财富洗牌下,英伦富人在哪扎堆?豪宅一族有何烦恼?

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即使最谦逊低调的超跑车主,大概也愁如何才能让更多人知道自己车库里藏着法拉利和迈凯轮。但萨里郡Weybridge的St George’s Hill富人区,售价895万镑豪宅Beaumont House的买家就完全没有这样的苦恼….

因为Beaumont House的汽车电梯可以将主人的爱车直接妥善沉入玻璃展示库,而这样精致又科幻的车库就在豪宅巨大的派对大厅旁边,也就是说所有客人都一定会看到您的爱车了!

“有房阶级”的苦恼

伦敦西南近郊的St George’s Hill像伦敦市中心的梅菲尔和南欧的摩纳哥一样,都是财力雄厚和高收入人群的聚集地。绿树成荫的静谧街道,全天候安保监控,而且伦敦西区近在咫尺,对俄罗斯财阀和伦敦对冲基金经理都有致命吸引力。

英国富人

无数事实告诉我们,财富倾向于聚集在特定区域,并且其中的人们都乐此不疲为这种聚集效应买单,从而推高需求和房价。当然这也并不是超级富豪中独有的现象,英国各大富人聚集区都屡见不鲜。 

根据消费者信用报告公司Experian和国家统计局的数据,房产顾问机构Savills按照家庭年收入10万镑以上的标准,绘制了全英高收入人群密度地图,也是英国高房价地图。赚钱能力更强的人通常会投入更多财力在住房上,同时也更容易通过金融危机以来明显收紧的抵押贷款机构负担能力测试。

首套房和二套房买家可能会感受到这种连锁效应。对BtL(买房出租)买家而言,这些高收入热点地区让人又爱又恨。一方面来讲,富裕人口对住房租金并不敏感,但在高收入地区买房,迫使BtL房东不得不和资金雄厚的自住业主竞争。这就导致靠贷款支撑的高房价区域BtL房东收益远逊于房价洼地的BtL房东。房价涨到可负担性的极值时,资本增值也就基本无望了。

然而,对买得起也住得起的人而言,房价上涨的大环境下,高收入热点地区可通过房产净值的增长带来巨大收益。

Savills住宅研究主管Lucian Cook表示,高收入人群对特定区域的持续拉升作用使现有优质市场(established prime market)的房产净值大量集中。这些人端坐职业晋升阶梯之上,消费力也很强劲,对房价长期增长率的推动比英国其他地方来得更为猛烈。 

高收入人群都住哪儿?

Savills考察了英国家庭年收入10万镑以上或收入在前5.7%的145万户家庭,由来已久的“南北差异”问题仍非常突出。

2018年,这样的家庭中60%位于伦敦和英格兰东南部——也是国家金融服务中心以及其他高收入行业中心的所在地。超过50万户高收入家庭都定居在伦敦。

根据每个地区高收入家庭数量排序的话,伦敦毫不意外排在第一,其后是英格兰东南部、东部,以及苏格兰。其中苏格兰有86,000户高收入家庭,占总数6%,部分得益于爱丁堡的金融和专业服务,更不用说阿伯丁还有石油财富。之后是英格兰西南部、西北部、西部和East Midlands。威尔士和北爱尔兰垫底。

换言之,六分之一伦敦家庭年收入都能超过10万镑,而西南地区只有32分之一家庭能达到这一水准,北爱尔兰更是只有87分之一。

将数据分解到地方政府层面,能收获其他值得注意的比较结果。中心伦敦西敏区和肯辛顿&切尔西的赚钱能力已是众所周知,但在伦敦Wandsworth区(44,400户),年收入10万镑以上家庭数量能超过整个威尔士(19,900户)一倍多。

英国各地高收入热点分别是哪些?

谈及英国财富地图,虽然伦敦和英格兰东南地区总是格外引人注目,但每个地区也都有各自的排名。Savills研究人员列出了年收入10万镑以上最密集的家庭邮编地址。

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西北部排名第一的是Wilmslow,既是令人向往的曼城南部乡村,也是英超联赛球员和工业大亨的聚集地,这里20%的家庭年收入超10万镑,平均房价£437,500。

在苏格兰,可能预想中都会以为是爱丁堡的邮编排名第一,但Milltimber居然更胜一筹,多达40%的家庭年收入都能超过10万镑。郊区宽阔街道两旁排列着维多利亚时代的别墅,距离阿伯丁6英里,石油财富支撑下,楼市也一路走高,均价达£508,000。

多塞特郡Poole附近狭窄沙洲Sandbanks上数百万镑的房屋也使得这里成为英国最受欢迎沿海楼市之一,同时也荣登西南地区排名榜首。28%的家庭年收入超过10万镑,平均房价£792,650。

威尔士高收入热点是Cowbridge,位于Vale of Glamorgan的一个精致小镇,离卡迪夫只有几英里,靠近南威尔士海滩,24%家庭年收入超过10万镑。

赫特福德郡的Radlett在英格兰东部排名最高,作为繁华的伦敦通勤城,这里46%的家庭年收入超10万镑,平均房价£949,300。

其他高收入聚集的邮编地址有东南部Esher,西米德兰兹郡的Hockley Heath和Tanworth-in-Arden,东米德兰兹的Hathersage、Grindleford、Eyam和Curbar,约克郡和亨伯的Doreand Totley,以及东北部的Ponteland。

最后说到伦敦,骑士桥84%家庭年收入都能稳超10万镑,但平均房价高达242万镑。

另一份独立报告也认证了上面的结论。

个人财务网站easy Money据英国海关税务总署(HMRC)的报税数据的分析显示,大约205,000名在伦敦及英格兰东南地区生活的纳税人的年收入超过15万英镑。占到了全部321,000名高收入者的64%。

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伦敦的肯辛顿 & 切尔西区和威斯敏斯特区的居民中,均有超过1.2万人年收入超过15万镑。这一数字相当于肯辛顿 & 切尔西总人口的8%。

在高收入群体聚集的25个地区中,只有2个地方来自伦敦或英格兰东南以外,分别排在第16位的苏格兰首府爱丁堡(4,000名)和排在第17位的Cheshire East(3,000名)。

Cheshire East包括所谓的曼彻斯特以南富裕的“黄金三角“地带(Wilmslow, Mottram St Andrew以及Alderley Edge)。

这里的居民包括大卫·贝克汉姆一家,退役球星里奥·费迪南德以及退役球员迈克尔·卡里克,英国经典肥皂剧《加冕街》的演员Helen Flanagan, Denise Welch和Richard Fleeshman。

榜单中排名前7位的地区均来自伦敦,Wandsworth排名第三位,Camden排名第四,Hammersmith & Fulham排名第五。

在伦敦外,高收入居民最多的地方是萨里郡的Elmbridge,这里有6000名居民年收入超过15万镑。Elmbridge包括Weybridge和Cobham,又被昵称为英国的比佛利山庄。这里吸引了许多名人居民,包括BBC体育节目主持人加里·莱因克尔、英国著名音乐人艾尔顿·约翰,网球选手安迪·穆雷。

去年,英国有31,000人的年收入超过100万英镑。

而这些金字塔顶端的纳税人在去年的4-9月间平均获得了6%的加薪。同周期内,全部纳税人的薪资平均上涨了3.7%。

房价和收入有什么联系?

谈及楼市和收入分配问题的关系,高房价与高收入水平之间存在广泛的区域相关性,同样也存在惊人的差异。

虽然伦敦卡姆登和白金汉郡的Chiltern都有30%家庭年收入超过10万镑,但卡姆登有35%的房产售价超百万镑,而Chiltern只有11%,凸显了与其他地区相比,伦敦房产的长期增长效应。

当然伦敦也并不是唯一的高需求焦点。买方代理Henry Pryor表示,牛津和剑桥这样蓬勃发展城市经济体的楼市与5-10英里外的市场截然不同,剑桥楼市的运作方式与周边地区不可同日而语。

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财富洗牌带来哪些启示?

不过,过去10年高收入区域和高房价的关系也并非一成不变。

金融危机之后几年,伦敦和东南部等热点地区房价急剧飙升,像伦敦Hackney这样曾经破败的区域楼市也呈现出勃勃生机。

的确,五分之一以上家庭年收入超10万镑的地方政府平均房价比2008年之前峰值高了45%。但年收入超10万镑家庭不足100户的地方政府,2008年以来仅享受到5%的房价红利。

伦敦房价的疯狂上涨也带动了周边通勤城镇的繁荣,但在金融危机结束后的几年内并未通过涟漪效应影响到地区或全国范围。

但这种模式在历史周期中也并不固定,Savills的研究表明过去三年已经产生了微妙的变化。收入最高的地区,平均房价较脱欧公投前低0.9%,较一年前低2.1%;而反观收入较低的地区,公投以来平均房价上涨了10.9%,过去一年上涨4%。

以伦敦的Wandsworth为例,金融危机以来平均房价飙升了令人咋舌的56%,但2016年以来又下跌了5.3%。在肯辛顿与切尔西,大环境好的时候房价上涨了43%,但2016年以来也下跌了11%。

Savills住宅研究主管Lucian Cook表示,关键节点有两个,一是2014年前财政大臣乔治·奥斯本在财政预算案中引入了印花税税率改革,另一个是脱欧公投。这些因素共同影响了房价增幅分布的变化,引发财富洗牌。

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伦敦高端楼市在近期调整中首当其冲受到影响,其他地区呈现较为积极的趋势。买方代理Pryor先生回忆,不久前在伦敦南部Putney的萧条市场情绪:“如果你在伦敦南部想买套百万镑的房子,地产代理很可能开着豪车来接你。曼城、利兹则完全不同,一派热闹繁忙根本无暇多顾。”

金融危机后房价长期强劲增长的后果之一就是许多伦敦人生怕错过上行市场,从而拒绝或者推迟向市郊通勤圈置换大房子。

但市场数据已经显露出一些变化,尽管财富仍在萨里、Cotswolds、巴斯这些优质市场(Prime market),但已经在慢慢向更广范围渗透。

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Savills的Weybridge办公室负责人Simon Ashwell认为,在St George’s Hill,公投后的跌幅足以刺激新一批买家需求浪潮。2018年后曾录得最差交易量,2019年以来业务有所回升,交易量可能超过去年总和。

颇为意外的是,这波增长靠得不是海外俄罗斯或中国买家,来电询问的百分百都是英国人。说明价格已经降到英国人预算之内了,曾经要价1500万镑或1600万镑的房子,现在八九百万镑就能拿下。而且你的富豪邻居也很可能是半价买的房…

谈及伦敦优质市场的低端部分,买方代理Pryor先生表示担心其价格的坚挺度。那些耗资两三百万镑的五居室别墅严重同质化,沿着Fulham、Wandsworth、Richmond绵延数英里,花园都很得体,后院大同小异。“我的担忧在于那些房子几乎没有特点,五年内谁会来买这些房子呢?买得起的人多不多?情况变好之前可能还有更久的阵痛。”

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首套房买家

房价飙升前高收入区域的“有房阶级”无疑积累下了大量财富,因此他们置换选择的余地也很广。但首套房买家在高收入人群聚集地买到“上车盘”的希望就更加渺茫了。他们需要更多的首付,抵押贷款月供也更高。

贷款机构Nationwide首席经济学家Robert Gardner表示,近几个月首套房买家的境况有所改善,首套房抵押贷款数量已接近金融危机前的水平。

不过,Gardner也表示这种乐观情形仍不适于伦敦和英格兰南部部分地区,这些地方无论存够首付还是应付高额月供都仍困难重重。

稍微看看不同地区首套房买家收入水平就能发现其中的问题。2018年,首套房买家收入与所在地区平均收入持平,甚至更低。而在东部、东南部和伦敦,首套房买家的收入都明显大幅高于平均水平(在伦敦高出平均收入60%),说明这些地区的定价都是远超普遍潜在买家负担能力的。

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