泰国投资房产一手房市场或将“失宠”!如何不做高房价浪潮中的接盘侠

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“ 你杠杆致富的美梦背后,谁做了你的下一个接盘侠?”

《日本经济新闻》援引泰国房地产开发商数据显示,自2015 年以来,中国买家在泰国购买房产上花费超过百亿美元,相当日本和新加坡买家花费的总和(自2015年来这两国分别贡献约80 亿美元和近20 亿美元)。其中将近 1/3 的交易额来自中国大陆与中国香港的买家。根据中国居外网数据调查,泰国是2018年潜在房地产买家询问是全球最受欢迎的国家,从2016年的第六位攀升至今。

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但自去年末始,今年市场转变之际,部分风险意识较强的投资客难以贷款、或付不起尾款等理由主动“断腕”转售房源,彼时泰国地产市场出现不少新的“接盘侠”,接盘价格和原价格相去不多或稍稍高于期房合同价,但总价折算比新盘价格略低。

01 房价上涨,市场或将转变

自1999年以来,泰国经济复苏,房地产形势也开始逐步调整,由于城市的规划基建、外来人口推动土地价格继续上涨,曼谷的公寓数量正在迅速增加,特别是沿着BTS线和现有的地铁线,再加上每平方米的价格已经突破15万+泰铢,2018年的公寓开发量达到近三年来最高纪录。

今年一季度市场开盘比去年同期相比减少20-30%左右。一季度中开发商更多将精力来清理库存,而新项目将往后推到大选过后将恢复推出新项目,受全球经济放缓,中美贸易战蔓延影响,新政府不稳定的选举结果直接影响开发商信心因素,市场的交房项目不断增加,这些将为迎来新一轮的转售市场做了一定铺垫。

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当前眼下情况是,新入市的投资客面对的更多风险来自市场的放缓,新房价炒高和信贷紧缩,外汇汇率走弱因素,银行信贷机构对海外客户的贷款直接紧闭,往期确保能贷款的客户也面临全额支付剩余的房款。市场中心新开盘的售价可能超过估值,且租金回报率低于预期,相反,市场转售的项目除开合同签约之外,无论从价格、配套和交房标准都比市场新盘售价要低。

如果持续预测被未来的楼市所证实,这些早一批的投资客,在接下来市场风向中,将迎来泰国楼市中的第二波新热潮(转售市场),昔日的“接盘侠”将全身而退。

02 顺势而为,如何选择市场

最新的报告显示今年第一季度新推出的公寓的销售率52%,与去年同期相比销售率相似,推出的单位数量与上一季度相比要低很多。大多数买家更多的开始专注于购买已完工的单位或即将开始建好的公寓项目,因为这些市场中二手房比新房便宜30%。市场中一些新推出的项目虽然实现100%或超过80%的销售率,但这些项目的地理位置占据优势,和同一地区的其他项目竞品相比价格较低。

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市场调查中显示,目前曼谷楼市最畅销的前五大区分为以下部分:

  1. Silom-Sathorn-Bangrak
  2. Laksi-Don Muang Sai Mai-Bang Khen
  3. Phra Khanong-Bang Na-Suan Luang-Prawet
  4. Khlong Sam Wa-Min Buri-Nong Chok-Lat Krabang
  5. Huai Khwang-Lat Phrao-Wang Thonglang-Bang Kapi 

而这些销售的区域中,市场超过大约10,000套二手房价格低于100万泰铢正以最快的销售率去化。新一轮的市场调查中发现66%的买家或超过三分之二的买家对这一市场转变感到满意,也表明无论当地还是海外买家对房地产市场目前仍持积极态度。自2016年下半年起,本地由于购买能力的提高满足房地产市场的情况和各种其他刺激因素。

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2019年泰国楼市迎接多种刺激,政府执行的LTV和贷款措施中是一个重要因素,加上即将出现的新政府的建立,也必然影响市场的走势。

但选举后的市场将进入一个新的转折,如果政府修订执行税收,会出现更多的土地和建筑税引入外商投资,二手房将刺激房地产市场销售的周转,有助于泰国公寓投资市场的稳定发展。

在2015年-2018年泰国房价暴涨的时期,闭着眼睛都能赚钱,没有技术可言。但如今的风向或变,下半年新入市适投范围低总价、规划五年期的潜力地段。中心房价过已过高,如果选择自住或者长期稳定收租考虑可以选择中心区,再者,新房不行那就顺势而为加速入市转售新市场。切勿沦为高房价的接盘侠,房产购买最核心的关键就是看清大势、顺势而为。

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