租客改名换护照竟为冒用身份偷卖房, 无辜房东怎么止血百万镑损失?

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让我们来想象一下这样的画面吧:有一天你兴致勃勃地拉着你的朋友,想向他/她炫耀你刚买来出租的新房时,却看到一个大大的“For Sale”(出售) 板子插在你新房的门外。

这下你完全傻眼了!怎么房子在出售,但身为房主的你却不知情?

结果一查才发现,原来跟你租房子的租客早就偷偷地盗用了你的身分,想要把这栋房子给卖掉!

原来,自己已经碰上了狡诈的房产绑架(Property hijack)……

英国房东

来到英国购房置产,其实一直以来就是非常受欢迎的一种投资方式。我们总能看到许多高(Tu)净(Hao)值人士来到英国买房。

当然不只这些人,其实对于一般的家庭来说,买房出租也是一种经济来源的保障,至少退休后还能因为租金而维持一定的收入。

然而,虽然说大部分的时候,我们相信来租房的租客们都是非常好的,但是也难保有些时候,房东们不幸遇到一些这样或者那样的情况,遭到了不肖份子的“房产绑架”。

一个名为Dreamvar (UK) Limited v Mishcon de Reya [2018] EWCA Civ 1082的案例就是这样的……

英国房东

案例中的主人公是一间在伦敦的小型房产投资公司,他们被假冒成房主的不肖份子骗走了高达110万镑的巨额投资款,整个案件最后来到了上诉法院(Court of Appeal)。

故事是这样的:

这家房产投资公司(就叫做Dreamvar)经过一家房产中介的联系,该中介说他们有个客户因为离婚的关系急于脱手一套房子,就问Dreamvar要不要把房子给买下来。

Dreamvar觉得这是很好的一个投资机会,欣然答应,并且很快地便把高达110万镑的购房款转给对方来完成交易。

结果,就在Dreamvar兴高采烈地认为自己购得了好房子,并且想要通过自己的律师申请土地所有权登记,也就是在Land Registry(英国地产登记局)完成注册登记的时候;这才发现,原来当初这个急于脱手的“卖家”根本就是假的!

这么一大笔的购房款完全没有进到真正的房主手里;而且更准确的说,真正的房主根本没有要卖房子,也不知道有人冒充他的身份去卖房。

英国房东

原来,这个假房主当初是偷偷复制了真房主的驾照和电视执照(TV licence)的文件,假装自己就是真正的房主。

而假房主的律师(也就是卖方律师)虽然当初有要求要检查他的身份;但实际上,这个检查并不彻底,而且卖方律师也从来没有见过假房主本人。所以说,即便这个人事实上和真房主的证件上不是同一个人,卖方律师也根本不知情。

总而言之,这个假房主就通过这种手段,再加上卖方律师的疏于检查,顺利骗入手了110万镑…

而受害人Dreamvar当然很气,直接把自己的律师和卖家律师一并告上法庭,认为就是他们没有确实核实对方的身份,才会使自己蒙受了这么大的损失!

英国房东

想不到,最一开始高等法院(High Court)的判决令人跌破眼镜。

因为法官居然判定卖方律师无罪,只有Dreamvar的律师需要负上责任。

法官给出的原因是,身为律师,应该要谨慎确认卖方的身份是真实的,之后才能把钱给汇过去。

而且,Dreamvar的律师有买保险,所以比起没有保险的卖方律师来说,更有能力支付巨额赔偿。

这还不够,高等法院的法官居然还说,卖方律师这边已经尽了责任,有向卖家索要身份证明;因此律师只要当初有向卖方(即便是假卖方)索要符合规定的身份证明文件,就已经尽了该尽的责任了。

Dreamvar当然是不满意这个判决的,所以案件最后就来到了上诉法院。

而法官这次终于如当事人所愿,推翻了原本高等法院的决定,把卖方律师也给定罪了!

上诉法院的法官说了:

-卖方律师是有责任去确认委托他们的卖家是真正的卖家

-根据律师协会的交易指导原则(The Law Society’s Code for Completion by Post 2011),卖家的律师只有权利把购房款给到真正的房主手上。所以案件中的卖方律师把钱给了骗子,绝对是构成违反信任的行为(breach of trust)。

-根据相同的原则,卖方的律师向买方的律师承诺,他们只会把购房款交到真正的房主手上。所以如果他们把钱给了任何其他人,他们就是违反了这项承诺。

英国房东

骗徒的诈骗手法真的是层出不穷,小编再跟大家分享一个故事。

这次的受害者是一名女性的买家,她在房屋中介Foxtons上看到了一套自己想要买的房子,就决定直接用现金出手买下。

结果大家应该猜到了,这位不幸的买家也碰上了骗子,冒称自己是真正的房主而把房子给卖了。

这间房子的真正主人叫做佩妮(Penny Hastings),而骗子就正好是佩妮的租客。

为了骗到巨款,这个骗子竟然把自己的名字改得跟房主佩妮一模一样,甚至还去弄了一本假护照。

花了这么多心思,也难怪没人察觉到有异样。

骗子就这样顺利地诈骗直到交易完成。这时候真房主佩妮收到一家律师行的信,通知她说,她的买家已经支付了7位数字的款项。

这下佩妮才惊觉自己原本应该是在出租的房子,竟然在她不知情的情况下被卖出去了!

万幸的是,Land Registry(英国地产登记局)在房子的所有权要被转移的时候感到可疑,及时阻止了转移。

不过,当事买家却一次过因此痛失了130万镑。这被骗金额,小编光是打字都感到心疼……

而对于佩妮来说,幸好当初她有把房子在Land Registry完成注册登记。要不然恐怕她这价值130万镑的房子就这么没了!

英国房东

→ 房产绑架这么可怕又这么可恶,房主们要如何预防自己受害?

其实,Land Registry(英国地产登记局)有着一项名为“Property Alert”的监控服务。

这项监控服务的意思就是,如果当事人所注册登记的物业出现了任何变动,比如说有其他人申请要更改登记的名字,或者说有人要把该物业拿去抵押贷款等等,当事人就会收到电邮通知。

收到通知的当事人就可以知道是不是有人想要冒用自己的身份采取任何可疑的不肖手段,然后进一步采取对应的措施。

提醒莎粉们,记得要时时更新自己最新的联系方式。

如果说换了手机号,地址,电子邮箱等等的,就一定要上Land Registry去更新,避免到时候真的有不肖份子想要冒用,自己却没有收到通知。

莎粉们如果想要加入这项监控服务,可以通过这个网站来注册:https://propertyalert.landregistry.gov.uk/

注册了监控服务后,当事人最多可以监控10个物业,也就是10套房,并且这项服务是免费的。

除此以外,还有一项叫做(RQ request)的保护。也就是说,当事人可以设置限制(restriction),这个限制使得Land Registry必须收到当事人的律师认证,确认该物业转移是由当事人本人所同意的,其转移才能成功;否则的话是不能够顺利转移的。

莎粉们如果想要设置这项限制,也可以看看这个网页:https://www.gov.uk/protect-land-property-from-fraud?utm_medium=Blog&utm_source=blog&utm_campaign=Fraud&utm_image=No_image&utm_content=julie_jenkins_blog_provides_advice;上面很清楚地告诉大家如何进行设置。

英国房东

另一个很值得注意的问题是身份保护方面的。

相信大家就算没有眼见也早有耳闻。在过去几年间,数以万计的网友个人信息泄露,这也有可能是身份被盗的其中一项重要原因。

针对这方面,小编有几个小小建议:

-尽量不要连接公共无线网络。因为黑客们很容易就可以取得公共无线网络的数据,从而取得当事人的个人资料,甚至是银行密码

-如果真的一定要连接到公共网络的话,必须要确保自己使用的是安全的VPN。这样可以保护当事人的资料,避免数据在传出和接收时被黑客拦截

-如非必要,尽量不要把自己的个人信息上传到任何网站。

对莫名其妙的电话,信件,邮件一定要提高警惕。看到可疑的网站或电邮,千万不要因为好奇心而点开或转发。里面很有可能会是病毒。

– 对于转账、汇款等交易信息,在没有确认真实情况之前,不要随意地进行交易。

今天的文章就到这边,希望看完之后能够更懂得如何保护自己,避免自己受骗上当或者遭到不肖份子的冒用。

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