二手房的价格每年仅微升0.3%。

这一趋势几乎存在于在英格兰所有地区。平均而言,新建房屋的价格为£316,789,而现有二手房的均价为£245,173。

英国二手房

在英国的一些地区,两种类型房产的价值甚至出现相反的趋势。

近年来尽管伦敦、英格兰东南、东北部以及东部地区均有出现价格的下滑,但新建房产的价格却依旧保持上涨,涨幅为3.6%。 

为什么会出现这种两极分化的情况呢?

许多因素的都可能推动这一趋势。首先,新建住宅其实并不适合与现有二手房进行对比。

比如,新建住房往往面积更大,内部有很高标准的配套,或带有一定的设施,比如游泳池、健身房甚至礼宾服务。

所有这些因素都导致了新建房产比二手房有更高的要价。

与此同时,在售的现有二手物业的短缺也会促使更多人寻求新建住宅。需求的激增也相应对价格产生了影响。

此外,政府推出的一些帮扶性购房计划也起到了促进房价的作用。

研究发现,首次购房者使用政府推出的Help to Buy计划买房面临22%的溢价。伦敦地区使用Help to Buy买房的首次购房者溢价率为11.8%。

Hamptons International的一份调查比对了伦敦33个行政区中,每笔一房公寓交易的金额,结果显示二手房均价为£542,715,而新建的一房公寓均价为£679,671,高出二手房将近£137,000,也就是22%。 

英国二手房
英国二手房

新房和二手房还有哪些差异?

买房是件很私人的事情,有人就是钟情与老房子的历史氛围,喜欢时光沉淀的味道,但有些人图的就是省心省事,青睐现代化的新建住宅。

因此,价格并不是评判一套房子好坏的唯一原则,在抉择选新房还是选二手房时,也要全面考虑二者的优劣。 新老房产的租金收益差别不太大。尽管新建房产在购买时的价格比老房子贵约10%-30%不等,但新建房产的租金通常也会高出二手老房10%到30%的不同比例。

购买新房期房需要考虑些什么?

新建楼盘总是价格会更高些。但更加现代化、质量更好的新房,通常还配套有公共花园和运动设施,一切都让人更省心。

期房红利:

通常来说,购买期房的价格比预订时周边二手房均价高(溢价),但低于正常行情交房时的均价(期房红利)。在入住前就能赚一笔房价增值。尽管现在的市场前景受印花税高涨和英国脱欧公投影响,这部分红利可能被压缩,但从长期来看,众多专业机构依旧看好伦敦市场的增值潜力。

节约时间成本&质量保障

这一点十分重要,涉及到购买二手房会产生的隐性成本。目前,英国的新房都有10年质保,比如LABC和NHBC。

这直接意味着新房的日常维护维修成本要明显低于老房子。比如在水管、天然气管道、暖气设备、供电线路、防水、保暖等方方面面的维护、维修保养成本,新房都更划算。

房屋中介机构Currell 的新房主管负责人Adrian Plant表示:“新房头十年基本不会有什么大花费,不用付钱给施工方、水管工等。”

更加环保节能(潜台词是省水电费)

这能为买家每年省下几百镑的能源账单。调查显示只有26%的二手房能效系统评分可达A至C之间,而2016年建的94%住房都可以达到这个能效利用水平。

HBF(Home Builders Federation)的执行主席Stewart Baseley认为购买新房的过程本身也可享受到训练有素的从业人员提供的高水准服务。

阶段付款优势:

针对海外投资者,这点是一个十分明显的优势。由于新建公寓多为期房,也就是楼花状态,根据开发商的付款要求,买家通常有更长时间来准备资金,同时也为海外买家赢得了办理抵押贷款的时间。

配套设施增加了附加值:

近年来伦敦的新建小区都规划的非常有“社区氛围”,为业主提供许多实用的配套设施,比如可以收快递的24小时前台、可以根据需要预定的公共厨房(用来招待朋友,开party)、电影放映室、泳池健身房、Spa等等。比起每次约朋友聚会都要去cafe或者pub消费,也能省下一些社交开支。

更容易要到高租金:

尽管新建房产在购买时的价格比老房子贵约10%-30%不等,但新建房产的租金通常也会高出二手老房10%到30%的不同比例。与此同时,更好的质量、完善的配套、节能省心等因素也决定了新房更受租客青睐,乐意为此支付更高租金。

增值潜力:

新建房产尤其是新建社区项目,在房价上涨方面的表现,往往也比老房子表现出色。具体因素和上面提到的配套服务一致。

同时我们也罗列了一些购买新房可能产生的隐形成本:

新房溢价:住在从来没人居住过的新房,一切都是全新的,理所应当就会贵一些。其实,随着时间流逝房产贬值力度如何也是很难确定的,毕竟有的房子就不会贬值。皇家特许测量师学会(Rics)表示评估新建住宅溢价并没有一套固定的公式,溢价占比多少谁也说不准。一些住宅溢价可达10%,这足以令不少首次购房者,望新房兴叹。

溢价多少,与开发商,项目定位,交房时期等等因素相关,买家需要综合考量,不要一味的关注价格一个方面。

持有成本:买房意味着不用再付高昂的租金,但新建公寓每月会涉及一定的成本,包括公寓常见的物业费,以及每年付一次的地租等。

缺乏改扩建的可能:新建住宅多为公寓,户外空间有限。传统二手联排带有的前/后花园,在新建公寓里就更少见了。一般来说,新建公寓仅有一层的部分户型会带花园。更重要的是,受到空间限制,想要对新建公寓进行改扩建几乎不可能。

购买二手房需要考虑些什么:

利益越高,风险越大。以二手政府经适房为例,看起来很超值,但真正购买起来还是有风险的。一般来说,1960/1970年代的住房质量都不错,而且比现代住房更大。但由于后期投资不足,房子的状况各不相同,需要谨慎对待。

不可控制的隐形成本:

购买房产时候虽然省了钱,但二手房买家常需要再花钱翻新扩建之类。这也是购买二手房面临的最大挑战。

考虑到老房子在方方面面设备的老化,装修翻新过程中还可能出现意料不到的成本,比如发现更多的问题需要追加投资、结构上需要大规模改动等,成本不菲。最终不排除总成本超出同样区域新建房产的价格。

单栋房产的装修在采购、工程等方面的成本都没有开发商批发采购等的优势。

HBF(Home Builders Federation)的调查显示,在英格兰和威尔士将二手老房翻新到新房水平需花费超过£50,000,这对任何人来说都不太是一笔小数目。重新装修厨房需要花费£7,900,重新布线需要花费£8,850,新卫生间花费£3,800,中央供暖系统£6,185,做保温隔热花费£775,屋顶£4,000,门窗花费£4,900,£690做排水等等。

当然,二手房老房也可能独具时代特色,例如飞檐、宽楼梯、彩绘玻璃和维多利亚时期的瓷地砖。

竞争激烈:由于价格比新建住宅低,二手房更受本地首次购房者的青睐。因此竞争也相当激烈。在某些区域,常会出现多个买家竞购同一套房产的情况。

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