在美国,老龄化是否会影响城市房价?

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在考察某地房价的时候,你是否关注过当地人口年龄结构?数据显示,人口年龄结构的变化对房地产市场的未来发展有着深远的影响。

随着社会经济的发展,人口的迁移和流动在美国是非常普遍的现象,工作机会分配不平均,导致全美年轻劳动力纷纷涌向就业市场火爆的大型城市,不断推高当地房价,形成“一房难求”的局面——旧金山就是最好的例子。

考察人口年龄结构的作用就在于此。调查表明,20 岁到 64 岁人口密集的地区,房价通常会比较高;反之,20 岁以下及 65 岁以上人口集中的地区,房价则更加合理。

随着美国婴儿潮一代(指 1946-1964 年间出生的人口)逐渐步入晚年,美国人口年龄结构正在发生巨大的变化,老龄化趋势显著。然而,人口年龄结构在地区间的分布并不平衡。为了进一步了解人口年龄结构与房价之间的关联,我们考察了全美各地的人口年龄数据,结合各地房价中值,绘制了下面这张地图。

yoainvest

我们按照“0-19 岁20-64 岁65 岁以上”三个年龄段分组,分别对应“低龄、适龄和老龄”人口,并用粉色、青色和黄色进行标记。通过颜色的对比来考察当地人口年龄结构。例如,某一地区老龄人口占比越多,颜色就愈发趋近黄色。

这张地图直观显示出美国人口老龄化严重的地区,我们称之为“太阳地带”(Sun Belt),北线从西北太平洋一直延伸到密歇根州北部,东线则从阿巴拉契亚山脉(Appalachia)和阿利根尼山脉(Alleghenies)直至新英格兰地区(泛指美国东北部六个州)。相比之下,犹他州是全美最年轻的州。

我们重点考察了全美最大的 100 个都会区,从中发现:

劳动力人口(即适龄人口)最为集中的地区,也是美国经济发展的核心地区。位于弗吉尼亚州的阿灵顿亚历山大地区,毗邻联邦首府华盛顿特区,劳动力人口在当地人口中的占比分别高达 70.5% 和 69.7%。美国科技中心旧金山地区位列第三,劳动力人口占比为 69.6%。相比之下,全美劳动力人口比例为 59.2%。

大量年轻人口的涌入,使这些地区的住房需求持续旺盛,加之较高的薪酬水平,房价长期稳居高位。旧金山和阿灵顿地区的房价中值分别为 138 万和 67 万美元,远远高于 22.28 万美元的全美平均水平。

与此同时,旧金山低龄人口比例为全美最低,19 岁以下人口占比仅为 15%,远低于 25.2% 的全美平均水平。其它低龄人口占比较少的地区还有佛州萨拉索塔县(Sarasota County)和纽约州纽约县

佛罗里达州萨拉索塔县

佛州萨拉索塔县同时也是全美高龄人口最为集中的地区,占比高达 36.1%。紧随其后的还有弗吉尼亚州马修斯县(Mathews County)和佛州弗拉格勒县(Flagler County),高龄人口占比分别为 30.8% 和 30.1%。换句话说,当地每 3 位居民中,就有一位年龄超过 65 岁的老年人。这些地区的房价水平十分接近全美房价中值,生活简单宽裕,非常适合退休养老。

犹他州的图埃勒县(Tooele County)是全美低龄人口占比最高的地区,比例高达 35.9%,当地房价中值为 24.53 万美元。此外,犹他州拥有全美最高的人口出生率,是全美最年轻的一个州。

德州哈得斯佩斯县(Hudspeth County)、科罗拉多州特勒县(Teller County)和帕克县(Park County),在过去几年里经历了巨大的人口年龄结构调整。与 2010 年的结构图相比,这些地区高龄人口增加的同时,适龄的劳动力人口却急速下降。三个县的房价中值分别为 18.1 万、30.4 万和 25.2 万美元。

综上所述,美国劳动力人口最为密集的地区,同时也是美国经济发展的核心地区,住房负担能力问题更加突出。当这些地区忙于处理住房危机之时,劳动力人口真空地区却在想尽办法招揽人才,很多地方甚至会给新迁入居民发放货币形式的补贴。

每个人都会根据自己所处的不同人生阶段做出不一样的选择。如果你喜欢挑战,不拒压力,那就留在就业机遇更多的核心都会区。如果你仍心怀美国梦,认为拥有房产是实现梦想的必要条件,那么不妨考虑迁居到这些 20 岁以下孩童和 65 岁以上老人更多的地区,享受简单且宽裕的生活。

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