投资美国房产:如何选择回报高的房子?

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众所周知,美国房子产权是永久性的,而且美国房价比中国合理,建筑质量高,环境好,最重要的是,美元资产不仅可以对冲汇率风险还可以有效抵抗通货膨胀,因此有很多高净值人群选择到美国购置房产。

美国经济良好,房价基本稳定,除非遇到经济衰退,此外都是波浪式上升状态。在1891-2018这127年间,美国房地产市场有28年呈下跌,99年呈上涨(占比约78%),超过5年的房价下跌仅有两次(2006次贷危机和1929大萧条),这两次经济衰退前所呈现出来的前兆,并未在目前的美国经济中有表现。

那么想要投资美国高回报房产,怎么选择才不会有错误呢?

在美国投资房产,我们应该清楚,投资收益主要包括两点,A-房产自身增值,B-租金收益

A>B:属增值型投资

A

增值型收益

通常增值型投资的区域恰好与出租型收益房产相反,这类型房产房价较高,投资门槛高,比如加州一些城市,旧金山、洛杉矶,这些区域的房产大多数租金和房价比大,如果是贷款购买更不容易有正现金流。

举个例子,湾区100万美元的独栋别墅,租$3000-4000,就算平均$4万一年,然后扣除房产税粗略计算1万2美金,独栋别墅没有HOA,如果利用管理公司,管理费8%,找租客费用大概一个月房租$3000,保险弹性较大,算$2000,再预计几千块的维修费,那么在没有贷款的情况下,出租回报率在2%左右。

高房价房屋现金流肯定低些,如果$100万的房子是2%左右,那$300万的房子可能更低,因为租金不会是$100万房子的3倍,而房产税却会比$100万的房子高很多。因此这种房产要有收益更依赖房价增值,那在挑选时就要更注意增值潜力。

出租型收益

这种房产房价不能太高,投资付出少,很容易有现金流,比如达拉斯$20万的房子能租$1700每月,一年$2万,扣除房产税和其他费用,没有贷款的话可能达到5%以上的现金流。德州的一些城市,奥斯汀、达拉斯、休斯顿,这些城市房价都相对较低。

好的房产,增值型投资收益要远大于出租型投资收益。

投资城市怎么选?

房价是否上涨取决于供求关系,而供求关系很大程度取决于当地经济发展状况。旧金山湾区的房价之所以在上次危机后很快恢复并超过08年前的高点,就是因为其就业机会多,经济发展好,房屋需求大。

一线城市中心地段、优质学区以及好大学附近的房产都是可以选择的及较为优质的房产。

中国的有钱人都在美国哪里买房?

根据胡润的报告:18年中国高净值人群最青睐的海外置业城市前五名与17年完全一样,而且全部在美国。

洛杉矶连续五年位列第一,纽约上升一位至第二,波士顿上升两位至第三,旧金山保持第四,西雅图下降两位与旧金山并列第四。

具体到房子怎么选?

美国人青睐的房子跟中国情况有所不同,美国人单身喜欢公寓,组建家庭后喜欢四居室以上的房子,在加州生活的人喜欢东西朝向的房屋,而且他们一般都不会介意二手房。

除了考虑出手外,出租也很重要,同一小区的可能装修风格或者布局稍微好点,租金可能就会多个200美金,或者同样的房子,一个比较安静,一个靠近马路,那也会差个100之类。

选房子重要的是找个专业的经纪人,主要原因是他更了解每个社区的情况,也更了解哪个房子好租,哪个房子租金高,当然如果自己能摸清楚也可以自己选,但是对于不熟悉的还是应该找专业人士协助,自己也多看看买房相关的知识,做到心中有数。

综上,想投资成功是需要综合很多因素进行考量,以上只是做一个简单的回答。美国房产投资说简单也不简单,说复杂也没那么复杂,最好有专业的人协助。

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