为什么海外投资者全款买房需三思?

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英伦房产长期稳定的收益和对私有产权保护的完善法制吸引着全球高净值人士的目光。许多资金充足的投资者更是毫不犹豫地全款买下英伦房产。

然而,全款买房真的适合海外房东吗?

虽然对许多买家来说,申请贷款并不是出于预算考虑,从某种角度来说,更是通过金融机构为房产产权增加了一重保障。

今天小编就通过一个真实案例,为大家分析一下为什么全款买房需要三思而行。

“我2002年以£345,000的买下一栋房产,如今已经偿清了所有贷款,现在房产价值£850,000。然而,怎么也没想到骗子如此胆大包天,竟企图在眼皮底下把整套房子骗走!我甚至曾经天真地以为,除了我本人,没有人能变更房产所有权——但荒谬的事情真的发生了。而且,不法分子把自己的名字加到我房产下,简直有如探囊取物一般。作为业主,历经四个月的拉锯才最终把我的房子拿回来!” 

Angela是这起诈骗案的当事人。

海外房产投资者

在威尔士的妈妈家住了三周多,Angela于去年9月中旬回到Sutton自己家时第一次察觉到了异常。

“我家的信箱被封住了,门前赫然出现了一个丑陋的金属邮箱。第一感觉是有人想截取我的信件,盗取我的身份。通知了警察但也没人来调查。截取信件是严重的违法行为,有人来调查我早就配合了。随后这件事就被我抛在脑后没多想,直到两个月后我收到土地注册局(Land Registry)的信件,才意识到自己邮箱被盯上的原因。”

“信件的标题是‘注册完成’,声称我的房子现在属于一名叫Catherine Agnes Walder的陌生人。” 

自己一直在住的房子也能这样被人整个偷走?!事实的冲击太过强烈,Angela甚至开始担忧自身的安全。这样价值不菲的房子都被人骗到手了,离自己被赶出自己家门还有多久呢?

更令人惊讶的是,这种所谓房产诈骗并不是什么新鲜事,而且一直呈增加趋势。

根据土地注册局的数据,截至2017年4月,受害者累计在此类骗局中损失2490万英镑,高于2013年的720万英镑。

海外房产投资者

Angela随后联系了土地注册局并被告知,有人冒充她找了Tooting的一位律师转移了房产所有权。

2018年10月8日,Angela的房产向土地注册局提交了变更房产所有权的申请,随后于10月11日向Angela发出通知要求其在11月1日前做出答复。但是Angela本人没有收到任何土地注册局发来的信件,如此重要的信件土地注册局居然也没有要求本人亲自签收。

尽管Angela本人压根没有收到任何信件,但土地注册局居然在11月2日直接通过了骗子虚假的房产所有权变更申请。

Angela发现房子已经被盗,已经是11月收到“注册完成”信件的时候了,同样不是需要亲自签收的追踪邮件。骗子还通过邮政订单支付了80英镑的转账费用,这甚至都不用知道原房主的银行账户信息,导致整个流程中骗子可以完全匿名。Angela上次见到这种邮政付款方式还是1960年代的事情了,土地注册局承认这种付款方式现在并不常见,但仍然接受这种付款渠道。

随后Angela为夺回房产开始了漫长的拉锯战。她表示有时甚至让人感觉法律是站在不法分子那一边的。土地注册局居然将此类案件视为“民事问题”而非欺诈,更可笑的是,他们需要征求现任房产主人,也就是骗子的意见,是否同意将“前任”主人的名字加回到房产所有权中。

然而,骗子本人除了Angela的房产之外,没有向土地注册局提供任何住址信息,因此土地注册局也就无从追踪不法分子的下落,导致白白又耽误了三周多。Angela本人也被告知,如果骗子对房产所有权的收回提出异议,那么就不得不再花数月时间来谈判拉锯。

如果谈判陷入僵局,案件就会被送至土地审裁处拖得更加遥遥无期。幸运的是,此类案件目前还没有走到过这一步。

骗子必须意识到游戏结束了,并没有对Angela追回房产提出异议。到今年2月25日,房子终于回到了Angela名下。

Angela表示自己是严重欺诈案件的受害者,好在房子没有被出租/出售前就收回来了,不然后果不堪设想。

经过这么久心惊肉跳的拉锯,Angela觉得自己理应得到赔偿,然而土地注册局既没道歉也没承认工作漏洞。

一位发言人表示:“英国土地注册局在尽全力做好本职工作,并力求降低财产欺诈发生的可能。我们的反欺诈部门与警方密切合作。

2009年以来,英国土地注册局已经阻止279起同类欺诈申请,涉案房产金额高达£133,431,543。如果有人房产被骗,我们通常是对实际造成的财产损失进行赔偿。”

哪类房产最危险?

最容易被盯上的是那些长期闲置的、或者出租的、没有抵押贷款的、在土地注册局没有注册的,以及业主长居海外的房产。

成为房产诈骗受害人的概率相对而言算很小的,但对于不幸亲身经历过的人而言,无论是情感上还是经济上都是一个重创。 

哪类投资者的房产是盗窃目标

  1. 海外投资者
  2. 最近丢失身份证件或证件被盗的业主
  3. 现金全款付款,购买房产的投资者
  4. 已将按揭贷款付清的业主
  5. 将房产出租给房客的业主

 哪些房屋产权最容易被盗?

  1. 现金全款购买的房产或者按揭贷款已经全部偿付的房产
  2. 投资出租房,用于出租的、业主并不自己居住的房产,房客或犯罪分子可能造假骗取产权
  3. 空置的房产,尤其是业主居住在海外或在养老院的
  4. 有家庭纠纷的房产,比如夫妻或伴侣之间因分手而引发产权纠纷的联名房产、子女争讼的遗产纠纷房产等
  5. 交易过程中的房产,尚未登记注册产权的房产

如何保护你的房产

英国土地注册署开通了产权欺诈预警(Property Alert)服务,免费为业主提供英格兰和威尔士地区房产的产权诈骗案件预警服务。

土地注册署在遇到任何个人或机构查询或申请您所登记房产的产权事宜时,将通过邮件提醒业主。在收到邮件提醒时,您可以判断产权查询是否异常。

每个账户最多可以申请监控10套英格兰和威尔士地区的房产,并且并没有要求申请监控房产的人一定是业主,这样就可以帮年长的家庭成员或者定居海外的亲朋监控房产了。目前已有超过6万人签订了这项服务。

土地注册局的法务总监Alasdair Lewis表示,业主应及时更新各种资料、联系方式等,确保土地注册局的人可以联系到他们。这对不住在房子里的房东而言至关重要。业主最多可以登记三个联络地址:包括电子邮箱地址和海外的地址。

如有必要还可以向土地注册局寻求进一步帮助,并及时报警。Lewis指出,那些成为诈骗案无辜受害者并遭受经济损失的业主们,最后有可能获得赔偿。但如果您的房产没有进行登记,则无法获得赔偿。

防止房屋产权被盗的要点

➢登记注册您的房产

确定在购买房产时,及时的在英国土地注册署登记房屋产权,已经登记产权的业主一旦遭遇房产产权欺诈案件,将可以向土地注册署索取赔偿

➢及时更新您的信息

登记房屋产权之后,要确保您在土地注册署的联系信息有效,土地注册署反诈骗部门在遇到任何可疑行为时,能够及时的联系到您,您最多可以提交3个联系地址

➢加入土地注册署的产权欺诈预警(Property Alert)服务

英国土地注册处开通的产权欺诈预警服务,免费为业主提供英格兰和威尔士地区产权的产权欺诈案件预警服务。业主最多能够免费登记10套房产。土地注册暑在遇到任何个人或机构查询和申请您所登记房产的产权事宜时将通过邮件提醒业主。在收到邮件提醒时,您可以判断产权查询是否异常。

不经常上网的业主可以拨打土地注册署免费的产权欺诈预警电话,0300 006 0478进行咨询

➢产权变更限制

如果业主觉得自己的房产可能面临诈骗被盗的可能,可以加入到土地注册署的产权变更限制服务。您可以要求房产过户时需要有正式的律师授权确认卖房者是真正的产权拥有者(您本人)。该服务目前对非住房的产权变更限制服务免费;对于自助产权的产权变更限制收费40英镑。

➢其他方式

业主还可以通过英国居民顾问服务(Citizen Advice Bureau)寻求指导或帮助,或者像英国警察部门的反欺诈服务机构Action Fraud报案或咨询

如果业主觉得自己的房产可能面临诈骗被盗的可能,您也可以加入到土地注册局的产权变更限制服务。您可以要求房产过户时,需要有正式的律师授权确认卖房者是真正的产权拥有者(您本人)。该服务目前对非自住房的产权变更限制服务免费;对于自住房产的产权变更限制,收费40英镑。 

更多信息,请您直接登录英国国家土地注册局的官方网站,获得更多的信息。 

产权欺诈预警服务热线为0300 0067030,热线开通时间为周一至周五的早8:30到晚5:00,或发送电子邮件至:reportafraud@landregistry.gov.uk

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