房市下跌不应多虑 投资者应着眼于长期

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悉尼和墨尔本的住房价格在过去12个月内有所下降。 Domain 的数据显示,在截至2018年9月的一年里,悉尼市场下跌了6.5%,墨尔本市场下跌了3.2%。据经济学家和市场评论员预测,这两大城市的房市还将进一步下跌。

据澳洲Domain房地产网消息,经济师Trent Wiltshire表示,需要在长期的时间的背景下看房产市场下跌这一问题。

“在2012年至2017年,悉尼房价上涨了85%,” Wiltshire说,“至少五年前买房的人无论如何都是获了益的。”

决定房地产投资是否成功的关键因素是,能否持有投资房足够长的时间,而不是捕捉时机在房价低时买进、房价高时卖出。看一下澳洲房地产市场长期的趋势,可以为我们提供一些见解。

做长远打算会得到回报
Ryder房地产研究公司董事总经理Terry Ryder和AMP资本集团首席经济师Shane Oliver认为,房地产投资所谓的长期,其定义应该是20年至一生的时间。他们提醒,投资者应该在年轻时就开始,并且一直坚持下去。

“人们经常说10年为期,但你真的需要跨代思考,” Oliver说,“历史证明,如果你想获得复利增长,你必须考虑10到15年以上。”

房地产交易涉及到较高的税费,而且市场的波动也时常发生,这意味着房地产投资是一项长期的业务。

Ryder表示,投资者应该逐步扩大自己的投资房组合,而不是买了就赶紧卖。

Wiltshire同意这一观点。“房地产不是人们买进卖出快速获利的东西,” 他说,“房价周期性地涨落,价格的确有时会下降。”

“购买房产作为投资的人应该准备把房产保持多年。交易费较高,这使得很难在短时间内获利。”

Ryder说,虽然过去的房地产情况并不是未来结果的指标,但有充分的证据表明,房地产投资应该做长期打算。

不同的市场以不同的速度发展
对20世纪90年代初以来澳洲各州的首府城市的房地产价格进行的分析表明,尽管这些城市并非一直朝着同一方向发展,但在过去25年的18年中,至少有一个城市的房价上涨达到了两位的百分数。

Ryder说:“对于那些对负面头条新闻感到有点沮丧,并且看到悉尼和墨尔本没有蓬勃发展这一事实的人,他们所做的应该是着眼于其它地方。历史和分析告诉我们,某个地方将出现增长。”

Ryder表示,了解澳洲没有单一的房地产市场对投资者来说非常重要。人们对市场的下跌趋势的评论,其中很多是一概而论的。悉尼和墨尔本的确经历了低迷。但还有其它地方会上涨,包括一些较小的城市和某些特定的次发达地区。

Oliver赞同这样的说法。“将市场视为一个市场是危险的”,他说,“你经常听到的报道似乎只关注悉尼和墨尔本,而珀斯和达尔文一直在衰退并且已接近触底。”

“其它城市没有出现过象悉尼和墨尔本那样的繁荣,特别是阿德莱德和布里斯本,它们只经历了中度的增长。霍巴特和堪培拉已经出现了上涨,但那是相对短暂的。”

Oliver表示,在悉尼和墨尔本的市场上,需要一定程度的谨慎,因为它们已经经历了大幅的上涨,现在正在下滑。

根据Domain 集团的数据,达尔文和珀斯的房价年与年比较出现了下跌,分别下降了12.0%和2.2%。

但布里斯本、阿德莱德和堪培拉出现中幅度的上涨,霍巴特大幅上涨了19.3%。

所以,Ryder说,不要问现在是不是买房的好时机,而应该问哪里是有上涨潜力的好地方。

他认为,如果你五年前在悉尼或墨尔本买了房,那么你现在拥有相当多的资产净值,你可以动用此资产净值去其它地方买房。

Oliver提醒投资者,过去房地产市场经历过一些不景气的阶段。“在20世纪30年代、70年代、80年代期间,通货膨胀率比现在高很多,房地产市场受到了很大的压力,”他称,但从长期来看,房地产市场在帮助人们积累财富,股票市场也是如此。

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