柬埔寨金边房地产市场半年报告:公寓篇

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报告的数据还是来自Knight Frank(莱坊),以后黑妞会解读房地产五大行的报告数据。

如今的柬埔寨房价处于起飞阶段,潜力堪比15年前中国。《全球房地产指南》曾分析指出,柬埔寨房产市场具有无限潜力,以首都金边为例,近年来房地产市场持续稳定增长,房价平均涨幅已高达15%,而目前金边最核心区域平均租金回报率高达10.8%。目前金边核心区域房价仅为1-2万人民币/平米,还有很大的上涨空间。

下面我们言归正传,来分析一下2018年上半年柬埔寨金边房地产市场的公寓的租售情况。

一、共管公寓(Condominium)

Condominium,简称condo,是一种“共管式公寓”,和国内的小区类似。一般而言,居住的房间归你所有,但周围的建筑面积,如走道等要由整个建筑内的所有住家均摊。

概况:在2018年上半年完成10个新项目后,金边目前在售的现房项目共有44个(11,675个单位)。项目整体销售率较2017年下半年下降了1个百分点,原因是高档公寓项目销售低迷,2018年上半年新推出的项目主要集中于中档市场。

尽管高档公寓项目的销售有所放缓,但开发商仍然对新推出的项目保持乐观态度。

供需:高档公寓项目销售放缓,中档公寓销售量大增

截至2018年上半年,在完成10个新项目后,在售的现房项目数量为44个,累计11,675个单位。在这些单位中,其中4,569个单位为中档公寓项目单位,7,106个单位为高档公寓项目单位。另外有33个项目预计于2018年底竣工,或将增加11,129个单位,其中3,340个单位为中档公寓项目单位,7,789个单位为高档公寓项目单位。

尽管2018年有大量在售项目,但开发商仍然对市场保持乐观,不断推出新项目,在今年上半年开发商共推出了7个新项目,共7,823个单位。

与前几年相比,未来的供应量正在朝着中档而非高档公寓项目的方向发展。假设所有已动工的项目按计划完成,2019年将有中档公寓项目3,556个单位(81%)和高档公寓项目822个单位(19%),2020年将有中档公寓项目2,406个单位(66%)和高档公寓项目1,239个单位(34%)。

尽管整体销售率在2018年上半年有所放缓,但单位销售量增加了9%。这主要是因为中档公寓销售量大增。

位置:桑园区仍然是金边最受欢迎的区域,森速区未来看好

位置方面,截至2018年上半年,竣工的公寓项目大多集中在桑园区(49%),这证明桑园区是金边最受欢迎的住宅区域。其次是马卡拉区(16%)、水净化区(15%)和堆谷区(6%)。其余的分布在森速区、隆边区、铁桥头区、亚西阁区和棉芷区。

值得注意的是,森速区在未来几年可能会占据比较大的份额,因为新建成的AEON Mall Sen Sok City在该区,可能会吸引开发商和置业者。

格和租金:公寓价格1500-3000美元每平方米,租金回报率仍然很高

2018年上半年高档公寓均价为2944美元每平方米,中档公寓均价为1582美元每平方米。目前,金边黄金地段的租金为每平方米15美元至25美元每月,而外围地区的租金为每平方米8至12美元每月。

未来展望:中档公寓将更受欢迎

由于高档公寓的供应超过了需求,同时柬埔寨新兴的中产阶级和快速城镇化率,本地购买者仍然喜欢和负担得起中档公寓。

由于金边市中心的土地价格越来越高,而开发商为了迎合当地市场,开始在郊区推出新项目。

至于高档公寓,由于供应量超过需求,部分地段不好的项目价格或将不再上涨。然而,欧美资本的流入和中国投资者的增加有助于支撑房地产需求。

总而言之,尽管存在共管公寓过剩的担忧,但预计不会对整个行业产生重大影响。

二、服务式公寓(Apartment)

Apartment,属于专门用来出租的公寓,由公寓方直接管理,租客需要和公寓直接签合同、付定金,而投资者和公寓管理方签订合同,不与租客直接签订租约。比较知名的国际服务式公寓品牌有四季、雅诗阁、辉盛阁等。目前还没有知名的国际服务式公寓运营商进入柬埔寨市场。

概况:截至2018年上半年,金边的服务式公寓累计供应量为5,050套。大部分现有供应集中在桑园区(54%),其次是隆边区(13%)和堆谷区(12%)。另外有990间服务式公寓于今年年底完工,其中82%位于桑园区,15%位于隆边区,3%位于堆谷区。桑园区仍然是最受欢迎的区域,特别是在外国人中,因为这个区域集中了餐饮、娱乐、购物场所。

供应:桑园区占据超过一半的市场份额,The View备受关注

截至2018年上半年,金边的服务式公寓累计供应量为5,050套,与2017年同期相比增加约11%。桑园区继续占据超过一半的市场份额(54%),其次是隆边区(13%)和堆谷区(12%),其他单位分布在森速区、马卡拉区、水净华区和棉芷区。

在总共5,050个单位中,2,940个单位(58%)为中档公寓单位,938个单位(19%)为高档公寓单位,1,172个单位(23%)属于大众市场。

2018年最值得关注的服务公寓项目是The View Residence,这是一个位于金边BKK1的酒店式服务公寓项目,由开发商统一管理。

在2018年下半年,预计将有990间服务式公寓完工并入住。

在可预见的未来,由于共管公寓的大量供应,预计服务式公寓的供应增长趋势将会放缓。

出租:尽管供应量增加,入住率仍然持续上涨

截至2018年上半年,高档单位的平均租金为22美元每平方米,中档单位的平均租金为13美元每平方米,大众市场的平均租金为7美元每平方米。

尽管共管公寓和服务式公寓的供应增加,但服务式公寓的平均入住率在2018年上半年增加至75%。

高端细分市场的平均入住率为54%,中端和大众市场的平均入住率分别为80%和84%。主要入住者仍然是外籍人士和外国工人。

在位置方面,马卡拉区的入住率为86%,超过了桑园区的84%和隆边区的81%。

未来展望:或将有更多国际服务式公寓运营商进入柬埔寨市场

尽管共管公寓和服务式公寓的供应量增加,但服务式公寓的平均入住率在2018年上半年并未受到不利影响。

服务式公寓的需求在很大程度上依赖于外籍人士,短期内这种情况将会继续。随着越来越多的外籍人士来柬埔寨投资和创业,以及旅游业的持续高增长,未来将会有更多的国际服务式公寓运营商进入柬埔寨市场。

解读:尽管公寓供应量持续增加租售率仍然持续上涨

尽管共管公寓和服务式公寓的公寓量都在持续增加,但无论是共管公寓的销售量还是服务式公寓的入住率都在持续上涨,这表明金边的房地产市场仍然在朝着健康的方向发展,供需两旺的情况仍将持续。

黑妞10年来做了那么多国家的房产,只有在柬埔寨金边,众多客户买完房还想将国内的产业转移或拓展过来,进而布局整个东南亚。这与我们中国的“一带一路”政策不谋而合,中国经过三十年的壮观增长,已发展成为世界第二大经济体,国家通过“一带一路”将国内过剩的产能转移到更落后更贫穷的国家。

作为我们个人投资者,同样面临着国内竞争白热化,市场日趋饱和,恰好在这个正确的时间点,大家看到了柬埔寨的机会,有如1983年王石乘广深铁路抵达深圳看到一个巨大的建设工地般的深圳时一样兴奋和狂喜。虽然大家知道现在金边乃至柬埔寨的人口可能不足国内随便一个大城市,但是随着泛亚高铁的建设开通,整个东盟必将紧紧联系起来,成为一个整体,而这个整体,总人口约6.14亿,总土地面积约447.81万平方千米。当然了,市场是很好,但是真的准备过来投资发展,还是要做好十足的准备工作,毕竟在异国,语言不通,文化不同,法律法规不熟悉。哪怕过来金边开餐馆,黑妞在这几年间看到有屹立不倒越做越红火的,但也有不少开不过半年有消失的。

有点跑偏了,继续来说金边房产市场。

未来几年,各种公寓项目或将进入细分市场,大家在金边买房子绝大部分不是为了自住,所以在我们国内行之有效的方法论在金边不一定适用。

你需要考虑到两个点:

一是房子要租给谁、租客群体是谁、租客稳不稳定、能租多少、好不好租。

二是房子将来要卖给谁,好不好脱手。

选择项目的衡量标准不外乎地段、建筑设计合理性、价格与定位。

地段:桑园区占据了租售的大半市场,仍然是金边的核心居住区,其中BKK1则集中了大部分的高端项目,是金边居住区的核心区域,该区域的项目仍会受欢迎。

建筑合理性:视野开阔、顶楼有Sky Bar、天空泳池、健身房的项目更受欢迎,无论是出租还是出售。黑妞举个例子:在同样的地段,A项目拥有顶层无边际泳池、SkyBar、健身房、可翘望湄公河、与安达大厦两相望;B项目将泳池健身房等放在二三楼,周遭只有嘈杂和市井,很显然,B项目租金高不过A项目,三五年后投资退出,本地人接盘时,在同样的选择的,A项目一定是接盘首选,哪怕贵一点。

价格的合理性更是对于租售有着极大的影响,所以在关注以上两点的同时一定要货比三家。

定位的准确性,黑妞先简单介绍一下金边主要的几个区域功能,大家在选在投资公寓或写字楼是可以简单参考一下区域功能:万景岗(BKK1、2、3)区域的主要功能是居住,尤其是BKK1,是金边的富人区和使馆区,配套和治安算得上金边最好;百色区的功能主要是偏娱乐,著名的Naga赌场和香格里拉酒店(在建)在此区域,不少夜店也在此区域;隆边区的主要功能是偏旅游休闲;马卡拉区以及对面的万谷湖重划区的功能主要是偏行政和商务,目前金边在最高档的三栋写字楼:安达大厦、加华银行大厦、香港交易中心大厦均在此区域。

站在投资公寓的角度,你选择的区域本地人喜不喜欢居住,或者暂时住不起,将来人家有钱后是不是向往来这个区域居住?将来出租,你的房子是租给外企高管,使馆官员等高素质、高租金预算且稳定的群体,还是租给夜店小姐等不稳定的群体,这些都直接影响的投资预期!

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