投资前必看,来自英国开发商的七大建议

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伦敦的房产历来有着走势稳健、体系完善、投资低风险、优质有保障等诸多优点,受到国际买家的青睐,同时也是全球知名的“富豪保险箱”。

而虽然英国的房产市场非常的成熟、透明,但是由于国情的差异和信息的不对称,海外买家在英国买房时依旧很难准确做出判断,甚至一不小心还可能会掉进坑里。

不论您是伦敦居住的本地客户还是即将投资伦敦的国际客户,请查收来自拥有61年住宅开发经验的英国Barratt所整理的七大建议。

01.升值空间才是王道!主看区域发展计划

许多广告过度吹鼓学区房、贵族区域,眼花缭乱的配套设施、精美绝伦的设计让人心动不已,然而对于投资者必须先考虑最重要的一点——该房产项目的升值空间。

是什么影响房产项目的升值空间?

  1. 供需关系(该地区人口是否将会增长?造成供不应求)
  2. 政府发展计划(政府是否会在该地区投入资金提升基础设施、交通、扩大就业等等)

投资伦敦你应该需要了解的重要政府文件

在伦敦非常重要的判断指标便是The London Plan伦敦计划。

英国房产投资

“伦敦计划”(London Plan)是大伦敦地区法定的整体空间发展战略,规定了未来20至25年的大伦敦地区32个行政区整体的经济、环境、交通和社会发展框架。

计划中在大伦敦地区明确了机会区(Opportunity areas)集约区(Intensification areas)再生区(Regeneration areas)等重点发展区域,并根据各地区的发展方向,制定了相应的发展计划。

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△ “伦敦计划”(London Plan)

其中,再生区的发展在整个伦敦计划中可以说是重中之重。政府往往选择投入大量资金发展当地的住宅和区域商业、交通等配套,来实现扩大就业以及新的经济增长据点。

而该区域正是因为本身条件未够完备,房价便是城市低谷洼地,因此在再生区投资房产,投资较少,升值的潜力要优于其它地区。

举个例子:10年房价涨120%的奇迹

萨里码头位于市中心City和金丝雀码头之间,是名副其实的伦敦城市中心交通要塞。2000年时这块区域就引起了当地政府的重视,出台了第一期“萨里码头区域重建计划”。

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△ 萨里码头(Surrey Quays)

作为该计划的重要配套,Barratt的北欧传奇(Greenland Place)项目为该地区输出了580套新建住宅。

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△ 北欧传奇(Greenland Place)

随着地区更新的需求升级,在地区计划实施期间的2018年,当地政府又重磅出台了投资40亿英镑的“加拿大水区域重建计划”(Canada Water regeneration),意在将这个历史悠久的码头区一举改造成集商业、住宅、办公、旅游于一体的泰晤士河畔重要目的地。

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△ “加拿大水区域重建计划”(Canada Water regeneration)

过去十年间,该地区的平均房价从21万英镑涨到46万英镑,涨幅狂飙到120%,远远高于伦敦市的平均涨幅。曾经的价值洼地成为了伦敦再生区发展的一个传奇,也验证了该地区购房者的精准投资眼光。 

02.和风景优美相比,交通才是涨价的硬道理

有别于出行以驾车为主的其他国家,公共交通系统才是伦敦生活的生命线,也影响着伦敦的房价。

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英国的小镇和乡村虽然风景优美,然而,这样的房产本身需求并不大,小镇上也没有发展计划与就业计划,买家市场需求并不旺盛,增值空间有限。再转手也并不容易,并不适合寻求收益的投资者。

无论是自住通勤,还是投资出租,选择诸如伦敦地铁房这样交通便利、通勤方便的房产一定是王道。 

03.伦敦不止威敏与金融城,外围并不远

伦敦的面积是1577平方公里;上海市的面积是6340平方公里,是伦敦的4倍大;北京市的面积是1.641万平方公里,是伦敦的10倍多。同为国际大都市,我们常常会对这几个城市的地理情况产生误解,事实上伦敦只比上海的浦东新区大一点儿,面积上远不如北京的几个大区。

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在上海,从市中心人民广场坐地铁到外环地区通常需要将近1个小时的时间。在北京,从市中心王府井坐地铁到西北三环的海淀,要1小时左右。

而从伦敦的市中心金融城(Bank)往东坐地铁到大伦敦的4区、5区,只需要20分钟左右,乘坐Metropolitan line到西五区也只要35分钟。

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举个例子:伦敦五区到底有多远?

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伦敦五区的哈罗地块历史悠久,早因为哈罗公学声名远扬,而许多投资者也看重这里学区优异、环境优美、交通网络发达早早下手投资。五区听起来遥不可及,而实际上从伦敦五区到市中心究竟要多久呢?

哈罗公共交通配套完备,拥有多个地铁、火车站,24小时公交线路也日夜运作,便利哈罗居民的出行。

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在哈罗,您可选择两个地铁站,五条主要公共交通线。在Harrow & Wealdstone站可搭乘Bakerloo地铁、轻轨以及铁路。12分钟便可到达Euston,伦敦大学学院步行可至,谷歌、LVHM总部也就在不远的国王十字。金融城也在30分钟便可到达。

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从地铁站Harrow-on-the-hill出发,7分钟可至Finchley Road。这个文艺气氛浓厚的城市副中心拥有高阶品牌商店、Habitat家居生活馆,大型Waitrose超市。汉普斯特德剧院、中央演讲和戏剧学院也在这里。21分钟可达Baker Street,威斯敏斯特商学院、伦敦商学院、著名的福尔摩斯博物馆、杜莎夫人蜡像馆坐落于此,30分钟亦可抵达Canary Wharf新金融城。

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04.新房和二手房谁更有投资价值?

对于海外买家尤其是中国买家来说,无论是出于什么角度考虑,购买新房才是最安全、稳妥以及便捷的。

二手房烦心事:资金

购买二手房的房款需要在短期内及时到位,贷款来不及办理,而且主动权在卖家手中,在签合约前卖家可以随时涨价或选择卖给他人,买家的利益得不到保障;如果选择购买期房新房,交付定金之后开发商方面就不会有变动,买家将会有充足的时间筹集房款和办理贷款。

而英国的房贷政策比国内有很多优势,因此通常中国买家都会选择利用杠杆投资。

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二手房烦心事:选房以及装修

许多海外投资者喜欢英国乔治亚风格、爱德华风格的别墅,二层到五层小楼看起来格外别致可爱。然而这些房子因为建造时间久远,内部电线、水管等管道布局未必符合现代人的居住需求,所以许多人在购买之后往往需要花重金重新装修,时间长、花费大。众所周知伦敦的人力成本非常之高,有一户家庭单是安装窗帘就需要支付6000镑的费用。

二手房烦心事:维护管理

购买二手房还有可能会面临的问题是房子一旦年久失修,人生地不熟的海外买家则需要付出非常高昂的修缮成本。

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购置新房时则可以选择开发商配置了十年建筑保险和两年装修质保的房产,即便是买房后人在国内,打理起来也没有后顾之忧。

举个例子:二手房维修”真是要了命”

一名中国客人曾经在一对英国老夫妻手里购买了一套七八年房龄的二手别墅,买家在看房的短短几小时里没看看出任何问题,表面上很完美,因此买下后就租了出去。

租客入住后不久,发现了一系列的问题:屋内一个卫生间有严重的渗水情况,书房的窗户合不上,导致下雨天会漏风漏雨,几扇门的把手松动,炉灶不好用……

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买家人在国内,不得不委托当地的代理机构帮忙联系维修工,但是英国的工人与中国工人的高效不同,除了高昂的维修费之外,他们每次来还需要额外支付几十到一百英镑不等的出行费和检查费,为此,光初轮维修,就前后花费了一万多镑。

05.认准开发商

海外买家在投资房产签下合同前,不能光关注广告吆喝,而是应该先好好调查开发商!比如说目标社区的开发商,是否为一间有着良好交易历史、相当规模、并在业界有着良好声誉的开发商?

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一般来说放眼全世界,企业历史悠久、信誉好、规模大的开发商,通常也表示他们的房子在当地是受欢迎的,建设开发的资金是会比中小型开发商来得充足,市场运营也比较健康稳定,不会出现盖一半就突然没钱的情况。

举个例子:破产的开发商

位于利物浦的“新中国城”计划在2015年宣布时,喊出了“投资2万镑,将会成为中国以外全世界范围内最大中国城”的口号,可是到2017年,该计划背后负责房产开发的公司宣布退出,并在同年9月进入破产安排。

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“新中国城”项目前期投放了大量广告宣传,吸引了众多来自海外尤其是来自中国的买家投资,该兴建计划却因为开发商进入破产管理程序而被中止,项目烂尾,买家付出的投资款也因此打了水漂。

小型开发商营销的逻辑正是如此,和大型、老牌开发商相比,资金实力的悬殊,许多投资者10%首付被用于房产的开发与建设,由于销售不佳或者其他原因,项目很有可能资金不足以完工导致烂尾。

06.认准投资回报率

投资正是要寻求利益最大化,所以在选择项目的时候投资回报率(毛利率=每月房租x12/房价)应当是首要考量的一大重点:

  1. 区域是否有增值潜力
  2. 政府在此是否有发展计划
  3. 人口是否将有增长趋势

这三点都将影响到房子是否容易出租,能达到多高的房租,房租是否能每年增长。而房子本身配套、装潢则是次要考量的。

所以当选定了潜力区域之后,第二步便是要将位于同地区的不同房产进行比较。

举个例子:同一区域,50万和80万,买哪套?

今年下半年在伦敦西二区的几个新开楼盘间,在开发商实力背景差不多的情况下,价格差异却非常大。

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楼盘A一套70平的两房售价在58万镑,以单价来算就是8,357英镑/平方米;而位于同区域的楼盘B一套82平的两房公寓售价在115万镑,单价高达14,073英镑/平方米。而就租金来说楼盘A月租2000,月租金回报3.9%,楼盘B租金3000,月租金回报3.1%。

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07.认准NHBC质保

在英国买房子,另外的一个内行才懂的判断标准就是NHBC。NHBC(英国国家房屋建筑委员会)是一个在英国具有领军意义的“房屋建造标准制定”和“新房保障与保险提供”的独立机构,是英国房屋建造业的标竿标准。开发商通过NHBC的认证,为购物者提供长达10年的房屋建造保险,一方面经认证的房屋在结构设计上很过硬,不会产生房屋塌陷、屋顶漏水、逃生通道不合标之类的问题,另一方面所使用的建材也是质量有保障,避免了由建筑本身所引发的火灾、水灾等安全隐患。

年久失修的二手房安全隐患多多,但哪怕是新房,也未必是所有开发商都会购买NHBC的保险认证。因此,当我们选择新房时,认准通过NHBC认证的开发商才是能被信赖的标准。

举个例子:伦敦格伦费尔塔火灾,“元凶”是它?

2017年6月15日,英国伦敦西部的一座公寓楼“格伦费尔塔”突发火灾,整座24层高的大楼几乎被烧成废墟,火灾造成至少70多人遇难。

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专家表示,大火之所以会以异常快的速度蔓延开,是由于该大楼在2016年的翻新工程中,建筑结构不合规,并且使用了被英国禁用的外墙包层材料,这种材料易燃,因此导致了火灾的迅速扩散。建筑结构和建材这些看似与人们关系不大的标准,事实上却与购房者的人生财产安全息息相关,不容忽视。

以上我们总结出在投资之前需要详尽考虑和了解的信息,希望可以帮助您少走弯路、顺利投资上岸。

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