2019年加拿大房市忧虑持续增长

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加拿大房价昂贵,再加上遇到加央行连续加息,业主在2019年出现贷款违约的可能性加大。但是,房价大幅滑落的迹象还没出现。

加拿大的房价之高已经使很多购房者望而却步,很多人可能在盼著房价大幅下行,以实现他们做业主之梦想。新的一年到来之际,房市的走向看起来对这些准业主有利。

从2016年8月开始,加拿大最热门的房市——温哥华和多伦多先后实施了15%的外国买家税,使快速上升的房市即时刹车。卑诗省政府后来又把温哥华该15%的税升至20%。

外国买家税与本地人无关,但2018年开始在全国实施的房贷“压力测试”,用更高的利率来审核房贷申请,使很多人获得贷款的能力下降。

从2017年7月至2018年10月,加拿大央行调升了5次利率,使其基准利率从0.5%升至1.75%。很多人已经到了更新利率合约的时候,开始感觉到艰难了。按经济学家的预测,央行在2019年还会有2次机会调升利率。

加拿大破产和重组专业人士协会(CAIRP)今年11月发布的一份报告称,加拿大家庭的破产个案将从2019年开始快速上升。

据《赫芬顿邮报》报导,破产监管办公室12月份公布的数据显示,今年10月加拿大共有1万1,641宗消费者破产案,比一年前增加了9.2%。这是自2010年以来,同月份破产数量的最高纪录。

如果住宅业主破产数量增加,被强行出售还债的物业数量就会增加,房价将出现更大下行压力。

温哥华房市已接近滑坡门槛
按温哥华地产局的报告,近年11月该地区的住宅销售量比去年11月减少了42.5%,与今年10月比,也减少了18.2%,比10年内11月份的平均值低了34.7%,是自2008年以来的最低销售纪录。

11月份的MLS房价指数综合基准价格为104万2,100元,比去年同期减少了1.4%,比今年10月减少了1.9%。

对于所有房型来说,今年11月的成交与挂牌待售房产数量比率为13.1%,其中独立屋的比例为8.9%,镇屋是14.7%,公寓是17.6%。

按该行业的分析标准,成交与挂牌待售房产数量比率在12%以下持续一段时间后,房价就会面临滑坡压力。房价要面临上升压力,需要这个比率在20%以上,且持续一段时间。

温哥华地产局总裁摩尔(Phil Moore)说:“我们将观察2019年第1季度的情况,看看购房者的需求是否会在传统上更活跃的春季之前回升。”

皇家银行称,目前的住房负担能力,是加拿大30年来最差的。对温哥华和多伦多来说,则是有史以来最差的时候。

Abacus Data今年做的一项民意调查显示,住房负担能力会成为明年联邦大选的话题,因为这已成为千禧一代的首要问题。高达64%的受访者希望联邦政府对房价采取措施。

加拿大房市韧性强
皇家银行预测央行明年还会加息时表示,因为房价上升已经减缓,有些地区的房价在下降,加拿大的住房负担能力不会继续恶化。实际上,从皇家银行报告的统计数据看,目前的住房负担能力已经恶化到一个高峰,比1990年房市泡沫破裂时更差,拥有房产需要的开支已经超过家庭收入中间值的1.6倍。

美国2008年出现房市崩溃时,拥有房产需要的开支刚超过家庭收入的1.3倍。但美国房市崩盘的最大影响因素是次级抵押贷款,这些贷款的利率在2007年左右飙升,使许多借款人破产。

一些经济学家认为,除非明年加拿大出现重大经济危机,否则房市不太可能出现崩盘。加拿大特许专业会计师事务所(CPA)最近的一项研究显示,尽管房价快速上涨,近年来加拿大借款人的信誉度实际上有所提高,信誉非常好或优秀的新购房者的比例从2013年的79.4%升至2017年的82.4%。

政府今年实施的房贷“压力测试”,是为了减少贷款者破产的可能性,因此也抑制了需求,抑制了房价上升。

加拿大的人口增加,被认为是房价的重要支撑,不过,买得起独立屋的人显然少了很多。正如多伦多地产局市场分析总监莫沙(Jason Mercer)所言,房贷压力测试及借贷成本增加,使得价格较低的房型需求增大。“公寓和半独立屋在11月份呈现较强的价格增长是合理的,因为在过去一年里,这些房型在市场上相对抢手”。

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