泰国楼市供应放缓,开发商降价,市场真凉?入手买哪里能抗跌

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在持续随着市场对外的热度继续攀升,今年泰国楼市拐点似乎已来临。

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泰国楼市在过去3-4年经历辉煌之后,目前供应已开始“溢出”。今年市场开始放缓,许多因素从项目位置和价格转变为“基础调整”模式。根据当地研究中心透露,2019年的房地产趋势被定为是经济放缓的一年,去供应成为首要目标,特别是许多位于市中心的高价盘。且今年在市中心的新项目将可能会减少。

01 楼市基本概述

在过去4年(2015-2018年),曼谷的土地价格飙涨导致许多项目以每年涨幅高达12.5%。对比过去10年里,曼谷平均土地涨幅稳定于6-8%。有的地方地价倍涨是因为一些购买地价的开发商受市场趋势推动,买地价格过高,开发成本压力被抬高。因此,开发项目时候,市场中有些地方价格上调至每平方米25-35万泰铢开盘价。

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供应上今年预计将比上一年减少至少9,000套,市场去年到现有新公寓超过12,000套供应仍在市场上销售,其中市区的供应超过10,000套,特别是沿着BTS线导致土地价格上涨过快,促使开发商购买更多的长期土地,在开发上将调整对其他市场(如办公楼、酒店和服务式公寓)的投资计划,同时在新公寓开发上重新找一个卖点来吸引买家,如智能家居系统、租赁托管管理等计划,以满足购买者的需求。

目前市场中很多开发商将推迟项目推出,以等待市场新方向,除了一些原本就已计划推出的项目,确保开发的项目卖点与原来市场不同。此外,公寓市场放缓的结果导致买家市场开始对项目投资的目标有更多筛选(短期投资)。

过去一年公寓价格高于土地成本,许多项目在市中心推出售价价位的新盘。根据泰国银行的新规定,还将存在利率提高和首付款增加的因素。这使得在建公寓的租赁和转售很难从中获取利润。银行对公寓调整贷款措施将于今年4月1日开始使用,紧缩项目贷款措施,将比例降低也直接影响公寓和住宅别墅的抵押贷,买家在项目上从短期炒楼花转到选择长期投资(增长动力和人口需求、投资回报)的黄金机会,因此在短期内今年可能会减少投资客,地产商在如此市场的背景下不得不相互竞争,以实现项目快速销售,方便买家以较便宜的价格买房。

同时,这种情况也有利地产商不再以高价购买土地,但前提重点开发不在市中心,需开辟新区域来调整目前市场的购买风向。更多关于2018年的楼市详细报告,查看留言版。

02 以价换量、降价销售调整市场平衡度

由于市场目前的走势下,曼谷多家地产商大幅调整原有的项目促销价格对外售卖,银行对当地贷款再次融资做出新政策,再加上地产商以高价购买土地成为如今市场的一大重点。不少专业人士认为,今年泰国房地产市场已进入宏观调控所期望的放缓周期。这一时期,面临快销售、淘汰、降低供应的开发商启动“自救模式”,市场中有可能出现以价换量、降价销售,以保持预期的低价高品质出售。

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近期,市场中出现多个“地王”轨道项目以“腰斩”的方式促销,在销售模式中新的模式转变,对于市场中出现这样幅度的降价,很多购买过的客户来说有点出乎意料。根据市场的调查显示,对去年曼谷整体的销售数据、价格等数字指标做整理分析。2018年数据中统计数据显示,市中心开盘售价均价约为155,000-250,000泰铢/平,相比2017年市场统计出来的数据145,000泰铢/平左右开盘价,去年最后一季到今年最新开售的新盘显示保持在150,000-170,000泰铢浮动有所平稳,不过从交易量来看,2018年市场销售率高达80%,表明市场需求依然旺盛,购房者买买买的需求依然很强劲,但受到市场供应放缓,多方面的因素影响,多处区域的项目即将交房,转售市场在今年初也开始显现。

根据目前市场显示,调价最为明显的几大开发商中,其中有位于Sukhumvit主路上,这中间由于当初开盘价过高导致一方面原因。另一方面也将提示到市场存在的供给量,为了加快销售率,开发商推出一系列的促销方案。其中,部分地产商将位于sukhumvit主路中对市场8个项目进行全部优惠,最低以有11万铢的单价对外售卖。此外,Nobole个别地标项目出现打出16万泰铢的单价,当然,这些项目一经打出活动促销也基本售馨。但这些降价的信号可以归结为市场中的供应过剩压力、销售压力,自身定期计划中新项目准时推出售卖的也是另一方面。趁“阳春三月”给予折扣,都期望增加快速销售,快速启动新供应。以下为市场中部分项目促销资料图:

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针对以上这些项目的投资回报率计算的话,如果按照市场实际估算,这些折价项目回报率能拿到预期要求的开发商中,以Nobole集团按地段租金比估算,能达5%左右的稳定租金回报。

03 多因素影响,对楼市有哪些走势

今年3月24日即将举行的选举预计不会对楼市产生太大影响。虽然东部城市规划(东部EEC经济走廊)和高速、轨道(BTS、MRT)交通、新智慧城(清迈、普吉建轻轨)等项目与房地产行业相关的各种政策措施已经审批通过,开发商计划沿着BTS线和主要的总车站(Bangsue)周边进行大量购买土地来开发项目。但总体调查预测出今年的“地价”预计不会有太大变化,加上《新城规划法》预计将于2020年生效,按照创建郊区商业中心和创造公共空间的目标,这些将有利于土地供应。

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(新的土地和建筑税,供查阅)

其中还包括将于2020年宣布新的土地和建筑税,将使MRT、BTS路线成为曼谷房地产市场一个接入点,而泰国的土地税率低于其他国家,因此对于市场来说影响不大。

但值得注意的是,曼谷整个楼市过去2年的快速增长之后,市场上从短期投资(炒楼花)转向长期投资(增长动力和人口需求、投资回报),项目销售对海外市场的放缓在产品定位上有全新突破,市场中竞争非常激烈的项目基本处于好位置,且这些地段周边都将覆盖酒店价格上将降低热度,以满足买家实际需求。 04 市场放缓,入手买哪能抗跌?

市场促销走量,转售市场突显,这些都是楼市放缓表现所在,不过这也正是购房者捡漏的机会。那些坐等房价一直往下跌的,也甭想了,“维稳”长线投资目前才是主要的目的,房价剧烈的上涨和下跌或将不被允许。

市场放缓的情况下,很多买家开始为认为入手买哪些区域的项目能够真正抗跌,接下来分解区域房屋租金回报比例。根据市场走势比例,平均曼谷市场实际稳定租金回率为5.13%,最好的位置实际到手租金回报比例约为7.3%。参照回报率数据,在曼谷市区投资房产回本平均需要约10-15年时间(租金回报、房价涨幅、地价、汇率),如果在未来十年规划中的区域投资靠租金回本则需要大约25年时间,与中国相对比,回本的比例时间较短。

但目前市场的状态,短期的楼花获许的利率相对减弱,更多的客户看中了长线的租金回报,按照市场区域的对比,几大区域的租金对比,位于Sukhumvit、Rama 9、Ratchada、Payathai、Lumpini这几大区域的租赁市场相对活跃。根据市场调查sukhumvit,位于Asoke、Thong Lor、Phrom Phong地区的总租金收益率约为每年5.1%。如果按照一套总价为100万人民币计算,这三个地段的租赁市场中计算,以30平左右户型对外出租平均以20000泰铢(4237人民币)的租金算。其年租金回报率能稳定于5.2%。与曼谷其它对比,Sukhumvit的租金回报丰厚。

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如果拆分区域计算总租金收益率,则发现  Asoke区域每年为5.4%,而Phrom Phong区域的租金收益率为每年5.2%。最后Thonglor平均值为5.1%。除sukhumvit上半段的租金外,再按照实际市场租金比例计算Sukhumvit其它线路的比例。以80万人民币总价计算,28平对外放租13000-15000铢(2754-3178人民)年租金净利润则为4.1%。

再来计算新CBD Rama 9,该区域被市场公认为第二个商业中心,也是各大外企的商业中心、证券交易所和使馆中心。人流量在如今排在曼谷前三列。租赁市场与其他各个区域对比,房屋空置率稳定于3.6%的浮动。平均区域的租金回报率能维持在5-6%。其主要原因是因为该区域的房价还比较低,但成熟的生活配套加上周边的商业覆盖,使其租赁市场非常活跃。

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按照市场区域平均售价90万总价的项目计算租赁回报,28平户型放租15000-20000铢(3178-4237)比例计算。则年租金净回报能稳定保持4.2-5.6%,与其它地区相比,空置率与租金排名位列曼谷第二,如果以市中心CBD的项目开盘售价对比,Rama 9的新盘单价与Sukhumvit与Lumpini以及Sathon片区对比该区相对较低。

Ratchada、Payathai生活中心,这两个区域前者是被视为最新的华人聚集区,也是本地资产阶级生活圈,租赁活跃。但对房屋总价来说相对低,平均市场房屋总价约为60-80万人民币左右,一房租金约为10000-13000泰铢。租金回报能在4.2%左右!后者为本地工作生活区,由于该区域的生活靠近于Siam商业中心,平均的租金回报率约为4.5%左右。

总  结

曼谷优质楼盘从17年后的均价145,000泰铢/每平,到现在市场的开盘均价超过160,000铢/每平左右,地价推动加上市场的趋势,越来越多的购房者对曼谷市场的关注,区域更多的价值在不断提升,短期内转售市场还未活跃,但对于租赁市场,目前整个曼谷收益率在东南亚排名前三,这对长期项目收益来说无疑是收到一桶黄金,从地价涨幅+租金+泰铢的升值来对比就能可以看出,两年前与今年的对比。

目前规划中的郊区区域内商业比较匮乏,可以说少有大型的商圈,但多家开发商已经开始伸手城市规划中的大盘,从城市综合体项目,再到自身配建有大型商业体,或者到政府规划中的路线,很多方面由人气主导。今明两年曼谷多区将会陆续交房入住,人气起来了,其他配套自然会相应跟上,买期房本就需要等待,发展只是时间问题。

今年多个开发商即将在近期内推出多个项目,在4月启动贷款政策前或将来又是一次激烈博弈。如以下的即将面世的新盘:

  • -Pruksa The Tree.S-Rama 4
  • -Pruksa The Privacy
  • -Pruksa Holding
  • -Chapter one sanyam
  • -XT Pechaburi
  • -991 Thonglor
  • -Origin Thonglor
  • -AP-Sukhumvit(两个)
  • -Ananda Elio
  • -Siamese-Ratchada
  • -Siamese-Rama 9
  • -All Inspire
  • -Cluod Tonglor

这些将面世的新盘,无论从区域位置还是从价格看,新盘的出现,也将拉开市场开年后新的购房热潮,但这些也将也要看客户的需求,能早上车就早上车。看准就下手,不怕选不到好盘,就怕自己错过机会,对于曼谷无论是市区还是规划中心区域,市场的租金回报还算丰厚。

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