英国10月房产报告:伦敦房价如何变化?市场表现如何?

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最近英国的各大统计机构都公布了10月份的房价指数报告,以Halifax的实际成交价格报告和Rightmove的要价报告为主,我们来分析一下10月份英国房地产市场的行情如何。

据Rightmove报告称,10月卖家要价较去年同期微涨1.0% (+£3,184),较上月涨幅为0.7%,报全国平均要价£307,245。

英国房价

Halifax的最终成交价格指数报告显示英国10月房价较去年上涨1.5%,对比9月2.5%的涨幅有所放缓,月增长率同为0.7%,报全国平均成交价£227,869。

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总得来说10月的英国房市比较平淡,这也符合往年“热胀冷缩”的行情,总体迎合预期。

Halfiax研究人员评论称:“由于可供出售的房产和供给新房依旧紧缺,在当下位置对于房价是一个有力的支撑点。高就业率和低利率贷款进一步提高了住房的可负担性,所以我们对明年市场的表现持乐观预期。”

对于市场的情绪,还是得看要价。

售房要价是市场的风向标,卖家抬高要价说明市场情绪活跃,卖家降低心理价位则说明市场正处在缩量阶段。以Rightmove统计的1%的年增长幅度对于房产这样一个高价值标的来说既不能说多,也不能说少。目前市场保持着相对稳定的运行状况。

上图一中的数据显示,房东要价的增幅之所以相对上月有所放缓,主要是市场的风格从首房买家切换到了二房、三房等“台阶之上”的搬家人群当中。第二套房买家感兴趣的房产(Second-Stepper)要价增幅达1.9%,成为了10月活跃在英国房产市场上的主力军。

首房买家的人数占据了市场活动的一半,10月走出的“横盘”走势对指数贡献较小。

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大地区方面,曼城,利物浦所在的西北英格兰;伯明翰,莱斯特,北安普顿所在的米德兰兹地区大幅跑赢平均值,这一趋势已经从年初持续至今。据机构分析,在短期内,甚至在未来1-2年内都可能继续保持活跃。也是房产投资者投资的热门地区。

值得注意的是大伦敦地区,尽管同比去年卖家情绪有所减弱,但是在月线上却表现出了反弹趋势。最近保守党的内阁会议通过了《脱欧协议》,稳定政治背景之下的英国房产市场将迎来一个蓬勃发展的“春天”,伦敦必然是其中的主力军。

反弹趋势明显,政策面看好,留给投资人的抄底时间已经不多了。

如下图所示:英国2018年10月平均房价,月增长率和年增长率

英国房价

数字报表上面也可以看到,伦敦要价自内而外扩散,月线级别的反弹趋势明显。秋季预算案和保守党内阁会议从经济层面和政治层面对当前的房价作出了有力支撑,可以说是形成了一个黄金买点。

如下图所示:伦敦地区平均房价及月增长率,年增长率

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如下图所示:细分到各区,伦敦1区–6区的房产均价及月增长率,年增长率

英国房价

可以看出,伦敦1区,房价仅仅一个月就上涨了3.9%,大有复苏之势。

另一方面,上游的供给渠道依然匮乏。手握大笔现金,依然在观望买房的人大有人在。随着脱欧临近尾声,政治不确定性消除,供需缺口一定会进一步放大。到时候不管是伦敦还是伦敦以外的大城市,优质房源都是中介和个人人人争抢的资源。价格也会不断往上涨。

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与之相对应的是各大机构的住房存量。虽然相比起今年年初,机构的住房存量有所上升,但其中多数都是堆积下来的“劣等房”。由于今年4月的租赁新规出台,为市场释放出了一批“垃圾房源”,这些房子既不是首房买家所青睐的对象,也不会是我们海外买家的投资标的。

如下图所示:平均中介库存的房源如下

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平均交易时间方面,虽然比起上月平均多了一天,但还是处在历史低位。买卖双方更倾向于早日订立合同以规避可能出现的风险。

如下图所示:平均售房所需要的时间

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Halifax和Rightmove两大机构的统计报告均显示英国10月房产市场出现“横盘”走势,符合往年对于淡季的预期。其中成交价同比上涨1.5%,卖家要价同比上涨1.0%,伦敦1区房价一个月就增长了3.9%,大有复苏之势!

机构分析称目前位置的房价具有多重力量支撑,向上预期明显。活跃的劳工市场和低贷款利增强了刚需买家的可负担性,秋季预算案公布的强劲经济基本面和正在探讨的脱欧协议,共同构成了今年入冬以后的“黄金买点”。

这几个月是投资人的低价窗口期。投资人还需把握时机。

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