一张图看清最近10年英国各地区房价涨势特点,区别是很明显了!

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在之前的很多文章里,我们都提到过,英国的房价,特别是伦敦的房价,长期来看永远看涨。

但是尽管长期看涨,在具体的走势上,又各不相同。

北部如曼城伯明翰等地方,租金回报率比较高,而房价涨势偏慢但是稳健。

而伦敦,房价受外界影响更大, 世界经济好的年份,伦敦房价年涨幅是英国周边的几倍,而世界经济不好的时候,伦敦的房价也可能1年下来几乎不涨甚至下跌。

上面这都只是宏观的大方向,可是如果具体看数据呢? 以10年期来看,北部重镇曼城,伯明翰,跟伦敦以及英国其他地方比,房价对比如何?

今天我们就来说说这个话题。

英国各地房价涨幅

上图是英国20大城市在过去10年的不同时期的房价涨跌情况。

一共分为三个时期,

红色部分为第一时期,代表2009-2012年4年期间的房价涨跌情况。主要反映08年经济危机之后各个城市的房价表现。

灰色部分代表2013年到2016年年中,在经济危机的打击过后,英国房价飞涨的时期。

蓝柱则表示从2016年年中到2018年这段时间,英国收到脱欧公投的不稳定性影响。各个城市房价的走势。

【第一时期】

可以看到上图的红柱和灰柱在牛牛津,剑桥,伦敦布里斯托等南部地区非常强势,尽管经历了经济危机,但是很快从危机中恢复。 从09~12年,不但没有下跌,反而有10-20%的增长。

而北爱贝尔法斯特,格拉斯哥,谢菲尔德等城市,在这期间房价下跌,说明被经济危机影响较大,房价没能恢复。

英国各地房价涨幅

这段时间,总体走势以英格兰东南地区领头为主。

金融危机之后,实体经济开始复苏,金融行业也渡过了最难熬的隆冬。外加2012年的伦敦奥运会,大量人口涌入以伦敦为首的英格兰东南,房价也因此在其它地区都没能走出阴霾的时候扶摇领先。

同属高精尖科技摇篮以及承担了培养顶级人才的剑桥牛津,也在经济向好的大环境中获得了不小的助力。房价也拉开了其它城市很大的距离,直追首都伦敦。

英国各地房价涨幅

【第二时期】

我们再看看灰色部分的第二时期。 到了2013年以后,经过第一时期的发展,涓滴效应开始显露。

发展趋势开始由南向北扩散。英国的城市结构特殊,基本上都是一个地区众多卫星城围绕着一两个大型城市,比如伯明翰,比如曼彻斯特。所以当经济效益开始整体向好的时候,这些大城市受益最明显,体现在房价上也更加敏感。

当然在这一时期英格兰南部地区还是热钱和人材涌入的焦点。在反弹大趋势中占据了绝对的主导地位。

伦敦,牛津,剑桥,都成了这段时间里价格增长最明显的城市。 

而北方的城市诸如曼城伯明翰等,则一贯表现其稳涨的特点,既不像东南部如伦敦那样猛涨,也不像格拉斯哥利物浦这样的小涨。 

英国各地房价涨幅
英国各地房价涨幅

【第三时期】

这一时期里,我们也能看出英国各个地方之间的差异。

北方城市诸如曼城,伯明翰,则一贯表现了他们长期稳涨的特点,房价继续稳步攀升。自从2016年脱欧公投以后到2018年年末,伯明翰整体房价上涨了16%;曼彻斯特和莱斯特整体房价上涨了15%;诺丁汉上涨14%,利兹和谢菲尔德也涨了11%。

而以2016年年中的脱欧公投为分界点,伦敦及周边的剑桥、牛津等前期火热的城市热度骤降,观望情绪浓郁。房价增长放缓。

数据中的如此反应,也符合了这些城市长期宏观走势的特点。

任泽平曾在谈论房产投资的时候曾说过,长期看人口,中期看土地,短期看金融。从2016年年中以来,房产市场上最大的变数是脱欧,对于这三项左右房价的因素,脱欧会有影响,但绝对不会像想象中的那么大。

据《路透社》调查报道称,即便在英国和脱欧无法达成协议,甚至有无协议脱欧的可能性的情况下,只有约2000个金融岗位需要或者已经从英国迁到其他国家,这个比例只占40万伦敦金融从业人员的0.5%。

英国各地房价涨幅

土地方面更不用说,作为世界一流的大都市,大伦敦地区可用作房产开发的土地储备量非常有限,一区目前除了九榆树那块还在搞重建扩张,基本上没有能造新房的地方了,都在往东发展。能在这个时候买到一区的房产,也可以看成是一种对土地资源的垄断。

且伦敦从中心区向外围“饱和式溢出”的发展模式非常有利于那些已经持有房产的投资人——人们都希望在自己能够负担得起最大房价的地区买房,并且都希望朝更加中心的地段爬升,那么表现了市场情绪的房价当然也是高者恒高。Kensington & Chelsea就是一个例子。

人口方面,按照官方的统计数据伦敦每年的人口增长率大概是6.7%,最近200年的伦敦历史上,唯一一次出现人口净流出是第二次世界大战爆发的1939年。我们没有数据,也没有理由认为彻底脱离欧盟给英国造成的打击会比第二次世界大战给英国造成的打击还大。

人口在未来几十年内继续保持净流入的可能性,当然也比净流出的可能性要高得多。

英国各地房价涨幅

外加上去年的秋季预算案显示英国的整体经济情况稳中向好,而仅仅因为脱欧而出现突然的热度衰减和房价滞涨,我们认为这是不理性的,也只是暂时的。

证券市场上有句著名的话叫做“利空出尽就是利好”。英国的经济基本面一点问题都没有,远离政治中心的城市房价也在保持着上涨动力。

所以当纠缠了英国两年的脱欧“大靴子”最终落地,观望情绪退散之后,积压的第三波上升浪潮也会随之而来。目前英国正在拟定新征海外买家的印花税,兼之汇率处在历史较低水平,还在观望的投资人可以考虑伺机而动,至少先换一部分英镑也是好的。

英国近10年来的房价走势大致可以分为三个时期,一是金融危机之后的惯性下跌和触底反弹,二是经济回暖和市场信心凝聚带来的主升浪潮,三是脱欧公投之后的短暂观望。考虑到第二和第三阶段出现的最大变量就是脱欧,英国以伦敦为首的南部城市在房价的反应上是略显“过激”的。

由于英国经济基本面并没有什么大问题,在脱欧程序彻底走完之后会伴随着观望情绪的终结。现在的缓慢滞涨其实也在考量着观望买家自己的耐心,因为住房刚需是不会因为脱欧而被消灭的。再加上针对海外买家的额外印花税还没有真正施行,不管从哪方面看,现在都是一个可以考虑行动的好时机。

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