泰国房产投资,增值潜力和租金收益到底哪个好?

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前言:中国人近两年投资海外房产以东盟国家为首选。

其中近几年来炒得很火的以临近国泰国为主,能让越来越多的中国人对泰国房地产热衷的原因,其中有三个比较重要的。

那就是泰国房屋的:永久产权/未来的升值空间/获得较高的租金收益率

首先,我们来弄清楚两个概念:

什么是租金收入?

租金收入(租金收益)就是ROI (  Return on Investment or Rental Yield ), 也就是指租金收入,俗称“以租养房”。它是指租房获得租金与房屋价钱的比值。

租金可用来衡量房产的投资收入情况,可以真实反映市场的真实需求。

租金收入很重要,因为它们可以帮助还贷款,这是购买投资房之初的主要目的。租金的优点是投资风险较低,能产生现金流,从而帮助保护投资者免受利率冲击,同时减少持续现金投入的潜在需求。当然,在房产出售时,资本增值很可能会比拥有强劲资本增长的房产低,特别是将房屋年复合增值率的影响考虑在内,这是其最明显的劣势。

什么是资本增值?

资本增值(升值潜力)就是所谓的 Capital Gain or Capital Growth, 也就是房产现有资产价值减除购入时之价格,所赚取或损失之价值。

即当持有的可变卖资产(如股票、或者房产),在脱手时,其卖价高于原先购进成本,即产生利润,此利润为已实现的资本利得。简单说,就是最终你房价增长带来的那部分收益。

在考虑购买资本增值的房屋时,获得可观的资本增长是每个投资者的目的。

从长期来看,要把强劲的资本年增长率定义为通货膨胀率加上4% – 5%,因此考虑的资本增值率应保持在6.5 – 7.5%之间。

租金是衡量一个楼盘是否值得投资的重要指标之一

以出租和投资泰国房产为目的购置房产会有稳定的房产增值和获得较高的租金回报。

在房产投资方面,租金收益率是衡量这个楼盘是否值得投资的一个很重要的指标。

因为房屋的售价可能有泡沫,但租金是不会出现泡沫的,是市场的真实需求;通过出租房产,每年可以获得固定的投资回报。

大多数房产投资者在决定买房时仅仅只考虑其可能为自己带来的现金收益。这其实是一个好方法,也适用于大多数投资性房产类型。但是在泰国这城市,这种方法就不顶用了,因为投资者不能真正掌握房产的投资价值。

租金收益率低还有升值潜力

在偏远一些市场,租金收益率一般都很低,并不能让那些追求高月收的投资者动心。

如果投资者主要看中的是房地产的升值潜力,那么房产投资者最广泛使用的工具——收入评估模型(也称为“收入估算单”)——并不能帮助他们做出正确的购买决定。

升值空间与市场价值

在曼谷,投资者有两句耳熟能详的话:“投资曼谷房产的动机是为资本升值,而不是租金收入”。

但问题是,购曼谷房产的投资者如何知道他们买的房子是否升值?投资者如何判断房子A与房子B相比,哪个升值潜力大?这些问题常常被避而不谈,因为似乎没有人能给出一个合适的答案。

专业人士认为,未来房地产价格以及未来一切的价格,包括股票和债券,都无法分毫不差的准确预测。不过,即使不能准确的预测未来,而一味的回避这个问题并不是最聪明的作法。

在高房价城市投资升值空间是关键

很多专业人士认为升值空间与租金收益一样重要。

对于投资者来说,估计升值潜力是不容忽视的,否则,投资者就只能买便宜货,才能有把握赚钱机会。

但是现在很好的便宜货越来越难找了,特别是像曼谷这样房产市场竞争激烈的城市。如果投资者能有专业人士建议,使用正确的工具,做好研究功课,必定能成功。

总结:适合你的才是最好的投资

如果是首次置业或者希望每个月能通过房屋产生现金流,则“租金”更适合你;

如果投资多套房屋,选择其中几套高租金的房屋,使用多余的现金来支付另外几套高资本增值的房屋开支。

如果资金充裕,选择长期的“升值潜力”则更好。

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