英国房东们注意啦,你可能已经上了HMRC的黑名单了!

 “天空的雾来的漫不经心,河水像油画一样安静,和平鸽慵懒步伐压着韵,心偷偷的放晴···我要送你日不落的想念,寄出代表HMRC的税单;我要送你日不落的爱恋,再不交税就接着罚款~~~”   --来自日不落帝国税务海关总署的思念 千万不要觉得这只是个博您一笑的段子,这件事很有可能发生在您身上。 据不完全统计,截止2018年底,中国在英置业的人数已经突破十万,也就是说中国境内的英国房东群体数量在近几年里实现了跨越式的增长,而这其中多数人并不在英国居住,那么将房子出租显然是最好的选择。 ▲ 图为HMRC官网每季度都会公布的拖欠税款者名单的公告 然而,因为中介机构的良莠不齐以及中西方文化的巨大差异,很大一部分的中国人在将房子出租的过程中只顾享受租金的高回报率,却忽视了需要纳税的义务(在英国,房东的房租收入被列为个人所得,是必须要交税的,而且如果逾期不交还会产生罚款),还有一部分人虽然知道房租收入要交税,却因为人在国内不知道去哪儿找专业的报税平台,结果要么拖着报税无门,要么找不专业的人代理报税,无奈地忍受着高昂的代理费用。
吴晓波演讲投资柬埔寨

为什么要投资柬埔寨的房地产?

01为什么要投资柬埔寨的房地产? 引用吴晓波跨年演讲中的两句话概括投资柬埔寨房地产的理由:买好资产,投穷国家,以及用人民币的泡沫去淹没全世界。 中国人大规模的做海外投资并没有很久,早先把大量的注意力集中在美国、澳洲以及加拿大、欧洲、英国这些市场,但从去年开始,有了越来越多具有国际视野,希望做海外资产配置的中国同胞选择了东南亚市场,重要原因就是大家能更理性客观地看待欧美市场和东南亚市场的优劣。以下是东南亚市场跟欧美市场的横向对比: 在投资美国、澳州、加拿大市场时,看重的是国家稳定,法制、社会健全,令人惊艳的教育资源,以及自然环境、人文方面的一些资源。但不好的地方也有很多,以美国为例,美国是房产税相对来说比较高的国家,购买成本、持有成本,和维护成本都很高。 相对来说东南亚片区,欧美不好的地方往往就是东南亚好的地方,比如欧美市场相对来说比较成熟比较健全,它未来的成长属性可能偏低;近两年中国一带一路的整个大战略在东南亚产生了深刻的影响,它的整个经济在未来的成长属性会比较高,房地产升值预期比较高。在东南亚置业的整体的购买成本、维护成本、持有成本以及出让成本各个方面都偏低,这是东南亚置业的很大的优势。 为什么柬埔寨成为了众人瞩目的焦点?又有着什么样的投资优势?以下从优秀的基本面以及超高的附加值这两个方面说明。 (1)资金安全有保障 国家稳定 国家的稳定性,柬埔寨国家的稳定性得益于三个方面: 君主立宪制,结合了中世纪的王权以及资本主义制度民主制的政体,一大特色就是比较稳健保守。 佛教立国,信仰佛教的民族比较平和,柬埔寨90%的民众都是非常虔诚的佛教徒。 政局稳定,柬埔寨和新加坡在东南亚地区都是政局稳定的国家,柬埔寨从19世纪80年代开始至今只有一位国家领导人,就是首相洪森,很多人会觉得柬埔寨是不是独裁政体,这里我想引援一篇文章,是由智谷趋势的史老师写的关于柬埔寨政体的简单介绍,那么史老师把政体称之新威权主义,当经济体处于前期发展阶段,威权政治并不是一件坏事,因为它可以最大程度的保证社会资源有效的集中在能够为社会发展发挥最大效用的这些人,或者是组织、集团手里。 对华友好 柬埔寨是东南亚极少数跟中国关系非常友好的国家,这种友好不仅仅是停留在了政治和经济的层面,更多的是深入到了民间,跟中国的友好关系已经达到了文化上的认同,这种友好关系是非常稳定的。 (2)经济的成长性 GDP增速高 GDP增长常年都稳定在了7%,世界上除了中国、印度以外,很难有第三个国家像柬埔寨一样,在经济增长上交出一份令人满意的,甚至令人惊艳的答卷。 人口红利 柬埔寨的人口结构是极度的年轻化,绝大多数的人口全部都是分配在30到30周岁34周岁以下的区间之内。 人口结构为柬埔寨的经济增长提供强劲的劳动力的支撑,绝大多数人口全部都是年轻人,全部都是青壮年的劳动力;给国家的内需带来强劲的增长,年轻人的消费能力是最强的,柬埔寨民族因为长期受到法国殖民地影响,人民对于生活品质的追求相对比较高; 年轻人将来都要买房,所以站在房地产的角度来讲,它会给房地产市场注入强劲的刚需的需求,柬埔寨家庭普遍都有四口人,或者是五口人,甚至是六口七口,将来这些人成家立业之后将产生住房需求,这是我比较看好柬埔寨将来的房地产市场的原因之一。 现在柬埔寨的人均收入并不高,但是金边的人口收入不低,柬埔寨不像其的东南亚国家的人那样慵懒,相反因为社会、经济发展比较快,人民是奋发向上的。 一带一路战略 一带一路政策已经变得越来越真实,越来越深刻地影响生活,包括东南亚地区各国人民的生活。 金边绝大多数的基础设施建设几乎全部都是中国人投资的,之前投资了柬埔寨的电网、海底光缆、高速路,接下来中国一定会强化投资的态势,中国对于柬埔寨的直接投资的量也是一直在呈几何倍数增长。 (3)高附加值 美元资产 在柬埔寨,消费以美金结算,这一点是柬埔寨相对于其东南亚国家来讲最大的优势。 在做海外资产配置时,汇率是最重要的考量指标之一。 在东南亚片区,泰国的房地产其实过去的一年也获得了非常多的关注,很多人也问我可不可以投泰国,那包括我自己在内,我其实个人很喜欢曼谷的房地产,我自己没有买,也没有去推荐大家买,是因为在泰国所有的房地产都是以泰铢来结算的,而泰铢是在历次的全球金融危机里表现最差的货币之一。将来发生系统性的经济危机,资产可能严重缩水。 租金回报率 左边这幅图是CBRE 2016年的第三季度提供的东南亚片区的租金对比图,那可以看得到曼谷的租金回报率它差不多是在4%到6%之间,胡志明5%到8%,新加坡2%到3%,柬埔寨的首都金边达到了6%到10%。 右图是柬埔寨市中心核心区域的一套公寓,出租的价格是每个月1500美金,它的装修比较一般,面积并不是很大,租金可以达到1500美金每月,也就是说将近1万块钱人民币。 02什么时候买最合适? 我个人认为现在是切入整个柬埔寨房地产投资非常棒的时间节点,原因如下: 1.很多欧美人想投资柬埔寨房地产但持币观望的原因是2018年柬埔寨的大选,因为洪森目前所领导的人民党解散了反对党,所以以美国为首的一些主流的发达国家对此展开了批评,甚至一度不承认这场大选的合法性。很多欧美人就觉得柬埔寨社会在2018年可能会动荡,影响投资。 柬埔寨一家地产投资分析机构的高管说了一段话:往往是市场看起来会动荡的时候机会越越大。我认为在柬埔寨,在东南亚板块,随着美国的整体在全球的战略收缩,东南亚板块接下来受到中国的影响,尤其是受到一带一路大战略的影响将会不断不断的加深。只要中国的影响力在加深,柬埔寨就一定不会乱,柬埔寨的经济,政治一定是平稳的。 最好的例证就是中国的四大房地产巨头,同时在2008年进场,复利的盘3月份要开盘了,绿地在钱柬埔寨首相洪森访问中国之前的时候,已经宣布投资节目在70亿美金,碧桂圆已经拿地了,保利也宣布进军柬埔寨市场,随着房地产巨头的进入,柬埔寨地价不断攀升,房价也会跟着不断的来涨,房地产投资时间点的卡位是至关重要的,所以时间点是选择现在进场,是非常完美的时机。 2.柬埔寨中柬建交的60周年,就在今天,柬埔寨由中英文刊登了目前正在访问的的李总理发布的重要讲话,讲话的主题就是通过路桥建设基础设施的投资等,不断地加深友谊,以及合作伙伴的关系。 所以我认为有理由相信,伴随着中国一带一路战略大战略的深刻的影响,柬埔寨不但不会乱,反而会变得越来越好。 03在投资柬埔寨,进入到实操阶段应该选择什么样的片区投资? 第一幅图就是金边市的土地价格的变动图,看到其实居民是的土地价格比较高的区域是三个区域,奔夫人区,玛卡拉区以及隆边区。 另外一幅图我画出来了几个我个人认为值得大家关注的区域。 大家在做金边的房地产投资的时候一定要注意一点,就是不要忽略柬埔寨这个民族主义国家的拆迁难度,绝大多数区域它的房子都非常的小,拆迁的难度非常大,而且柬埔寨政府的执行力和中国的政府完全不能比,所以在投资片区时,尤其注意新区这两个字,往往都是要加引号的。 (1)机场片区 整体楼盘的供应量并不是很大,只有两三个楼盘,楼盘品质都不是特别好,关于租户,开发商往往都会提到就是机场往西的方向会有很多很多的工业园,那么这公园里边有大量的企业的老外有租房的需求。 随机性的采访了很多很多在这里边工作的一些中国企业的一些高管或者员工,得到的答案是他们不太可能住在新盖的楼房里边,因为相对来说费用比较高,第二就是一般由公司来决定,公司更愿意提供一些宿舍,应该说在机场片区,租金支撑并不是特别强。 (2)万古湖片区 万古湖片区是真正意义上的金边靠近市中心的新区,这张图片红色的部位标出来的就是万古湖片区,它的土地全部都已经是整块整块的平整掉了,真正具有新区概念的区域,而且所有的整个每地已经完成规划,同时又处于绿色这条线,城市的主干道之一俄罗斯大道,上边是总理府同时这里马上要开很大的购物中心——百盛,应该说是非常有吸引力的。 但是非常遗憾的是整个片区没有看到令人满意的建案,而且片区的话并没有几个选可以选择,它外边是有一整排的类似于商铺的设置,但是是排屋,可能开发商没有考虑清楚,真的是没有考虑清楚,开发经验不足,把外围全部设置成了本地人喜欢住的的排屋,会出现楼盘真正业主入住的时候,周边的业态及差,因为当地人很多人非常非常不注重卫生,不注重公共的社区的管理, 再重申一遍,只是没有看到好的建案,希望大家能够对万古湖片区保持持续的关注,将来如果有一些好的结案,大家可以购买。 (3)水镜华岛 她离的金边传统的市中心非常非常的近,仅仅隔了一条不是很宽的动力沙河,很有代入感,特别像上海的浦东,而且河景非常非常的宽阔,漂亮。 区域也是大面积的土地全部都平整了,水精华岛上的土地全部都是集中在三个大家族手里边,这三个大家族中就包含了洪森的家族,所以如果这三个集团决定拆迁,是比较容易的。所以无论是从地理的优势上,还是整个拆迁了难度的难度系数上,我个人都非常非常看好。 (4)英华区 英华区前有一两个楼盘在卖,大家有兴趣的话,可以去这些楼盘里面看一看,英华区目前存在比较严重的问题是交通,大家看一下徐新华区的它的区位图,就会发现它其实只有一座桥连接到市区,就是日本。 和中国桥它是其实是连在一起的的两座桥了,交通非常拥堵的,这是它目前最大的问题。但是我相信随着今天的随着金边的城市的不断发展,一定会解决问题。其次英华区可以选择的楼盘比较少。 (5)钻石岛 钻石岛是人工岛,是新区,离市中心非常的近,其实包括了独立纪念碑,王宫,金边著名的赌场、大酒店,城市的未来项目都非常大。 不好的地方在于:首先,建设、开发的密度非常大,这里大约有6000到8000套公寓,有可能在现在以及将来造成小范围的买方市场;其次,投资回报比比较差,位于钻石岛片区的公寓一房差不多租到500美金,那区域的房价大约达到了4500到5000美金一平方,所以投资回报比并不是很高;另外,交通问题严重,图上三个小圆圈其实是三座桥,桥非常窄,而且一到晚上就封路了;最后,便利店很难找到,生活属性不是很好,周边的工地也影响了出手的价格。 (6)市中心区 (7)D.BKK1区,即万景岗1区 包含了一些资源完全不可复制的资源:独立纪念碑,大皇宫;被四条国家级主干道包围,北边西努克大道,西边莫尼旺大道,东边诺罗敦大道,南边毛泽东大道; 另外它还是金边的使馆区,这里集中了整个金边绝大多数的大使馆;目前人口差不多300万,其中常住的人口大约十几万,这十几万人中绝大多数高净值人群,会住在D.BKK1区。 在小小的区域之内,有十几所国际学校,包含了著名的莱福士国际学校,以及像英国哈罗国际学校、英国国际学校、嘉华银行国际学校等;另外它还集中了今天绝大多数的高档业态,比如最大的健身房,多达一百多家的咖啡厅,以及各种各样的精品酒店; 最重要的是区域的租金,D.BKK1区是整个金边租金收入比最高和出租率最高的区域,同时在这里投资,大家会觉得非常有安全感,因为租金是可视化的,在整个区域内,像上图标示出来的的酒店式公寓差不多有二十几所,不会低于1500美金月的租金收入。

柬埔寨西港是下一个深圳?到底是机会还是坑?

40年前,改革开放总设计师邓小平说:“要发达起来,穷了几千年了,是时候了!”于是,我们中国一路摸着石头过河,从贫穷的人口大国发展到现在已经跻身于世界强者之林,成为全球第二大经济体。这40年,中国老百姓的生活水平也发生了质的飞跃,收入也水涨船高,尤其是先富起来的那一批人,财富复利更是惊人。 说到改革开放,“深圳”是绕不开的关键词,因为深圳的成长史和发展史就是改革开放40年的缩影。深圳作为特区建设有38年了,但深圳的成长与改革开放40年是同步的。这些年来,深圳一路高歌猛进,从最开始 3万人口的小渔村发展成为2000多万人口的世界大都市,从世界工厂到科技创新之都,从1.97亿/年经济产值到2.24万亿/年,深圳一路走来,波澜壮阔! 站在改革开放40周年的时间节点倒回去看,“深圳机会”一定是绝大多数人心目中绝无仅有的财富样本,不管抓住了深圳机会的幸运儿,还是错过了深圳机会的小中产们,在当今纷繁变幻的海外房产投资市场上,大家只要一听到“这里将会成为下一个深圳”,都会热血澎湃! 但,这个机会是馅饼,还是陷阱呢?大家一筹莫展。今天小编就来说说“下一个深圳”,说说你们关心的西港! 先来说说想当年十分火爆的马来西亚新山市,当时最广泛的广告语就是“下一个深圳”。 “马来西亚新山房产是值得投资的,依斯干达经济特区是新加坡和马来西亚两国政府联合打造的一经济特区,与新加坡仅一桥之隔。面积为3个新加坡大小,规划5大片区,并有9大经济领域作为发展支柱支持该区高速发展预计于2026年通车的新隆高铁,未来马来西亚新山房产的投资价值估计会比今天的深圳更让你瞠目结舌。”

刚刚,英国央行加息, 对房价有何影响?

英国央行在英国当地时间12点刚刚宣布,将基准利率从0.5%上调至0.75%。这是继2017年11月英国央行上调基准利率0.25%以来的首次加息,也是2007年12月之后近11年来的第二次加息。 考虑到高昂的燃料和能源成本,通胀率预计将升至2.6%。然而英国国家统计局的数据显示,6月份生活成本上涨保持不变,服装、游戏、玩具等价格下降。此前,市场就普遍判断英国央行将在8月份加息。 此前,大量经济学家预测英国央行8月份加息。Hargreaves Lansdown的资深经济学家Ben Brettell表示:“8月肯定会迎来更高的利率。但我认为这个决定会比市场认为的更加平衡。” “央行将关注与脱欧相关的不确定性,并在提高借贷成本前,决定等待确认第一季度削弱的增长数据只是一个小问题。” 加息对房价有哪些影响? 随着英国在脱欧后降息,英国基准利率在2016年8月一度达到历史最低的0.25%,不过此后随着英国经济好转,英格兰央行也在去年11月和今年8月两次加息,使得基准利率来到最新0.75%。 受加息影响,许多家庭的房贷月供将有所上涨: 目前有超过350万户英国家庭使用浮动利率的贷款产品,加息将使这些家庭每月还款利息有所上升。 加息使得浮动利率房屋贷款产品平均利息来到4.72%。 以贷款15万英镑为例,加息将使每年贷款还款额增加224英镑。 房价方面,加息将造成基准利率上升到0.75%,增加购房成本,短期对房地产市场会有一些冲击,不过需要注意的是,决定英国房价最重要的因素还是房价估值高低,英国经济前景,政治是否稳定等因素。 对于次轮加息对英国未来房价的影响,我这边引用Nationwide银行的最新分析: “加息对于未来房价的影响,更很大程度上将取决于英国的经济情况,特别是在就业市场,尽管加息短时间对房价造成负面影响,但央行也透露英国经济预期乐观,总体而言,我们预计2018年英国房价将上涨1%左右。” 加息将怎样影响借款人? 如果你是一位固定利率(Fixed Rate)的借款人,加息将对你的还款没有影响,因为你的贷款方案已经提前锁定了一个固定的利率。在固定的周期结束后才会产生变化。 但如果你是浮动利率(Variable rate)借款人,这意味着你的贷款利率是根据基准利率的变化而改变的。因此这些借款人需要时刻保持警惕。 针对一份15万镑25年期的贷款,利率上涨0.25%意味着每年增加的账单可达数百镑。 以Yorkshire Building Society为例,贷款人每年将多付£264。如果是Virgin Money和Coventry Building Society的客户,每年的账单也会增加£261。 加息将怎样影响储户? 对于储户来说,加息可是件好事。以1万镑银行存款为例,基准利率的上调意味着储户的利息收入可以多加£25.35。 储蓄专家表示:“英国央行似乎要将基准利率提升到10年来的最高值,但任何增长都具有很大的象征性。” 但是这种程度的加息不会给储户们带来多大的收益,以£5,000存款为例,增加的利息也只有£12.66。 如果你的账户存款只有区区£1,000,那么每年的利息收入只会增加£2.50。 何时再加息? 英国央行将银行利率上调至0.75%,同时表示由于强劲的经济和通货膨胀,利率可能会比预期上升的更快。其季度通胀报告显示或在今年秋季或冬季将再次加息。 在报告中,央行表示:“自11月以来,预测期内更大程度的需求过剩的前景以及通胀仍将高于目标的预期进一步削弱了MPC需要平衡的权衡。”它补充说:“因此适合制定货币政策以使通货膨胀可以持续地回到常规的目标。” 未来利率会有多高? 多年来,英国央行行长马克·卡尼(Mark Carney)多次提出加息的可能,但也同时保证加息速度缓慢且信号良好。而明显地这条道路上的任何偏向都可能让借款人、企业和市场受到惊吓。央行最新的通胀报告认为,到2020年的基准利率可能为1%。 在接下来的3-5年周期中,“正常”的利率会维持是2%左右。但真正的利率调整,还有待观察。
加拿大房产市场

加拿大买房常见十大问题全解析

1、在加拿大买房能移民吗? 不能移民。对于“加拿大买房能移民吗”这个问题,虽然在加拿大买房属于一种商业投资行为,但是这种投资属于投资者个人行为,加拿大政府没有调控与管理的资格,由于申请加拿大投资移民必须将资金置于加拿大政府指定基金的管辖下,申请人无权掌控资金的投资方式,因此投资者在加拿大买房是不符合加拿大政府投资移民规定的,而且目前为止加拿大政府并没有开放类似政策。 移民问题可以具体参考各省移民政策,可以打分,按政策要求准备文件,评估自己的水平。 2、买卖房屋是否一定要本人到加拿大? 如果购房人需要向加拿大银行申请贷款,则本人一定要来加拿大,与银行当面签署贷款文件。如果不需要加拿大银行贷款,则可以通过传真形式签订购房合同或委托代理人办理交纳定金、验房及交房的相关手续。您聘请的地产经纪人会通过现代通讯手段:传真、扫描、邮件等方法处理在买卖过程中需要您签字的文件;检验房屋由第三方注册验屋师出具相关的报告;最后的钱房交易及到地产局获得产权文件都由买卖双方各自的律师来完成。 3、中国人在加拿大买房有什么限制吗? 外国人或非加拿大居民可以自由买卖加拿大房地产。根据加拿大联邦政府«公民法»,非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产,其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了各省权力以对非公民与非永久居民,或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。 4、外籍人士在加拿大买房有什么要求吗? 外国人需要在加拿大本土开设银行账户。 无论是否是加拿大居民,都需要保持良好的信用记录。 外国人需要有足够的首付款。 外国人可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。 外国人需要做好加拿大银行账户的管理和安排。 外国人在贷款买房时,银行会要求律师在登记产权时备注“外国人税务条款”,即,在卖房时,借款人如果依然还是非居民身份,需要将部分卖房款留置到完成税务申报之后再决定如何处置售房款。 5、外籍人士在加拿大买房子首付需要多少钱? 不同借贷机构对首付款有不同的要求,如果外籍人士被加拿大银行认定为高风险信用对象,您可能需要支付更多的首付款。某些借贷机构要求外籍人士准备至少35%的首付款,并要求该笔款项在加拿大存放30到90天。有时候,借贷机构还会要求不足35%首付款的贷款人购买房屋借贷保险。 6、买新房还是二手房? 买新公寓固然是一个不错的选择,可目前加拿大合适的房源要么房价太高,要么户型不合适,而且大多是楼花,所以不能马上入住。相反,二手房基本可以马上入住,而且随时可通过地产经纪安排看房。即使有些二手房的设施比较陈旧,如厨房及卫生间,但只要格局合理,配以简单的装修,一样能有新家的感觉。另外,都市上班族一般都是“打卡一族”,如果两人不幸同属“打卡一族”,那么距离两人工作单位较近或者临近公共交通的二手房就是一个不错的选择。这样可以降低交通成本,节约上班时间。 不过还是要看每个人不同的需求,楼花价格上更有优势,更适合投资。如果需要马上入住的话,楼花就不太适合。可以跟房产经纪提出需求,帮你找到合适的房产。 7、加拿大的民用住宅一般分哪几种? 独立屋(DETATCHED,亦称SINGLEHOUSE):是建筑在所属土地上的单一独立房屋,业主拥有房屋与土地的权利,无管理费。 半独立房屋(SEMI-DETATCHED):房屋的一侧同另一所房屋的外墙相连,无管理费。 连排镇屋(TOWNHOUSES):一排房屋两侧均相连,分为有管理费和无管理费两种,取决于物业是否有与其他业主共同拥有的共用和共管部分。 共管公寓(CONDOMINIUM),每个单元有独立的业主,与其他业主共同拥有其共用和共有部分的权利,有管理费。 8、加拿大买房“下offer”是什么? 在加拿大的房地产交易中,Offer实际上就是一种“买卖的协议(AgreementofPurchaseandSale),它可以由买方准备,也可以由卖方准备,但通常都是由买方准备。买方的经纪人根据买方的要求起草,由买方签字后再交由卖方过目。卖方可以CounterOffer(还盘),买方也可以再还回去,几个回合之后,双方达成一致,在Offer上签字,该Offer即成为了具有法律约束力的合同,双方都要遵守。 一份标准的购房Offer通常包括以下内容: 1、基本细节:售房者、购房者的姓名,待售房屋的地址。 2、购买价格,同时包括定金、首付款和银行贷款等。 3、私人物品的处理,如窗帘、厨房电器、洗衣机和烘干机等是否留下。 4、买卖双方承担的基本责任和义务。 5、交房时间和要求对方答复的期限。 9、如何在加拿大“抢意向书(offer)”? 第一,要了解市场。尤其是遇到要价较低的房子要冷静的分析房屋的真实市场价格。同时设定自己对房屋的喜爱程度而愿意为此而多付的价格。这二者之和大致就是应该出的价格。这个价格我喜欢称之为不后悔的价格。无论是买到还是没有买到都不会后悔。需要指出的是抢Offer同一般买房的过程地最大区别是中间环节少,往往是一轮定论,而没有实际讨价还价的经过几个回合。所以出价最好一步到位,以免丧失良机。 第二,事先到银行做好贷款评估或预批,了解自己的底线是多少,对自己的承受能力做到心中有数。 第三,事先验屋,最好能够取消验屋条件,但不能一概而论。 第四,准备好定金,最后是搬家。这些细节在最后关头对你是否胜出非常重要,并且能够给你省下钱。 10、外籍人士购房是否可以向加拿大银行贷款;能贷多少;是否和房屋的年龄,购买者的年龄有关? 可以贷款,加拿大居民通常可以很轻易地贷款房价的70%,非加拿大居民可以贷到60%-65%。贷款可以分20-25年摊还,目前贷款利率比中国要低不少。贷款和房屋的年龄无关,和购买者年龄也基本无关,这也从某方面体现了加拿大银行对房价的信心。

英国福利房改革,租客买房只要1%房价!

英国住房,社区和地方政府部今天发布了用于改善“福利房”现况的绿皮书。其官方目的是这么说的: “(政府的新计划)将用来平衡租客和房东间的关系、去污名,并且确保未来福利房能够提供给需要的人支持,更加促进社会流动。” 而既然是绿皮书,就代表着新提案仍然在咨询阶段; 也就是从今天起,所有对于这份绿皮书有任何意见或建议的民众,都可以联络该部门来给予反馈,截止日期是11月6日。 这份绿皮书主要设下了5大未来改善重点:

伦敦买房:流水账,以及和中介的撕逼史

版权归作者所有,任何形式转载请联系作者。作者:大不列颠小脆脆(来自豆瓣)来源:https://www.douban.com/note/682777263/ 在前房东和戴着和蔼面具,默默和我们撕逼的几个月里。我和修哥眼看着英国宣布脱欧后,渐渐疲软的房市,抱着半自住半投资的想法,在某一天做了买房的决定,开始了将近一年的心酸买房路。 你们就当作看故事吧,准备好瓜子小板凳,故事很长。 ◑买房概述 在英国买房和国内不一样,size...

海外置业外汇常识

每年都有成千上万的人把他们的钱转移到国外,有的是要在海外买房投资,有的是要移居国外,有父母为海外留学的孩子支付学费汇生活费,很多是定期转移资金,还有更多的是一次性外汇交易为了支付出国旅游,船费或者是外国商品。 不管怎样,你都需要了解汇率、换汇的基础常识等等,了解汇率并不难,重要的是它可以帮你省钱。 什么是外汇汇率? 简单地说,汇率就是一个国家的货币对于另一个国家货币的价值,由于世界各国(或地区)货币的名称不同,币值不一,所以一种货币兑其他国家(或地区)的货币要规定一个兑换率,即汇率,至于在外汇市场上是如何定价的就有点复杂了。 确定两种不同货币之间的比价,先要确定用哪个国家的货币作为标准。由于确定的标准不同,于是便产生了几种不同的外汇汇率标价方法。 直接标价法:外国货币为标准。拿人民币和英镑来说,以英镑为标准,即1英镑可以兑换多少人民币。例本周一人民币兑英镑的汇率是8.4424CNY=1GBP,1英镑可以换到8.4424元。如果人民币走强,人民币兑英镑的汇率就会下跌,即1英镑换到的人民币变少,本币比值与外汇汇率涨跌成反比。 间接标价法:本国货币为标准。同样以人民币和英镑为例,即1人民币可以兑换到多少英镑。本周一人民币兑英镑的汇率是1CNY=0.1184GBP,1人民币可以换到0.1184英镑,如果人民币走强,人民币兑英镑的汇率就会上涨,即1人民币可以换到更多的英镑,本币币值与外汇汇率涨跌成正比。 直接标价法和间接标价法所表示的汇率涨跌的含义正好相反,所以在引用某种货币的汇率和说明其汇率高低涨跌时,必须明确采用哪种标价方法,以免混淆。 什么会影响汇率? 通货膨胀率。与另一个国家相比,通货膨胀率越高,外汇汇率往往越低(间接标价法)。比如,英国的通货膨胀率比欧洲其他国家要高,也就是说英国商品价格的上涨速度比欧洲其他国家的要快。那么,英国出口欧洲其他国家的货物竞争力就会下降,导致对英国货物的需求下降,对银币的需求也会下降——银币价值会出现贬值,外币升值,外汇汇率就降低了。所以外汇市场上的交易者们通常会预计一个国家的通货膨胀率,如果预计通货膨胀率升高,他们就会抛售货币。 利率变动会影响汇率吗? 比如,与其他国家相比,英国的利率越高,那么在英国存钱的吸引力就越高。既然在英国存钱的回报更高,对银币的需求自然就会增加——银币升值,外币贬值,外汇汇率升高(间接标价法)。如果市场利率下降,银币价值可能会下跌。 但事实也并非总是如此,利率上升也可能会导致外汇汇率下降,这是因为如果投资者把利率上升看作是对英国经济前景缺乏信心,他那么们就会把钱转移到国外。 近期英镑坚挺可以看做是是经济稳固和乐观的经济预期的结果,英国央行将比预期要早一步提升利率。 还有其他影响因素吗? 比如政府债务,其他国家货币的相对实力,政府干预等。 汇率变动有多快? 从一周到下一周的这段期间,汇率的变动可以是非常巨大的。拿去年初来说,1月3号英镑兑欧元的汇率是1.234(间接标价法),到1月31号,汇率就降到1.167,所以月初你花100英镑可以买到123.39欧元,到了月末,你就只能买到116.72欧元。但是到了去年年末,你能买到的欧元又回升到120.2。 我可能什么时候需要换外汇? 你可能对换外汇出国旅游比较熟悉,但是还有很多情况下人们会换外汇。你,或者是你的孩子要去海外留学,你就需要把钱汇给外国银行的账户,支付学费或是孩子的生活费。 你可能要在国外买房,你需要支付房费和印花税等,你可能正在准备移民,你需要在国外建立账户,或许你已经退休了现在人在国外,需要每月将养老金汇到国外的新账户上,又或者你在国外经商,需要有竞争力的汇率帮你增加企业净利润。 为什么不直接去银行换汇更方便? 这是很多人都会走进的误区。其实一些换汇机构可以提供更高的汇率,效率更高,服务更好,无服务费,如果需要,还能提供专家解答。 我可以办理什么类型的外汇? 主要有两种类型:即期汇率和远期汇率。 即期汇率,也叫现汇汇率,你可以选择当天或两天以内的最高汇率进行换汇。 如果选择远期汇率,是在未来一定时期进行换汇,买卖双方提前签订合同,达成协议的汇率,到了换汇日期,协议双方按预定的汇率、进而进行钱汇两清。这可以避免外汇汇率变动带来的风险。远期外汇的汇率与即期汇率相比是有差额的,这种差额叫远期差价,有升水、贴水和平价三种情况。升水表示远期汇率比即期汇率贵,贴水则表示远期汇率比即期汇率便宜,平价表示两者相等。  
英国

一看就明白的英国买房步骤

网络上关于在英国买房的中文介绍写的都特别“专业”好多术语,导致普通人看了就会莫名的产生恐惧。的确,买房是件大事,对于很多人来讲,房子应该是人生中最贵的消费了,这种价位的“奢侈品”,是很难冲动购买的。 但是,买过房子的人,就会告诉你其实买房很简单,你只需要找到三个靠谱的人就可以轻松买房:中介或开发商销售 + 贷款专家 + 买房律师,这三个人就会帮你把一切搞定,你需要准备的就是钱。 今天这篇文章就给大家介绍一下在英国的购房流程,就算现在不买,作为一个初步了解相信也会有很大帮助的。如果想了解官方信息,大家可以上英国的The Money Advice Service网站查看详细的英文介绍。 第一步:确定购房费用及贷款 很多人一提到买房,首先就会想到先看房。其实不然,如果咨询买过房的人,他们会告诉你,如果想买房,首先还是得先聊钱。 绝大部分在英国工作的人都会考虑贷款买房(如果你家里特别有钱,当然也可以考虑做Cash buyer全款支付),如果你需要贷款的话,请务必在你看房之前了解你能从银行贷多少钱,很多人先去看房,结果看上了,贷款却贷不下不来或者出问题。 为了避免这种情况,大家可以到任意的银行去了解他们的贷款产品进行对比(或者直接找贷款broker中介,他们会帮你比价),会有专门的Advisor帮你计算你可以贷款的金额和银行的terms,再加上自己的存款,就能算出来你可以购买多少钱的房子(your budget),在购房前获得一个Mortgage in Principle再去看房给offer的话,被接受的几率会比没有更快,因为卖家知道你的贷款差不多是没有问题了。 除了贷款以外,如果你的钱是从中国来的,请各位一定要注意钱的来源,贷款的时候银行是会要求看你的存款来源的,如果无法证明来源,就算钱到了你的英国账号,银行也可能会拒绝你的贷款。这几年英国银行查得很紧,尤其是想要Cash Buy全款支付的朋友,请先把钱的问题都解决以后再开始看房。 第二步:看房做调查 英国出售的房大部分都是二手房,如果想买新房的话,小编建议大家直接去找专业的代理商,他们从销售到贷款到法律提供一条龙服务,通过他们办理所有的买房手续会比较放心也是最方便的。 英国最大的两个房产租售网站有Rightmove和Zoopla,大家在这两个网站上可以看到所有正在出售的房子,包含图片、地理位置、价格、格局图、中介信息、周边环境等。如果你对英国的房型和房价不太了解的话,多去这两个网站先做做调查,如果看到心仪的房子,即可联系中介进行预约看房。 看房的时候也要考虑自己是想要Leasehold(不是永久权限有期限,最多有1000年的那也就类似是永久产权了……)还是Freehold(永久地产权),新房和Flat通常都是Leasehold,如果是的话,要问清楚年限和物业费Service Charge啊Ground Rent什么的。 第三步:出价 Make an offer 钱没问题了,房子也看上了,下一步就是出价给offer的环节了。英国的二手房是可以“讨价还价”的,毕竟都是私人出售,当然如果你看上的房子或者地段特别抢手,卖家是应该不会低价出手的。 给Offer还是挺有技术含量的,太低了不被人接受,高了吧一镑两镑也都是自己的钱,如果中介带你看的房子高于了你的价位,这意味着这个房子应该是可以“打折”的。看房的时候记得问中介这个房子什么时候开始卖的,房主为什么卖房,卖家会不会接受便宜点的offer,这些问题中介没有什么理由会不告诉你。 还有一个就是要做好周边房价的调查,看看同地区同类型的房子别人都卖多少钱,心理价位首先要有,再出offer。只要你的offer被卖家接受了,你要确保中介把你这套房子从买房网站上扯下来,或者加上一个“under offer”的标识。如果是买新房的话,销售可能会让你支付一个订金。 第四步:申请贷款,找买房律师 这个环节应该是买房最“头疼“的环节了,因为牵扯到专业领域我们普通人不了解,还有一大堆的合同要看要签,而且这个环节也是最漫长的。 通常你的买房中介都会给你介绍贷款中介(broker)和买房律师,使用他们的资源是最方便也是最保险的。只要找到帮你处理贷款和律师,谈好价格之后他们就会告诉你做什么了,等于从给offer到最后拿钥匙,其实你只需要准备材料就可以了,中途出现任何问题他们都会告诉你并且尽量帮你解决(只要不是你自己的钱来源出问题)。 第五步:交换合同 你找的买房律师会帮你起草合同,在英国购买二手房是一定要律师对接律师进行交易的,私人是不可以直接买卖的。交换合同算是买房最重要的一步了,如果没有“exchange contract“,在法律上来讲,如果你购买二手房,就算你的offer被卖家接受了,这个房子也不是你的,卖家和你均可以终止这个交易,所以中介为了secure这笔交易,会一直催你赶紧交换合同,如果你真的找到了自己的dream home,那你也应该尽快促成交换合同。 交换合同的时候就需要支付你的10%定金和首付余款,如果买新房的话,根据有经验的朋友说,有的开发商会在你订房的时候根据你的房子价格收一个订金,然后交换合同的时候支付首付。 在英国买房,以上五个流程是必须经过的,其实从订房子到拿钥匙,如果是Leasehold,可能比较累的是等待(2-3个月),因为你的律师需要帮你做大量的Searches确保你的房子没有问题,如果有问题的话这个时候你的律师会highlight给你,如果一切都没有问题就还会有大量的材料需要你准备、阅读和签署,不得不说精神压力是一定会有的,但流程并没有之前想象的复杂(Freehold由于律师不需要做太多research所以很快就可以交换合同)。 大家记住最主要的还是找到好的房源中介或开发商,贷款broker或者是银行以及买房律师,你反正都要支付他们费用,还是让专业人士来帮我们搞定复杂的环节吧,我们就是确保自己的钱到位,找到自己喜欢的房子,等着付钱拿钥匙就好了。 最后,再给大家附加买房的一些开销,你需要准备的钱可不仅仅是首付或者全额房款,还需要支付贷款费,律师费。如果你在英格兰、威尔士或北爱尔兰买房的话,还要额外支付政府印花税,英文叫做Stamp Duty。这个税是根据房子的价格收取的,只要是超过£125,000的房产就必须要交,但如果是First-time buyer是会有折扣的。 如果你是在苏格兰的话,你不需要支付Stamp Duty而是支付Land...

什么是英国买房的“交换合同”

对于中国买家来说,交换合同意味着律师发来的一个超大压缩文件,里面一大堆英文材料,读起来毫无头绪。今天我们就具体聊聊在英国买房 “交换合同” Contract Exchange 这个重要的步骤。 由于大部分读者都是买期房公寓 Off-plan,所以这里我们介绍的交换合同,是买租赁产权的公寓期房的情况。也就是,卖家是开发商,房子是租赁产权,交房在几个月甚至几年之后。 首先说一下,在英国买期房公寓,选好户型之后,要经过以下的四步: Reserve 预定

伦敦买房前必读的10个问题你都了解吗?

Q1:外国人可以去伦敦投资买房吗? 可以! 伦敦作为一个开放性很强的城市,接受来自全世界的投资客,但是对资金来源要求比较高。 概括一句话:伦敦欢迎把合规的资金投资到伦敦。 Q2:投资伦敦房产可以借助杠杆吗?有哪些限制? 投资伦敦房产,投资人可以申请财务杠杆。许多银行都提供这个业务,比如大华银行,华侨银行、星展银行,中国银行伦敦分行、汇丰银行、渣打银行,东亚银行,上海商业银行。

英国Council Tax全攻略,新房东、租客看过来!

最近,我们接到了许多关于Council Tax的问题。那么今天我们就来看一看到底什么是Council Tax,以及作为房东或者租客,都需要了解哪些吧! 什么是Council Tax? Council Tax是在英格兰、苏格兰,和威尔士以房屋为对象,由地方政府所收取的地方税。从性质上看,它是房屋税与个人税的结合;从执行上看,它的部分规则由地方政府制定,并且有很高的强制性;从数额上看,它有一套比较完整的分级和减免机制。 征收的Council...

闲聊|我为什么不会在英国置业

我是一个热爱看房的人。最近顺手研究了一下英国房地产投资。 我的结论是,我是不会在此时去英国买非自住物业的。 原因主要还是穷。土豪请随意。 梳理一下很多人觉得值得现阶段在英国置业的原因: 英镑走低。 BREXIT之后不确定性消除,楼价回升 英国科技金融崛起,伦敦金融中心位置稳固 英国教育质量好,长期持有物业可作为教育投资 我主要看了伦敦和伯明翰的一些标的,以伦敦为例,说下自己的看法。
日本

美国与日本房产投资环境对比

日本是亚洲最大的房地产投资市场在世界上仅次于美国,占到世界房地产投资的10%,今天我们就来对比一下日本和美国房地产投资环境。 01美国的问题在于,随着社会产业链断裂,以及联邦制,有的城市会破产。比如当年最大的汽车城底特律,现在彻底成为废城。社会治安问题,还没有施行禁枪令,在平民区出租对象不稳定流动性大,人口素质偏低,有很大可能遇到收租难的问题。但是富人区房产的投入太大,作为初期试水成本高很多。 另外美国离开中国较远,遇到天灾人祸很难及时处理。房子虽有保险,但是理赔往往需要房东亲自到场签字。飞机时长10+小时,时间成本非常高。 02再说回到日本, 房地产价格现处于上升期。日本的房地产价格随着经济的变动而波动。2015年4月和10月分别突破2万点。股市是经济的晴雨表(中国除外),任何一个西方国家美国和日本,包括香港股市是直接与实体经济挂钩的。 自2008年以后日本的经济一直处于上升期。从实体经济复苏(很多海外日企都陆续搬回日本部),股市也折射了经济的稳定增长,社会的就业率提高(需要租房),都说明了日本的房地产还会继续攀升。 03目前中日汇率优势,人民币对日元的汇率处于低点。和几年前相比,现在的汇率很合适。估计未来几年英国和欧洲经济会持续不稳定的局面,日元作为避险货币还会继续持高位。人民币的贬值趋势也会持续,只是ZF不会让这个过程过快。 04日本的奥运机遇和博彩行业促使房价增长.申奥的成功让东京再次复兴,目前东京各地都可以看到大型基建正在如火如荼的施工当中老区、旧区的翻新重建计划等基建扩张,也是让沉寂多年的房地产市场火热起来的契机. 05日本的治安是全世界最有保障的国家之一。并且具有强烈的契约精神,极少出现租户拖欠房租的情况。 同时,日本投资二手房都不用担心房产价格被中介抬价,因为价格相对透明。其他国家的房子基本都有加价再到中国市场卖,比如欧洲房产市场。 06日本房子的质量良好,哪怕是老房子因为维护妥当,房屋状况页保持的很好。高层楼房都安置电梯,方便大家出行。很多老房子是没有电梯的。比如德国的杜塞尔多夫,全城几乎找不到有电梯的楼。 比较中国房产,有人说中国还是可以投资房产市场,哪怕贷款,好处是有房产红利和抵御通货膨胀。但中国的房产是不是还能持续上升很难说,因为中国的实体经济没有产业升级成功,很多实体经济运营不好,不少外资也撤资。从经济的角度,房产红利很难再持续保证能上升。 07从理财产品收益来看,首先现阶段中国的银行中保本理财越来越少,因为银监会规定的,所有理财产品都不保本,所有收益只是预计。要保本只能选择那个不到2%的定存。不保本银行理财产品高的是4-5%已经算是很高的回报率。基金等风险较大的理财方式,持续低迷。 建议配置总资产的百分之30%在国内购置理财产品或者基金,以及大额个人保险。以保证家庭流动资金和以备完全 70%的资金配置在日本高品质房产,稳定的房租收入以及稳定上升的房产价值,就是最好的抵御通货膨胀和人民币贬值。

新加坡房价十年沉浮

如果感觉每一年都需要花费更多的钱买同样的东西,那不仅仅是你的想象。多年来,通货膨胀确实存在并影响着人们的生活。 2018年已经结束,我们来看看新加坡房产价格在过去10年(2008年至2018年)里的涨幅。 ★为简单起见,我们假设所有单位都在850平方英尺到950平方英尺(两居室公寓的平均面积)之间 1.新房销售:东部地区的项目价格涨幅最高 从2008年到2018年,我们发现东部地区新项目的平均销售价格涨幅最高。 2018年,两居室公寓的价格平均为126万新元,而十年前的平均价格为677,768新元。这意味着10年内价格上涨86%。

色彩搭配小妙招 打造家居五彩心情

随着人们的审美不断的提高,对色彩的追求也达到最大化,装修屋子,再也不是单调的白色。五颜六色的涂料和墙纸等装饰物让我们可以把家里布置得春意盎然。但是,胡乱运用色彩也是装修的大忌哦,它不但没有美的效果,看起来反而很怪异。下面小编就来为大家介绍一下家居装修颜色搭配技巧吧! 按空间层次搭配 装修色彩搭配的好坏对房间的整体风格有很大的影响,在墙面、地面、天花板等面积较大的地方适合用浅色作为底调,特别是天花板,如果颜色太深会给人一种压抑、沉重感。可放一些于天花板、墙面对比颜色鲜明的小摆件,显得鲜艳充满生气。家居和窗帘、床单等颜色是一个屋子的基调,可与墙面形成对比。 (放一些和墙壁色彩冲突的小摆件,让居室看起来鲜亮一些) 按使用价值搭配 客厅的颜色大多以中性色为主,就是介于冷暖色之间的颜色,地板、天花板和墙面适宜用浅色,颜色明度较高,在配以深色的茶几。 餐厅以暖色或中性色为主,配上鲜艳的桌布能增强人的食欲。 卧室是人们最放松的地方,切忌用鲜亮的颜色为主,一般以中性色为主,给人一种温情、和谐的氛围。 厨房以高明度暖色和中性色为主,卫生间的颜色可按个人的喜好,明度较高的色彩看起来比较明朗洁净。 (厨房以高明度暖色和中性色为主,看起来洁净卫生) 居室色彩搭配四大经典 黑+白+灰=永恒经典 因为颜色搭配不好空间就显得很难看,所以一般人还是不敢尝试过于大胆的颜色,白色是最安全的,黑+白可以营造出强烈的视觉效果,灰色则缓和了黑与白之间的视觉冲突,长期居住在这种氛围里会产生理性、秩序和专业感。 (灰色可缓和黑与白之间的强烈视觉冲击) 银蓝+橙色=现代+传统 蓝色系和橘色系为主的色彩搭配,表现出了现代与传统的交融,既有超现实主义的风格,又能感受到复古风味。 (蓝色系和橘色系的色彩搭配表现出了现代与传统的交融) 蓝+白=浪漫温情 白色是万能搭配色彩,但是过多的使用白色也会给人一种单调感,产生视觉疲劳。搭配些蓝色就显得很开阔,更加突出了白色的自由,这中地中海式风格让居家的空间更贴近自然。 (蓝色和白色的搭配让人感觉好像置身于地中海的广阔天地) 黄+绿=新生的喜悦 鹅黄色是一种鲜嫩的色彩,代表了新生的喜悦,适合家里有小宝宝的装饰。绿色则让人感觉内心平静、安详,可中和鹅黄色的轻快感,让整个空间都稳重下来,即鲜明活泼又不失大气稳重,这种配色适合年轻的夫妻使用。 (这种色彩的搭配很适合有小宝宝的家庭,代表新生的喜悦) 家居装修颜色搭配是 一门学问也是一门艺术。这是溶于生活的艺术,每天生活在其中,自己看着舒服才是最重要的。一味追求独特也许并不是最理想的选择,给人感觉安全舒心的色彩搭配,让你在瞬间能够放松找到家的感觉的色彩搭配,才是你选择色彩的核心标准。  

英国BTL房东注意啦!按揭贷款利息税减免即将取消~

今天,小编将着重给大家讲一下按揭贷款利息税减免政策及改革后对BTL房东收益的影响。 什么是按揭贷款利息税减免? 不同于国内,如果你在英国出租房屋,租金作为一项收入,也需要缴纳税费。 如果你是通过抵押贷款购买的房屋,并且在2017年4月之前成为一名私人房东,那么你的征税基数就是租金收入减去抵押贷款利息。 举个例子:假设你每年的租金收入为1万英镑,每年的抵押贷款利息为9,000英镑,你只需要为剩下的1,000英镑交税。如果你在20%的基本纳税等级内,那么你的纳税额应该是200英镑。

英国大银行拒绝向伦敦知名楼盘买家贷款,为什么?

据英国《金融时报》率先披露,随后英国各大媒体跟进报道称,英国最大的金融机构之一巴克莱银行日前拒绝向英国第三大开发商Taylor Wimpey位于东伦敦的一个大型楼盘项目的买家提供按揭贷款。 该报道称,巴克莱银行拒绝向Stratford伊丽莎白女王奥林匹克公园旁边的Chobham Manor楼盘项目买家提供按揭贷款。该银行称拒绝贷款的主要顾虑是,该项目的租赁产权结构过于复杂(complicated leasehold structures),从而担心物业未来的价值是否会受到影响,甚至是银行贷款的抵押房产产权是否存在风险等。 根据该项目当前有年限的租赁产权(leasehold,区别于永久产权Freehold)的销售协议的某一条文显示,如果负责开发该楼盘的项目公司破产或者被注销,最初由该公司和物业购买者签署的租赁协议或将自动终止。这将导致银行贷款的抵押物业出现“严重的问题”。 此次事件,是Taylor...
澳洲

澳洲住宅房产交易中的披露与保证

住宅房产的卖家必须要通过交易合同中的披露文件对所卖房产做出法定保证。有关披露与保证的要求可在2017年转让规定(Conveyancing (Sale of Land) Regulation 2017 )中找到。 尽管有了这些规定,但是其中并没有包括房地产的某些方面,或者在披露文件中明文列出。这些需要买家通过自己的问询调查来获得。 最近一篇文章讨论了关于披露与保证的要求,列举了其中缺失的一些事项,提请买家做进一步调查。 披露要求 对大多数的住房买卖来说,以下披露文件是要求提供的: 由土地与房地产信息局(Land and Property Information)出具的产权搜索; 对土地有妨碍或益处的有关注册契约的副本,包括地役权、土地使用所受到的有利保护或限制; 土地的注册计划; 有地方政府出具的149证书,注明土地的城建区划、许可、有关的开发与控制计划,土地是否受到林火、洪水、道路拓宽、矿床塌陷、海岸保护、自然保护、塌方、污染等影响; 有被认可的排污管理机构出具的排水平面图,标明与此地块有关的排污水管的位置,包括从上游连接点到污水总管、下游连接点到污水总管,包括连接点本身; 如果是多层分契式的土地,除了上述要求外,还需要提供多层分契计划、街区或邻里计划、共同房产部分的产权搜索、以及任何有碍或有意于共同房产的契约、多层分契房产管理的内部规定、多层分契的管理声明等的副本; 如果房产有游泳池,还需要提供合格证书、授权使用游泳池的相关职业注册证书,或不合格证书。 法定保证 卖家必须在售房合同签署之日提供一个保证,除非已经披露,内容如下: 土地不受不利因素的影响,不利因素包括有关管理机构的道路拓宽、强制性收地、遗产名录等计划; 土地上没有属于被认可的排污机构的下水管道; 计划证书反映了土地的真实状况; 土地上所建的房子不受任何工作或拆除令的影响; 已经获得了有关的建筑批准书与建筑物使用批准书; 如果土地受到某管理部门的有利契约的约束,不需要为此契约付费; 土地不需要付一年一度的海岸保护工作费。 为什么还需要做进一步的调查呢? 卖家如果未能提供所要求的文件,将面临被买家取消合同的风险,尽管合同并不作废,但买家有权在合同交换后14天内取消合同。类似的,如果卖家违反了保证(除非在合同中已经披露),那么买家有权在交割前取消合同。 然而,尽管有这样的保护,买家仍然需要做自己的调查,以查找所要买的房产是否存在某些不利的影响,而且让自己完全对所买的房产的条件,按所买的价格而言,感到满意。 这样的调查可能会很费时费钱,但买房是一个长期的投资,而不做认真调查的话,后果可能极其严重。 进一步的调查应包括什么? 做什么性质的调查,调查到什么程度,取决于所要买的房地产的年龄与状况、你已经知道多少、位置、房地产的用途、合同中的披露是否有任何地方引起你的注意等。 需要采取谨慎但敏感的做法。一个有经验的房地产律师将仔细查看合同,为你做出进一步调查的建议。这通常包括: 政府的搜索与问询——地方政府、水务局的证书提供了土地与水的使用详情,这将按交割日期做出费用方面的调整。 对诸如公路与海事服务局(RMS)、电网和其它政府部门的调查,将会发现他们是否对这处房地产有某种兴趣,比如建议中的道路拓宽或取直,或者计划收购此地以为未来的基础设施所用。这样的事项光看合同是看不到的。 虫害与建筑检查报告——检查白蚁或其它虫害、建筑结构毁损、腐烂、不合格的做工、排水问题等。 建筑证书——由地方政府发放,内容是房子的改造是否符合有关建筑规定与要求。许多房子有后来附加的东西,如车库、棚架,但没有批准书。这些问题早发现比晚发现好。 如果你考虑建房,那么地方政府是你第一个应该联系的地方,因为你需要关于开发控制计划与土地限制等方面的信息。 地方政府还提供或许会影响到你所买的房地产的有关健康问题等方面的通知。 测量报告——确认土地的边界,查看是否受到了邻居侵占。测量将证实土地的大小,确认房子在土地上的位置,确认篱笆是否坐落在土地的实际边界上。 结论 卖房时遵守披露要求是至关重要的。披露的目的是让买家在知情的情况下做出买房的决定,让他们免受潜在的缺陷所累。 但是买家一定要考虑做进一步的调查,以查找所要买的房地产是否受到任何不利因素的影响。一个好的律师将能对买家提供指导与建议。

英国几十年累积的楼市危机, 这辈子还解决的了吗?

日益发展的城市生活趋势为英国城镇的土地分配带来了不成比例的压力,住房危机首当其冲。英国尤其是伦敦面临住房严重供不应求的局面。受多重因素制约,即便历任市长都高喊口号要增加住房建设,解决人民的住房危机,针对解决住房问题的措施一个接着一个的颁布,然而收效甚微。最新分析显示,英格兰半数地区房屋建设量低于2008年金融危机之前的水平。 英国住房,社区和地方政府部(MHCLG)最新分析显示,金融危机结束10年后,52%的英国地方政府去年的住宅建设量甚至低于金融危机前一年。2016-17年间,全英约建成217,000套新建住宅,只达到了政府目标30万套的三分之二。除新开发楼盘外,还包括现有旧房改造项目。 英国建筑师总联合会(The Federation of Master Builders)表示,英国住宅建设速度缓慢,要归因于过于“复杂、困难以及成本高昂”的住宅规划审批系统。 英国政府方面辩护称,去年的新房建设呈现9年来最大的增长。但统计显示,总量仍远低于居住需求。

境外汇款办理流程

1、汇款 ▪ 填表注意事项 ▪ ①为了保证收款人及时收到款项,请您确保汇款信息准确,首次境外汇款建议在银行柜台办理; ▪ ②除汇往港澳台地区的票汇外,其他均须以英文填写; ▪ ③办理票汇时,请确保收款人当地有中行海外机构,否则可能需通过当地其他银行托收才能收到款项; ▪ ④留存您的联系方式可以便于在汇款出现问题时,能够及时与您联系。 2、查询 如果收款人没有及时收到您的汇款,您可携带本人身份证、汇款回单、收费凭证到原汇出柜台办理查询手续,我们将在第一时间为您查询。 3、退汇 汇款后,若您改变计划,可要求办理退汇。如果该笔汇款是电汇,在款项未入收款人账户前,您可凭本人身份证、汇款回单、收费凭证来办理退汇;如款项已入收款人账户,需取得收款人同意后方可退汇。如果该笔汇款是票汇,请您带好本人身份证、汇票正本、汇款回单、收费凭证,即可办理退汇手续。 4、汇票挂失 如果不慎遗失汇票,您应及时携带本人身份证及汇款回单,向原出票银行提出书面挂失申请。我行将根据您的要求办理挂失止付手续。 法规提示 个人汇出境外汇款需遵循国家外汇管理政策,相关规定摘要提示如下: 1、资金用途 人经常项目项下的外汇支出可以办理汇出境外汇款,包括:居民个人出境旅游、探亲、会亲、朝觐、留学、就医、参加国际学术活动、被聘任教等用汇;缴纳国际学术团体组织的会员费;从境外邮购少量药品、医疗器械;在境外直系亲属发生生病、死亡以及灾难等特殊情况的用汇;在中国境内居留满一年以上的外国人及港澳台同胞从境外携入或在境内购买的自用物品等出售后所得人民币款项汇出的用汇;经常项目的其他外汇支出。 2、交易主体、金额要求 3、超额汇款所需的真实凭证 ▪ 汇出金额不得超过所提供的有关证明文件上注明的标准 温馨提示 1、什么是SWIFT代码? SWIFT是“环球同业银行金融电讯协会”的英文简称。凡该协会的成员银行都有自己特定的SWIFT代码,即SWIFTCODE。在电汇时,汇出行按照收款行的SWIFTCODE发送付款电文,就可将款项汇至收款行。 2、为什么收款人收到的款项有时小于原汇出金额? 在电汇业务中,当汇出行和汇入行之间互开往来账户时,款项一般可全额汇交收款人。但是,大部分情况是汇出行与汇入行无直接的账户往来,而必须通过另一家或几家银行(即转汇行)转汇至汇入行。每家转汇行在做转汇业务时,都会从中扣收一笔转汇费。这样,该笔电汇款汇交收款人时,就不再是原汇出金额。同样,若办理退汇时,退回的金额必定小于原汇出金额。 3、办理票汇后,您或您的亲友怎样才能拿到钱? 办理票汇手续后,您可以将汇票自行邮寄给您的亲友,或自行携带出境。如果您或您的亲友在汇票指定的付款行开有账户,或急需用钱,可持汇票和本人有效身份证件直接前往该银行办理取款手续;否则,可将汇票交到自己的开户银行,由其向付款行办理托收。 4、什么是现汇账户和现钞账户? 现汇账户系指由港澳台地区或境外汇入外汇或携入的外汇票据转存款账户;现钞账户系指个人持有的外币现钞存款账户。  

英国出租托管流程全解答

摘要:随着越来越多的投资者收到了房之后,都来集中咨询涌正投资出租管理的问题。虽然涌正对英格兰威尔士地区已经实现全范围出租售后代管服务,但是还是给一些想了解英国出租托管细节和流程的客户普及一些基本概念。 问:英国购房后如何实现增值?如何委托出租管理? 答:对于大部分国内的投资者来说,在英国买完房后,接下来要考虑的是如何管理并实现投资增值。投资者在英国购买的物业通常分为两类,一类是本身就带有包租协议的房产,最常见的比如学生公寓、酒店式公寓和养老公寓等,这些房产一般在立项之初开发商就已经有了成熟的运营模式,甚至已经确定了经营团队,等到项目建成交付使用,投资者马上可以取得租金收益,一般采取月付或者季付的方式租金由管理公司按时打入投资者指定账户,包租期通常为3年到10年不等,具体取决于开发商的策略,包租期满后可以和管理公司洽谈以双方都满意的条件进行续约。 一些有底气的开发商还提供回购,也就是给买家的投资提供了退出机制。比如某开发商合同中规定,客户10年后可在到期日前提前6个月通知,开发商将必须以当初购买价格的110%回购客户的房产,当然这只是给客户一个选择权,客户也可以在市场上以更高的价格进行交易。像这类提供包租加回购条款的物业,只要选对了开发商,选对了项目,英文中有个词称作Hassle Free Investment, 也就是“无忧投资”,买家不用什么麻烦就可以高枕无忧躺着收钱了。

在日本买卖房子,外国人和本地人待遇有什么不同?

    自 2014年掀起日本房产热以来,国人对日本房产的热情持续升温,据日本不动产数据统计,2015年中国市场对于日本挂牌房产的询盘合计总价值高达5.32亿美元。有日本地产中介甚至将近两年日本主要城市:东京房价上涨30%,平均每年约上涨15%,其中之一的原因要归功于大量中国买家的大量涌入。 为什么要选择日本     当然是因为日本是离家最近的发达国家,而且日本的生活环境干净舒适,食品安全。社会治安良好,环境宜人。     日本是中国的近邻,不仅文化相近,而且无时差无语言障,更适合中国人居住。

休斯顿,华人中产在美置业的高性价比之选

休斯顿,德克萨斯州第一大城市,墨西哥沿岸最大的经济中心,全美第四大城市,美国工业、石油业、航天业、医疗业、以及新兴科技产业的发展重地。在全美房产投资热如火如荼的当下,休斯顿房产市场的吸引力在哪里? 越来越多的移民,放弃了在东部或者西部的大城市,消费水平高,生活质量差,经济压力大的生活,转而走向正在迅速发展的休斯顿,这里的工作机会,工资待遇,生活质量,医疗资源都有很好的保障,能够让初入美国的新移民获得更好的生活。 内容重点是以下六个部分组成:为什么要在美国置业投资、为什么要去德州休斯顿投资、购房费用与持有成本、购房流程、项目介绍、互动环节。 为什么要在美国置业投资 美国社会稳定,政治三权鼎立,法律严谨健全。美国的房产政策完善,房产产权受到保护,市场信息公开透明。投资美国房产可获得稳定的房产增值,有较高的投资回报率。美国的房产是永久性产权,同时没有加入CRS,是避税天堂。美国有很多种房产类型,可以根据投资目的来选择配置。美元是最可靠和保值的币种。所以投资美国房产是非常靠谱的选择。

海外房产投资对比之孰优孰劣

如今国内买房限制越来越多、房价也越来越高,多数人将目光瞄准了海外市场,尤其是新兴的东南亚市场。 相比较已经火热起来的欧洲国家或者美国、加拿大,为什么要选择东南亚,甚至是为什么要选择柬埔寨呢? 当然海外投资置业里最受华人欢迎的国家都有相当多的共同点:它们大多经济稳定,货币汇率稳定,房产政策稳健、房产市场成熟。这些国家近几年货币大多强势,相比国内人民币贬值压力的基础上,在这些国家进行置业投资,具有实现在避险的基础上获利的作用。但是每个国家也不是样样都好的!再有优势的同时,也有其不得不提的问题。 欧洲 近年来,中国人逐渐发现了欧洲居住环境优、房产投资回报稳定、服务设施完善等优势,相继转向投资欧洲房购房移民。但是欧洲投资房产也有着他的劣势。 具有一定海外投资风险性 经济情况多变,什么事都可能发生。一个国家的市场和景气,受多种因素影响,虽然可以肯定欧洲国际市场大环境受大冲击的可能性不大,但是仅就投资这一行为而言,英国从脱欧开始,市场也开始存在着一定的高风险,如果不了解其投资环境就贸然投资还是有风险性。 欧洲购房陷阱 虽然很多人把中国投资人在欧洲购房时所遭遇的某些欺骗行为称之为欧洲购房陷阱,事实上,这些购房陷阱在欧洲很普遍,例如:吃房价的差价、签订虚假的租约等。 但要识破也很简单,购房时寻求专业、权威的海外房产机构帮助,或者要求中介出具房产专业报告,明确房产价值;对于租金回报偏高的物业,多加谨慎,采用对比周边租金水平,细看租约解约条款等方法即可,但是与美国相同,购置房产需要支付一笔费用给到房产经纪人。 美国 说到强势货币,相信很多人的第一反应都是美元!美国的房产相比国内的房产来说的话有很多的优势,而且美元计价的方式在房产投资上又有了些保值空间,所以说吸引了不少的人前来美国买房投资。 中国人到美国贷款买房需承担较超高贷款利率 中国人持签证到美国贷款买房,或者说以外国人的身份在美国贷款,贷款利率会比美国当地人要高,会在5.4%甚至更高。 美国的房产税政策和其购房税费比较复杂 美国有50个州,各个州的税费都有所不同,不同的州房产税可能会相差5%!在美国买房,除了房产税外,还要缴纳物业税,购买房屋保险等。 中国人对美国房产交易知识有限 这个去初次到美国买房的人都会遇到的问题,其实不是很难解决,要在网上多了解到美国买房的交易流程和房产知识。最重要是找一个在美国的房产经纪人,但在美国买房必须要支付房产经纪人一定的费用。 4、美国有高额的遗产税 遗产赠与税费用高昂,因当房地产被作为遗产和被赠与时才征收,针对美国国民超过价值60万美元的遗产和每次赠送价值超过100万美元的物品才征税。而外国人每年每人可赠与1万4000元免税,但在美国的遗产只有6万元免税额。 柬埔寨 欧美房产更像是土豪的游戏,他们的目的不是升值而是保值。对于小白来说,最好的选择还是以美元计价的柬埔寨房产,在选择了具有保值空间的美元资产之外,还同时兼备房产升值及租金受益!虽然柬埔寨才刚刚起步,其价值优势并没有得到所有人的认同,但是,真理毕竟是掌握在少数人手里的,财富机遇,也同样是在少数人抓住的时候才叫机遇,人人都有的,也就算不上什么机遇了。 以美元计价的柬埔寨,不仅可以享受美元升值带来的红利,更是可以抓住东南亚整体经济向上的红利,是想配置美元资产的朋友之首选。 永久产权 公寓、别墅带精装修 低总价、低首付、低单价 金边医疗、教育资源丰富,适宜居住 租金回报率高,房价进入黄金十年房价将持续上涨 政局稳定,经济稳定增长,税费低,与中国关系友好 美元计价,资产保值 投资柬埔寨金边房产不仅有升值空间,而且租金回报率高,相比其他投资,同样是美元资产为什么不选固定房产呢?最新的数据调查显示,2018年金边租金回报率高达6.92%,排名全球第四,比同样是新兴市场的越南胡志明(排名11位)高出不少。 而且在柬埔寨购买一定价值的房产,不受到国内的信息监控,CRS执行之后,柬埔寨并非在信息交换行列里。加上柬埔寨金边经济近几年来发展稳定,赴柬埔寨投资的热潮比周边国家更为火热,也刺激了柬埔寨各地的房地产市场的发展。 投资柬埔寨房产,多元化资产配置本身是一项财富保值的一种有效手段。多元化市场加上外资企业不断涌进以及旅游业旺盛使得对于房地产市场化的运作,以及房地产本身的投资属性甚好!柬埔寨租房市场具有非常旺盛的需求,同样它也有很大的租房体量,所以近年来除了看到金边是东南亚房产价值洼地之外,还有一个明显的优势就是其较高的租房回报率!
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2018年英国房地产市场走向及未来发展预测

英国经济大背景:“脱欧”效应 显然,英国经济的发展前景在很大程度上取决于“脱欧”情况。 脱欧的协议、条款及声明每天都在变化,但预计在未来几个月内,我们可以看到更加明确的“脱欧路线”。除非脱欧的最终条款没有预计的有利,我们预计,英国的经济发展将继续保持稳定增长的趋势。 然而高通货膨胀对家庭财政产生的影响、英国现行的紧缩财政政策及脱欧不稳定性对贸易的影响还将给英国的经济增长带来一定压力。 英格兰银行宣布加息25个基点 | 将现行利率从0.25% 提至0.5% 人口增长 预计到2022年,英国人口增长将从2008-2017年的年均增长477,000人放缓至年均增长333,000人;而到2027年,英国人口年均增长量将低于300,000人。因受到脱欧的影响,英国的外来移民增长速度也将放缓。 英国人口增长放缓 财产政策 英国目前的通货膨胀率远高于政府设定的2%,通过对银行利率的调整,在2022年前可能会得到有效控制。预计未来五年内,英磅对美元及欧元汇率将分别上涨至1.42及1.15。 经济形势预测 尽管有诸多不稳定因素的存在,英国的经济增长趋势还是比较让人放心。预计2018-2019年间,GDP涨幅将不会超过1.5%和1.7%,但在2020-2022年间,GDP涨幅将达2.1-2.2%。 英国经济发展趋势预测 未来两年内,英国就业增长率不会太乐观;在2020年,就业率将与目前的年均0.8%持平,失业率将下降至0.4%。 居民收入水平表现疲软,预计在2020-2022年期间,收入增长将由目前的年均3%上升到接近年均4%。 英国楼市黄金时代已成过去时? 20世纪80年代至2008年的全球经济危机为英国业主带来了黄金时代,除了少数周期性起伏,英国房价一直表现出色。而在已经复苏的市场条件下,英国楼市再次回到之前增长幅度的可能性不大。 而要了解英国楼市的走向,还需以发展角度看待再次可能激起英国楼市高潮的机遇。 黄金时代的起源在哪里? 20世纪70年代,英国进入金融改革动荡时期,并在后来十年加速进程。这导致了抵押贷款的重大结构性改变,也刺激了供应商之间更激烈的竞争,最终使得业主贷款的持续增长。 八十年代中后期,愈发自由化的市场伴随着经济复苏,加上减免的贷款税率,使得房屋交易数量在八十年代后期到达顶峰。然而,这一繁荣的结束并不乐观,消费者的不持续性消费最终导致利率的大幅上涨,1990年,英国经济进入衰退阶段。 恢复期 经历繁荣的后的业主不得不面对楼市的低迷,长期的低迷也让市场开始了重新调整,并在90年代中期为经济复苏铺开了道路。 随着税收减免的逐渐取消及印花税的上调,英国房价进入恢复期,却又在一次在2008年的金融危机中崩溃,可谓是二战后最严重的一次经济衰退。金融危机带来了更严格的银行监管政策,直接表现为购房首付比重的提高和收入倍数的降低。 严格的监管政策及时制止了英国经济的全面崩溃,在英国大部分地区房价回升到金融危机水准的同时,也将更多的年轻买家挡在了购房门槛之外。 然而,“脱欧”的到来似乎在此打击了英国的房屋需求度。已经数据表明,自脱欧投票以来,欧盟来英人数锐减,英国人口增长速度明显下跌... 那么,如此经济环境带来的将是一个怎样的房地产市场?伴随着脱欧、人口增长、印花税、利率调整等一系列影响因素,英国的房子还值得投资吗? 楼市预测 未来五年,英国将迎来一个崭新的房产市场,房价的上涨速度将比过去20年温和的多。简单来讲,之前种种驱动房产市场发展的利好因素将逐渐变弱,譬如人口膨胀、低利率、可利用收入比例等。 房源供给 除去上文中提到的驱动因素,过 去二十年的房屋供给量不足也是房价坚挺的支撑之一。而脱欧后的移民数量的减少和新房数量的增加将使得房屋供给不足的情况有所缓和。 综合以上分析,我们认为未来两年的英国楼市将处于相对低潮。预计在2018年及2019年,英国房价将分别增长1%和2%。租房市场将表现的相对活跃,但租金增长率也将比目前低2%左右。其中,伦敦东南部的增长将最为明显。 预计2020-2022年间,英国房价将呈现稳中有升的趋势,年均涨幅将达3.5%; 租房市场将继续扩大,年均涨幅2.5%。在价格上涨背后的将是不断增长的英国经济及消费、投资者的信心。 伦敦房产市场分析 是否值得期待? 与英国整体房产市场相比,伦敦房市则稍显不同。更加强烈的购买愿望及需求、父母银行的支持、投资者的影响及房源不足将给伦敦房市带来强有力的支持。 因此,我们预计未来几年伦敦地区整个房地产价格将出现温和的上涨,也较有可能迎来几次繁荣爆发。 伦敦中心区域 虽然脱欧对伦敦的影响将超过其对其他任何一个英国城市的影响,但“国际大都市”“文化标志”“贸易都市”等重要头衔的存在将继续吸引国际投资者的涌入。 大伦敦区域 对于由伦敦本地居民占主导的大伦敦区域来说,房价的可负担性仍然是影响该区域楼市发展的最重要因素。但由于父母银行的协助与支持及逐渐强势的经济形势,我们预计在2019年后期,大伦敦区域的住房需求量将有明显上升,房价也将有所提高。 伦敦房产市场预测 短期来讲,由于印花税政策的调整影响了投资回报,英国和海外投资者的参与度会有所降低,但2019年下半年英国经济形势的好转将重新推动房屋需求及价格上涨。 随着2020年脱欧细节的进一步清晰,伦敦房市将会更加乐观,并继续保持温和稳定增长的常态。
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yoa攸星海外:英国购房投资指南 买房流程详解

近年来,英国房产市场格外火爆。越来越多的华人投资者奔向英国投资房产。那么对于第一次投资英国房产的人来说可能不清楚购房的步骤和其他一些在英国购房常见的问题。小编整理了一些问题的解析,请大家接着往下看。 购房的步骤: 1,购房建议请专业的房产专家帮忙做分析和筛选,以便准确定位,节省时间。 资金准备。如需贷款,要尽快联系银行准备申请材料,避免房子拿下来后资金出问题,错失好房。 2,如果购买二手房,并且需要贷款,有可能需要请评估专家对房子进行评估,以便分析房子本身的价值,确保物有所值。银行贷款时也要求提供评估报告。新建的房子可以省略这一步。 3,占用大量时间精力的,就是协商价格了。要能顺利的协商出称心的价格,往往需要专业人士的意见。 4,请律师审核资料,交换合同。在英国,所有房产交易都需要律师,以保证房产交易的合法。买方律师的职责是确保您所购买的房产是现时可售房产,不存在任何可能对房产的可售性和房产价值产生负面影响的“未知因素”。 5,付款交易。英国买房一般不是一次性付清,是先交10%,10%交完后买家和卖家交换合同,确定交易,10%的资金不退回,所以在交换合同之前买家要确定贷款资金等问题可以充分解决。 问自住房和房的区别? 自住房考虑更多的是自身生活便利程度,比如,交通情况,上班上学是否方便,周围社区的成熟度,居住环境等。大家可以多走几个区域感受自身生活的便利和需求。房考虑个人因素少一些,更注重房子本身的增值空间,以及用于出租的价值,装修改建的成本投入等等,需要做区域分析,往往当下不热门的区域更大。 为何选专业房产经纪公司? 英国的房产和中国的房产有很大区别,比如产权和政策等,需要谨慎分析,综合考量。专业的房产经纪公司可以在这些方面给购买者正确的指引,并为购房者量身订做适合的方案。 专业的房产经纪公司起到润滑剂的作用,可以帮买家联系开发商,律师等,让购房的整个流程更加顺通。同时可以利用其在英国房产领域的资源,为购房者搜索到更多合适的房产,消除中国买家英语沟通的障碍。 如您对英国房产投资还有不解的地方,随时咨询我们,yoa攸星海外为您专业解答。
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中信建投:德国房地产税与其他国家有何不同?

​​​德国房地产税制度核心内容 德国独特的住房保障制度和房地产税收政策是形成了长久以来德国相对平稳的住房体系的重要原因。德国的房地产税收制度,是一个综合的体系,主要包括保有环节税收——土地税等,流转环节税收——土地交易税等。 德国实行共享税与专享税相结合,以共享税为主体的税收管理体制,其中土地交易税等专属于各州,土地税专属于地方政府,地方政府有权决定税率,保障了各地区的均衡发展。近年来土地税占各地方政府税收收入15%-17%的水平,在地方政府支出方面扮演着重要角色,如道路建设、学校和社区建设等。 持有环节:土地税 持有环节的土地税(Grundsteuer)与通常理解的房地产税最为相似,实际上是政府向国内存量土地及其地面建筑物征税。特点在于:1、税率由地方政府自行确定,因城施策。2、房屋、土地分开评估,由于计税价值参考依据年代久远,因此计税价值一般远低于市场价值。3、我们测算的家庭每年交土地税占家庭年净收入比率仅2-3%左右,税负不高,因此,德国普通居民在购置住宅时,也未将土地税列为重要的考虑因素。 流转环节:土地交易税 土地交易税(Grunderwerbsteuer)是房地产买卖时征收的税,政府通过此税种,可以间接加大房地产投机炒作成本,压缩投机者“低买高卖”的盈利空间。特点在于:1、土地交易税是州政府专享税,2016年土地交易税的金额为124亿欧元,占州政府整体税收的4.2%。2、税率各州自行确定,大部分地区按房产价值的3.5%征收,而柏林和汉堡的税率为4.5%。3、税基按照房地产买卖时的市场价格为征税基础,我们测算整体交易环节成本约为房屋总额的10%,而如果10年内的非自住房屋出售时,盈利部分还将会被收取25%的资本利得税。 德国房地产税制度有些内容和其他国家类似,比如对保有环节征税,税收专享于地方政府用于当地公共服务等,但是与美国等国家不同,德国土地税税基参考依据久远,实际税负对住户家庭并不重,且对地方政府贡献度也没有美国那么大。德国的住房保障体系的特殊在于其并不仅仅拥有保有环节税收,如我们去年报告中《如何从德国和新加坡模式展望我国长效机制》中介绍,德国的住房合作社制度、对地价、房价等实行“指导价”、对不动产交易的差价部分征收盈利税、鼓励租赁等一系列措施是保障了德国房价平稳的核心内容,其中过去40年3次的土地交易税调整也为房价平稳起到了一定的作用。 1德国房地产税制解析 德国房地产税收改革历程 德国独特的住房保障制度和房地产税收政策是形成了长久以来德国相对平稳的住房体系的重要原因。德国的房地产税收制度,是一个综合的体系,不是简单一个房地产税。在德国,房地产相关的税收包括两方面,一方面是保有环节的税收,包括土地税以及出租房屋时需缴纳的租金收入税,另一方面是房地产流转环节的税收,包括土地交易税、遗产赠与税、差价盈利税。 在这些具体税种中,以持有环节的土地税(Grundsteuer)与通常理解的房地产税最为相似。由于德国土地是私有制,基于土地“涨价归公”的基本原理,同时注重土地用途的改变产生新增收益进行分配,德国在大马士革时代(1865-1935)采用土地价值税(增值税)作为房地产税的雏形。这一改革建议先后被法兰克福、科隆等地采纳,进一步推广至全国。后来德国取消了土地增值税,将这个工具合并进了增值税,取而代之是土地征税,并逐渐将房屋纳入征税范围,法律依据是1973年颁布的《联邦土地税法》。因此该税种虽名为“土地税”,实际上却是政府向国内存量土地及其地面建筑物征税。 土地税属于地方政府专享税 德国是联邦制国家,由16个州组成,政治上分权自立,实行联邦、州、地方(州以下各级政府统称为地方政府,包括县、市、镇等)三级政权管理体制。与政权设置相适应,德国财政也分为三级,即联邦财政、州财政和地方财政。 在税收方面,德国实行共享税与专享税相结合,以共享税为主体的税收管理体制,通过联邦和州之间的纵向分配以及州际和地方政府的横向分配实现各级平衡。2016年德国总税收达7057.9亿元,其中共享税为5085.8亿元,占比达72%。共享税主要包括工资税、个人所得税、企业税、资本所得税和增值税等。此外,专属于联邦的税收主要有消费税(能源税、烟草税)、能源税、保险税等。 而专属于各州的税收有遗产继承税、土地交易税等;专属于地方政府(县、乡、镇)的税收有土地税、营业税等。地方政府专享税因城施策,整体各级政府的收入均有相应保障。将2016年德国主要共享税折算,联邦政府总体税收达2890.2亿欧元,占比为43%,州政府税收为2886.7亿欧元,占比43%,市政府税收为897亿欧,占比为14%。对于专属于地方政府的营业税、土地税等,地方政府有权决定税率,保障了各地区的均衡发展。 ​ 支出层面财政与事权匹配 2017年上半年,德国各级政府和社保基金收入7238亿欧元,其中税收贡献了3842亿元,约占53.1%。同期政府支出7054亿欧元,连续第三年实现盈余,其中2016年州政府和地方政府财政盈余相较2015年均有所增长。 根据德国联邦统计局2011全年的数据表明,在政府支出中,社会保险为主要开销,约占56%,主要由税收分配占比较高的联邦政府和州政府负责,其次是公共服务和教育科研的支出,分别占支出的12%和11%。支出责任方面,各级政府划分明确: 联邦政府主要负责国防、外交、科研与发展、社会保障、国有企业支出; 州政府主要负责教育、社会治安、住宅、土地规划和城市建设、社会保障、一般行政管理等支出; 地方财政主要负责保健、体育与休养、公共地区服务(如垃圾处理、街道照明)等支出。2016年土地税占市政府税收收入约15%,近年来维持在15%-17%的水平,土地税在地方支出方面扮演着重要角色,如道路建设、学校和社区建设等。 2谁来征收?税负如何? 税率因城施策 土地税的纳税人为土地所有者,即不论土地所有人是否出租,土地税都由土地所有人缴纳。征管由州政府和市政府共同承担,收入归地方政府,是地方政府的专享税收。目前德国的土地税分为对农林业用地征收的“A类”和对建筑用地征收的“B类”两种,两者的税率指数略有差别。对于A类用地,全德统一的税率指数为6‰;对于B类用地,税率指数一般在2.6‰-3.5‰。 土地税的税率计算公式为税率指数乘以稽征率,其中税率指数由联邦政府统一制定,而稽征率由各地方政府自行确定,各市稽征率范围大致在150%至800%,稽征率的灵活性体现了因城施策的特点。 土地税=计税价值*税率指数*稽征率 计税价值参考依据久远致税收占比持续下降 计税价值参考依据年代久远,税收占比逐渐下降。德国房屋的价值每年或者每两年都会有专业的评估机构更新一次,但德国并没有及时对计税价值进行调整,而是依照1964年1月1日(东德地区则按照1935年1月1日)的市场价值进行计算评估,因此计税价值一般远低于市场价值(不超过市场价值10%),这也是土地税在市政府税收中的比重在过去的50多年中是持续下降的重要原因。至2016年土地税占市政府税收收入约15%,远低于1951年的34.8%。 根据德国联邦统计局的数据,德国土地税从1991年的50亿欧元增长至2016年的136亿欧元,涨幅达172%,而同时期德国的GDP从1.86万亿美元增至3.47万亿美元,涨幅约为87%。2016年土地税收入达136亿,占德国总体税收不足2%,持续趋于下降。 3如何评估?如何征收? 评估方法通常以比较法确定 在德国,房地产价格由独立的机构决定,并不考虑政府、委托人以及个人的经济利益。评估师对自己的评估结果负责30年,对评估中的错误负有法律责任。 在德国的房地产评估领域有很多的法律、法规和准则。其中最重要的是《德国联邦建筑法》(Baugesetzbuch,缩写BauGB),其对房地产的市场价值给出了普遍性的定义。而之后的《房地产估价条例》(Wertermittlungsverordnung,缩写WertV)对房地产市场价值进行了详细的规定,包括房地产的估价方法、运用领域、估价过程等。此外《房地产估价准则》(Wertermittlungsrichtlinien,缩写WertR)则是进一步的补充,仅对特定的机构具有约束力。 评估方法一般包含以下几类: 1)比较法:通过对可比实例房地产的成交价格进行适当的修正来求取,如土地的性质和用途、地块所处的位置和开发状态、建筑物的类型和利用程度等。 2)成本法:以房地产的三个价值组成部分,即建筑设施的价值(包括建筑物、户外设施和特殊设施),其他设施的价值和土地价值。土地价值按照未建设情况进行评估,建筑物价值评估从1958年的建筑价格出发,按照一定价格关系和折旧进行修正,其他设施价值评估与建筑价值评估类似,但是引入价值系数,在1958年的初始价格上乘以50%-85%。 3)收益法:以房地产未来的收益为导向来求取房地产价值的方法,包括土地价值和建筑设施(的收益价值两大部分,分别计算并加总。 土地价值通常采用比较法来确定地价。评估师根据市场和城市规划等,在城市进行对比,并绘制出城市的地价图,影响地价的主要因素是地区大小、人口密度、土地用途、土地使用权的安全性等。而在地上的建筑部分,住宅地产的建筑价值通常以建造成本来决定其价值,商业地产建筑价值则通常用收益法评估。 相关内容在德国房地产市场已经建立了发达的数据库,一般可通过www.gutachterausschuesse-online.de网上查询。由于已经建立了完善的数据库,因此每年地方税务局只需根据软件程序计算得出每块地应纳税额,并将应纳税额以信件形式邮寄给土地所有者,对于土地税税额长期没有改变的纳税人,地方政府可根据上一年的税额,采用公式的方式告知。 土地税一般每年分四次征收,逾期缴纳有惩罚。由土地所有人分别在每年的2月15日、5月15日、8月15日和12月15日缴纳税款。此外,如果每年应缴税款较少,少于100欧,则可于2月15日和8月15日分两次各缴纳二分之一税款,另外,由土地所有人提出申请,也可于每年7月1日一次性缴纳全年税款。对于逾期超过一个月的纳税人,地方政府有权收取罚金,因此纳税人可直接关联银行自动扣款来避免此类情况。 征收过程中的优惠措施 在德国,房屋、土地是分开评估的。为了保障德国居者有其屋,政府对居民自用的第一套住宅免征地面建筑物部分税收,居民每年只需缴纳基地部分(该基地价值单独评估,并在房产证书中备注)。 公用设施设置和特殊情况可享受税收减免。在税收豁免上,公共土地(如公园、墓地)、联邦铁路、教堂、以及公用基础建设的医院、科研和教育机构以及军用设施等,享受土地税豁免政策。此外,在某些特殊情况下,不动产所有者需要提供证据证明在非主观原因下,不动产带来的毛利润下降超过50%,则可在下一年度的3月31日之前对应纳税额申请25%-50%的减免。 土地税案例分析:人均土地税负不高 土地税相较房屋价值低。根据Der Immobilienmarkt in Deutschland统计,德国2016年公寓楼每笔交易平均花费约17.98万欧元,面积大小约为70平方米。假设购买的房子为第一套自住,则应缴的土地税只为基地部分,不包含建筑部分价值。假设土地价值为2万欧元,土地税率指数为3.5‰,稽征率为5.5,则一年应交的土地税为380欧。(根据草根调研,德国一套40-50平方米的公寓一年土地税约为200-300欧)。如果为第二套房,土地税包含建筑部分价值,一年的土地税也不超过1000欧,因此每年交的土地税只约为房屋价值总额的0.55%。 土地税相较人均收入较低,税负轻。根据德国联邦统计局披露,2016年一个家庭净收入约3314欧元/月,一年约4万欧,即使按照土地税1000欧计算,占家庭年净收入比率也只有2.5%,因此,德国普通居民在购置住宅时,也未将土地税列为重要的考虑因素。 4土地交易税如何打击投机需求 除了土地税,德国在房地产领域另一重要的税种就是交易税。 根据德国《房地产交易税法》,购买德国境内的房地产,应该由买方缴纳一次性的土地交易税(Grunderwerbsteuer)。在德国,土地交易税以房地产买卖时的交易价格为征税基础,税率为所在州政府自行确定,大部分地区按房产价值的3.5%征收,而柏林和汉堡的税率为4.5%。土地交易税是非常重要的调节手段,政府通过此税种,可以间接加大房地产投机炒作成本,压缩投机者“低买高卖”的盈利空间。 从2007年到2009年,由于全球金融危机的影响,德国房地产的交易额从1740亿欧元下降到了1298亿欧元。之后由于整体经济企稳且利率持续下滑至历史低位,2010年以来交易额稳中有升,自2009年以来的年均增长率9%,2016年交易额达到了2007年以来的最高水平,达到2375亿欧元。与之相对应的交易量增长较为稳定,2009年以来交易量的平均变化率为2.2%,2016年交易数量达101.6万套。 交易额分结构来看,2016年住宅物业交易规模达1557亿欧元,占总交易额的66%,近年来一直稳定在这个水平。商业地产交易规模为598亿欧元,约占25%。剩余还有农业用地和其他。据此计算,住宅物业的土地交易税金额约为60亿欧元。 土地交易税归属州政府,贡献度较低。根据德国统计局披露,2016年土地交易税的金额为124亿欧元,按照2375亿欧元成交额计算,匡算得到土地交易税平均税率为5.22%,基本符合税率区间,高于均值主要由于德国商业地产交易税率较高。土地交易税总额和土地税总额数量相当,但区别于土地税收入归地方政府,德国的土地交易税归属于州政府,占州政府整体税收的4.2%。 土地交易税案例分析 按照购买市场价格为17.98万欧元,面积大小约为70平方米的公寓计算,整体购买环节的税负约为交易金额的10-12%,即假设购买一套17.98万欧元的公寓住宅,实际需要准备约20万欧元。而如果10年内的非自住房屋出售时,盈利部分还将会被收取25%的资本利得税。 购买时需缴纳的税金: 1土地交易税买价的3.5% (柏林和汉堡地区为:4.5%) 2公证地产费用:约 1%-2%,通常是买价的1.5% 3土地注册费:买价的0.5%左右,多数情况含在公证地产费用中 4中介费用:约为买价的5-7% 出售时需缴纳的税金: 德国政府将税收措施作为房地产市场调控的基本手段,为了防止过度投机,德国政府设有10年持有期限:购置的房子用于出租,10年以内如果出售获利,盈利部分将会被收取25%的资本利得税;购置超过10年的房屋出售则不需缴纳此税。如果房屋一直在用于自己居住,则10年之内出售也不需要缴纳。 5德国房地产相关税收如何平稳房价 德国房价40年的年均复合增长率只有1.9%,房价整体跑输通胀。德国房价能够长期保持平稳得益于其综合的住房保障制度,比如住房合作社、对地价、房价等实行“指导价”、对不动产交易的差价部分征收盈利税、大力发展租赁住房等等,我们在去年的《如何从德国和新加坡模式展望我国长效机制》中已经有详细阐述。而需要强调的是,房地产相关的税制也对调节市场起到了一定的作用,由于德国土地税推出时间较长,且税率税基稳定,因此在过去的近40年中,德国另一大税种土地交易税的调整成为德国平稳房价的主要措施之一。 几次税率调整的背景和原因 1983年税率下调:战后的1949年至1978年,德国共建造了住房约1800万套,是原有存量的约两倍,而人口只增加约15%至7800万,至1978年,平均每户家庭有1.21套住房,居民住房的供需矛盾得到显著缓解,供过于求的趋势有所显现。为了鼓励居民拥有自有住宅并加强房产流通,因此德国于1983年降低土地交易税,叠加此后的两德统一带来了大量需求,房价重回上涨区间。 1998年税率上调:1997年恰逢亚洲金融危机,除了亚洲大部分国家经济严重受挫,美国和西欧也难以维持其繁荣,对亚洲国家出口开始萎缩,全球经济动荡。为了刺激经济和出口,1998年德国利率开始进入下行期间,1年期国债利率从1997年底的4%降至1995年5月的2.6%的低点,十年期国债利率则从1997年开始一直处于下滑区间,全球正式进入降息时代。在此期间德国上调土地交易税率或是对房地产市场价格进行平抑,房价在此期间保持平稳。 2010年税率上调:此次上调并不是全国普遍上调,而是各个州根据自身情况调节,主要源于移民法案通过后,每个州的房地产市场供需出现一定差异,尤其是在北威州和柏林等地,是移民的主要首选地,这些地区房价也开始迅速上涨,涨幅超过全国平均,因此我们认为德国部分地区上调土地交易税,提高私人交易的成本和投机费用,对于地区房价稳定产生一定积极作用。 ​

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