在日本买房有限制吗?能贷款吗?每年多少持有成本?

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在最近几期节目中,我分享了一些有关日本买房的优势、热门城市和区域、购房流程以及经营民宿的内容,收到了很多有购房意向的朋友和粉丝的留言,那么今天我就选一些来回答。

Q1:在日本海外人士购房和本地人购房有什么区别吗?是否有限制?

目前日本并没有禁止海外人士购买日本房地产的法令及法规,而且日本的房地产市场相对自由开放,各州政府几乎都没有设置"购房指标"。对海外人士来说,不仅不限制购房数量,而且买到的房屋和土地都是永久产权,可以进行继承和买卖。也就是说,只要海外人士有足够的资金和合法的身份,能按照规定提供证明材料,并且和日本人缴纳一样的税费,在日本买房基本上是没有限制的。

Q2:中国人在日本购房能贷款吗?如果能的话,贷款比例最高多少?利率最低多少?

这个问题很多朋友都比较关心。据我了解,中国人现在在日本买房,理论上是可以进行贷款的,但实际操作难度比较大,尤其是对大陆身份的投资者来说,贷款要求的门槛非常高。如果你持有的是旅游签证,即使是3年或5年多次往返,也是无法获得贷款的。如果你持有在日本合法居留的长期签证,比如工作签证,或者是获得永居、拥有日本国籍的话,是可以去申请贷款的

在日本,中国人可以贷款的银行是交通银行和中国银行。申请贷款手续比较麻烦,需要提交个人的国内征信报告和资产证明等资料,因为银行需要核实你的还款能力。而且贷款金额最多为房价的50%,利率最低为2.8%,另外你还必须拥有一个海外账户。比如,在满足贷款的条件下,如果你购买一套2000万日元的房产,最多可以贷款1000万日元,而且海外账户必须存有1000万日元以上或者等额的外币。

满足以上条件的中国购房者并不多,因此,在日本买房还是建议用全款购买

Q3:日本房产购房时一次性产生的费用有哪些,每年有多少持有成本?

在日本买房的时候,除了房产本身的费用,你还需要缴纳不动产取得税登记免许税印花税产权转移登记律师费中介费等等。其中,不动产取得税是土地固定资产评估价格的3%加上建筑固定资产评估价格的4%,登记免许税是这两项的各2%,再加上负责产权转让登记的司法书士的报酬。

在持有期间,你每年需要缴纳的费用主要分为两类,一类是税务款项,有固定资产税和都市计划税;另一类是其他费用,包括物业管理费、修缮基金、火灾地震保险费等费用。固定资产税是日本的国税,一般是土地评估价格和房产评估价格的各1.4%,都市计划税是日本的地方税,一般是这两项的各0.3%。另外,一户建是不需要缴纳物业管理费的。如果你的房产出租是由中介托管的话,还需要缴纳一部分的中介费用。除此之外,在房租收益达到一定金额之后,也是需要缴纳个人所得税的。

一般来说,土地面积越大,房屋建筑面积越大,在购买和持有阶段要缴纳的税金也就会越高。

Q4:为什么大家都说投资日本房产做民宿要谨慎?

我们都知道,最近几年由于日本的酒店数量不能满足日益增长的游客数量,而民宿因为便利性、价格优势以及原汁原味的当地生活吸引了越来越多的游客入住。尤其是一些没有合法经营许可的二手房都改造成了民宿,游客带来的噪音、安全风险以及不分类的垃圾等都让周围的邻居苦不堪言,因此日本当地人对附近的民宿持有一些意见。

不过随着2018年民宿新法的实施,日本的民宿行业进行了大清洗,很多灰色民宿都被取缔,现在的合法民宿在消防、安全、环境卫生等方面都比较规范。如果你正在投资日本民宿一定要选择能申请到合法民宿经营牌照的房源,最好是整栋大楼都可以经营民宿,这样可以降低与周围领居沟通的成本以及被投诉的风险。

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