投资技巧

每个国家的户型偏好、买房过程中省钱的方法等

柬埔寨投资之金融环境

近年来,柬埔寨的政治局势稳定,金融环境不断改善,外汇管制宽松,为外国投资柬埔寨营造了良好的环境。前段时间因为国内金融行业爆雷不断,所以有很多人向小编咨询柬埔寨的金融环境,今天小编为大家普及一下柬埔寨的金融投资环境。 一、柬埔寨的金融制度 柬埔寨是一个多元化、包容的佛教国家,奉行开放的金融政策,本地人对货币使用也多样性,既有瑞尔和美元并存,又在边境省份与泰铢、越南盾通用。 初期因为害怕外国人没有信心,所以每家银行都可以向国家银行申请入股,直到1996年后,柬埔寨政治与经济稳定,政府将国营股分退出,因而变成全私有制存在的体系。 外资银行在柬埔寨可以100%持股或是建立分支机构、代表处。柬埔寨没有外汇管制,资金可自由汇出汇入,但对于现金有一定的管制,因为受到国际洗钱法的约束,超过1万美元的汇兑需要经过审查。

艺术家会买房子?不存在的!

最近又被一波买不起学区房的文章刷屏了,大概年轻人买不起房是个世界范围内的议题。别处曾有一篇文章讨论「年轻人买不起房怎么办」,在今天的故事里,一群法国巴黎的年轻艺术家提供了一种「新解法」:非法霸占闲置房屋。「我那时才 19 岁,就拥有了人人都梦想的巴黎房子。虽说这是非法的,可是你会想,哇,我才 19 岁!」你会选择用这种方式来抗议这个生病的时代吗? 巴黎西北郊蓬图瓦兹市 Marcéhaux 路 47 号,座落著一栋外表气派的 1930 年代建筑。这座五层楼公寓属于赛尔齐市国立医院,空置了六年,医院原本计划将它以百万欧元出售给一家慈善机构,却意外发现了——它已经被占领了。房东撬动门锁,里面传来占领者的声音:「这是私人住处,你们无权进入!」Cécile 站在台阶上,高声警告房东。 她是巴黎-赛尔齐(Paris-Cergy)国立高等艺术学院刚刚毕业的学生,和十来个同学“Squat”了这栋公寓。Squat,是「占领空屋」的专有名词,指的是非法占用闲置或废弃空间、建筑物的行为。全世界许多地方都有占屋运动,包括台湾的占领废墟行动。 占屋通常是社会主义者、无政府主义人士表达政治诉求的方式,有时也与保护建筑物有关。去年九月,Cécile 他们遭到房地产仲介公司诈骗。一筹莫展之时, 「一名从事涂鸦艺术的朋友告诉我们,这里有一栋闲置房,大家看了之后马上决定搬进去。」艺术学院五年级男生 Melaine,梳著微卷马尾,带著淡淡微笑。他是这里最初的占领者之一。 从上世纪八十年代开始,占屋行动在法国大城市萌发。巴黎一个叫做 Cloche Art 的艺术家团体被认为是法国占屋鼻祖,当地左派媒体《解放报》称他们开始了「新的诗意占领运动」 。 1981 年 6 月 15 日,艺术家们高调占领了巴黎十四区...
日本

在日本买房有限制吗?能贷款吗?每年多少持有成本?

在最近几期节目中,我分享了一些有关日本买房的优势、热门城市和区域、购房流程以及经营民宿的内容,收到了很多有购房意向的朋友和粉丝的留言,那么今天我就选一些来回答。 Q1:在日本海外人士购房和本地人购房有什么区别吗?是否有限制? 目前日本并没有禁止海外人士购买日本房地产的法令及法规,而且日本的房地产市场相对自由开放,各州政府几乎都没有设置"购房指标"。对海外人士来说,不仅不限制购房数量,而且买到的房屋和土地都是永久产权,可以进行继承和买卖。也就是说,只要海外人士有足够的资金和合法的身份,能按照规定提供证明材料,并且和日本人缴纳一样的税费,在日本买房基本上是没有限制的。 Q2:中国人在日本购房能贷款吗?如果能的话,贷款比例最高多少?利率最低多少? 这个问题很多朋友都比较关心。据我了解,中国人现在在日本买房,理论上是可以进行贷款的,但实际操作难度比较大,尤其是对大陆身份的投资者来说,贷款要求的门槛非常高。如果你持有的是旅游签证,即使是3年或5年多次往返,也是无法获得贷款的。如果你持有在日本合法居留的长期签证,比如工作签证,或者是获得永居、拥有日本国籍的话,是可以去申请贷款的。 在日本,中国人可以贷款的银行是交通银行和中国银行。申请贷款手续比较麻烦,需要提交个人的国内征信报告和资产证明等资料,因为银行需要核实你的还款能力。而且贷款金额最多为房价的50%,利率最低为2.8%,另外你还必须拥有一个海外账户。比如,在满足贷款的条件下,如果你购买一套2000万日元的房产,最多可以贷款1000万日元,而且海外账户必须存有1000万日元以上或者等额的外币。

在英国“以房养学”为什么热门?购买学区房选对区域很重要!

在留学移民圈,流行着一个“以房养学”(Buy for Uni)的投资新概念。以房养学,字面上来说,这是“靠海外购房供养海外留学,即通过海外购置房产,利用房子的升值来补回留学所花费的费用”。 英国为何成为以房养学新热点? 先来看一个背景数据,据《欧洲时报》英国版报道,英国人的平均购房年龄在38岁,相比较而言,首次买房贷款的华人,年龄却普遍在26-35之间,呈现年轻化趋势。这部分人当中,买房的预算在20-30万英镑之间,并且都需要来自父母的支持。 同时英国人没有积蓄的习惯,父母也鲜有支持,因此英国年轻人多数会选择租房或者与父母居住在一起,很多处于可承受价格区间的房子都被来自中国、新加坡和中东的买家买走。当然也不乏英国本土的投资客,和来自世界各地的地产投资达人。而绝大多数投资买家(尤其是海外买家)的购房目的都是buy to let,以出租为主,十分看好英国的租赁市场,而伦敦则是海外买家在英国的首选地。这和伦敦地区居高不下的租售比以及相对友好的海外购房政策是分不开的。 调查显示,这些海外买家中,60%以上是为了读书,这种“以房养学”,不仅能够赚回学费,甚至能够带来不少收入的投资方式,被越来越多的学生家长所青睐,也让留学生海外置业这一群体壮大起来。

日本租赁契约更新前,租客找我协商降低房租

投资不动产时,空室危机是最令人担忧的话题。 如果房间是空房,就意味着没有房租收入,就无法实现“投资”。因此,物件的选址非常重要。能够吸引租客纷至沓来的物件才应该在投资者的选择范围内。 最近A先生就很苦恼,他在东京边缘地区投资的物件因周边学校的转移使租客数量有减少趋势。正在他担忧时,又得到了一个消息:现有租客想要协商降低房租事宜! 在日本租房相关法律中,降低房租的交涉是被认可的。 不仅是签订契约时,租客在入居中也可以进行。但因为契约已经签订,如果没有特殊条款,租客入居中的房租交涉往往不会使金额得到变更。 日本的租赁契约通常会在1-2年内迎来更新时期。

如何确认哪些附带条件的日本土地?

我们对买房似乎有种与生俱来的执念。 可不能小看这传统与安全感的力量带来的推动。即使只是一个冰冷的不动产,也会被我们与家、归属、根,这类温暖的词汇联系在一起。 如今,买房这个话题,已经跟随我们到世界各地。 尤其是当我们发现,在不同的地方买房有不同的结果时,就会引发热烈的感想。 当我们沉浸在投资的喜悦中时,也不要忘了不同地区有不同的限制。比如,日本有些土地是附带条件的,最常见的是建筑物的建蔽率和容积率。当你了解这两个词,就会知道你买的房子是否是违建?你买的土地能盖多大房子? 为了能将城市建设得更加适宜居住,日本「都市计划法」被确立,建造房屋时必须进行确认。其中,在“地域地区”规定中会有附带条件,一般与建蔽率、容积率、高度、结构、设计等有关。
美国房产市场

纽约买房门道多(五)美国产权调查及产权保险的重要性

房屋交易过程中,过户前一般需进行产权调查,确保房屋产权没有潜在风险。 产权调查的过程 产权调查是房屋交易中的最后一个环节。在买卖双方签约、付定金之后,买方律师会以买方名义聘请产权公司做产权调查,避免过户后出现产权、扣押权等问题。 产权调查公司对产权进行搜索,对房产所有权记录做彻底检查,并在房屋过户前,调查所有可能潜在风险。 (1)产权公司从政府部门取得过去40年或者更久的房屋产权历史文件,做出报告交给买方律师,律师检查房屋产权历史报告。 (2)产权公司收到文件后,开始调查、评估是否有潜在危险。包括:房屋历史交易情况、贷款情况、交税情况、是否有未解决的法律纠纷等。 • 调查房屋历史交易情况 在房屋历史交易中,现在的卖家可能不是最后一个买家;或者缺少中间的交易过程,如,房屋本来是由A卖给B,B卖给C,产权记录中却变成了A卖给C,这就会有潜在的产权风险。 • 是否有未还清贷款 产权公司需调查房屋以前的贷款是否付清。因为房屋的贷款、扣押权归属于房子本身,而不随房主走。那么以前留下的未偿还的贷款等就将成为新房主的责任,需要由新房主去偿还。有时也许暂时并不会有问题,但是日后卖房时,房子可能无法出售。产权调查公司的职责就是提前发现并解决这些问题。 • CO 与地税是否相符 CO是Certificate of  Occupancy的简称,即房屋占用证,由当地政府房屋局颁发,证明一个建筑是合法建筑。但有时会出现这样的情况:税务部门按照两家庭的标准征税,可CO只允许建一家庭的房子。这就会给房主带来损失。 (3)过户时产权公司给买方一张产权保险单。 产权保险(Title Insurance Policy)是一种保障,确保房屋产权的合法性、房屋可以顺利过户,确保将成为新业主的买家的利益得到保护。 产权调查费用 购房时若需贷款,银行会要求做买家做产权调查;全部现金的买家,律师一般也会建议做产权调查。 房屋产权调查费用并不特别昂贵。对于产权保险,纽约州保险局有统一的费率标准。例如,售价50万元的房子,贷款35万元,产权保险加在一起大概2500多元。但不同产权公司的服务费、调查费会有所不同。 产权保险与其它保险不同,产权保险只需缴纳一次保费,而无需每年缴纳。

投资房产需要考虑的十大因素

购买具有增值潜力的房产是每一个投资者都可望实现的梦想,不过错误的决策将会引发一场投资噩梦。那么,投资者在选择房产时需要考虑哪些因素呢? 1、投资需符合当地居民的特点 投资房产不能仅凭情感喜好和房价来判断一套房的好坏,而是需要虑哪些人将成为你的潜在租客,使房子符合当地的居民特色。如果该地区居民结构主要以家庭为主,购买一套两卧公寓房意味着你的租客会很少。 2、寻找突出优势 投资型房产突出特点越多,对潜在租户就越具吸引力。你的潜在投资可以是位于学校、购物中心或是火车站附近的一套重新翻修的房子。若房产符合上述的特点,你可能获得更高的租金。 3、选择合适的住房面积

yoa攸星海外:英国房产投资需要考虑的五大要点

近几年,国内房产的“限购令让更多的投资者把投资目标转向了海外,英国似乎成为了国内投资者的最佳首选。但是在英国购房投资要考虑那些要点呢?这就让小编带带大家一起来看一看。 一、英国度假房产或将成为投资热门之选 据专业机构报告显示,有近百分之七十六的英国人计划2017年于英国国内度假。这主要是由于2016年夏天起,英镑走低的影响,海外度假成本已上升了百分之二十,这或许会带来自炊度假房产租赁市场的火爆前景。而据预计,其中将成为度假热点地区就囊括了康沃尔、苏格兰、威尔士、德文郡以及约克郡等。无疑,这也就意味着英国度假房产或将成为投资热门之选。 二、房产要价将“强硬”不再 专业机构表示,2017年搬家的数量比之于 2016年将会减少百分之十一,知名英国房产中介预测,因为对于英国经济前景的担忧,从而将会使得家庭不愿于此时进行换房事宜,由此搬家数量将会减少百分之十七。故而,卖家会给出更加实际的要价来吸引为数不多的真正买家。也就意味着房产要价将“强硬”不再。 三、伦敦通勤带房价将有所上涨 据权威机构之前的一份报告显示,按照三百十四个车站附近的十万个房屋交易数据,每离伦敦的交通时间减少1分钟,则平均房价就会多出三千零四十八镑。2017年,大多数伦敦人将有可能会搬至周边通勤带,从而将会使得通勤带上的热点地区房价得以推动有所上涨。 四、买房出租将向北发展 四月起执行的新政会使得高收入房东的房贷利息税收减免金额减少。且房贷机构对借款人的要求亦越发严格,借款人必须证明自己能于利率上升到5.5%的情况下亦有还贷能力,以及每月出租收入必须至少是还贷金的1.45倍。对于高房价的南部地区而言,要达至此一要求难度并非是一般的大。故而,专业机构预计,买房出租将向北发展。 五、旧房的受欢迎程度将不敌新房 “这类房产会因为购买成本、舒适度和低维修费用等因素比保护建筑的传统美学风格更吸引买家权威机构表示。旧房的受欢迎程度将不敌新房。老房由于高昂的维修费用而不再吃香. 以上几点就是投资者在投资英国房产前要考虑的要点了,希望对大家在英国投资买房上能有帮助。关于英国房产、英国购房,如您还有不解的地方,欢迎咨询我们。

迪拜房东在什么情况下可以让租客搬走

当房屋对其他居民的生命产生威胁时房东可以通知租客搬出住房 迪拜租赁争端解决中心发布了禁止租户居住新管理条例。 相关条例称当房东发现房屋对居民有危险或者房东要重新装修房屋时可以通知租客搬出住宅。 条例规定房东不可拆毁在出租期内的房屋,但是可以提前通知租客做好准备。 需要注意的是房东必须至少提前十二个月通知租客搬出住宅。 如果房东在拆毁房屋之后准备重新建筑,那么搬出去的租客可以优先租到该栋建筑楼内的单元房。
澳大利亚

在澳洲如何降低投资期房公寓的风险?附中澳房产对比图

在澳洲购买期房公寓是一种非常吸引人的投资方式,买家得到一套高租金回报的公寓,同时还可以享受税务抵扣的优惠。但是购买期房公寓同样会面临一定的风险,你购买的是一套或者几套还没有建成的房子,在建好之前是看不到任何实景,实物的。   暂且不去讨论目前盛传的公寓供应量过多会导致房价下跌的问题,所有买家和投资人都应该在购买前特别谨慎的考虑,调查,来避免风险带来的损失。 购买期房公寓意味着购买一套还没有建成,或者正在规划或者正在建造阶段的房子,签订合同时,通常会被要求支付10%的定金,剩余的尾款需要在房屋交付的时候支付。从开盘销售到房屋交付通常会有几年的过程,这对一些投资人来说是一大优势,因为有了充足的时间去准备房款,但从另一个角度来看,首付款也被套牢了很多年。 购买期房公寓前最重要的事情是研究调查 研究开发商的背景,项目的规划审批,如果开发商有很丰富的开发经验和成功历史,并且有过多个成功的项目经历,最好的办法是研究他最后一个项目,看一下项目过程中是否出现过问题,资金支持是否充足,房子都按时交付了吗?客人交房后对项目的反馈是怎样,如果条件允许的话,海外卖家可以去到澳洲实地考察一下。 调查开发商的资金背景也很重要 了解他们在建造过程中的资金由谁提供,资金是否充足,在澳洲,开发商如果想要获得银行的贷款是需要让预售数量达到一定要求的,例如整个销售体量的50%,只有达到这个预售的数字,银行才会激活跟开发商提前签订的贷款协议。当然,银行不会按照100%的建筑费用借钱给开发商,开发商需要有一定比例的自有资金来完成这个项目,所以说,历史悠久,成功项目多,口碑好的开发商,在资金方面需要投资者担心的就很少。 买家应该通过律师或者过户师来完成交易,有经验的律师会看到合同里有哪些条款对买家是不利的,并且告知买家带来的风险。例如在澳洲房产合同中常见的“日落条款 sunset clause”,它会允许买家和卖家取消合同,如果房子没有在规定的时间内交付。 合同中还会允许5%-10%的测量误差,开发商在测量房屋面积的时候通常会把公共墙体的一般算作买家的所得面积,室内墙体100%作为所得面积,所以买家得到的面积通常会比开发商宣传中的少,之前有过案例,开发商所宣传的一室公寓,实际上只是一个工作间Studio,所以对于贷款客人来说,银行或者基金公司对于房屋面积则有不同的测量方式,通常会小于合同中的面积,意味着未来所获得的贷款金额会降低,买家需要准备额外的资金来完成交割。 什么样的期房公寓投资呢? 同一个区域内集中建造很多住宅公寓可能会导致交付时价格下跌或者缓慢增长,但是一些具备特殊属性的户型会相反,例如一栋大楼中有60%的户型是一室,35%是二室,那么剩余5%的三室户型就会因为它的稀缺性被更多人追逐。再比如某一个朝向可以看到海景或者河景,那他的价格一定也会跟无景观的房间有很大差别。 当把一个项目作为整体来看时 它的住宅密度,绿化程度,是否坐落在河边,离车站位置的远近都是区别于同一区域其它项目的属性。通常人们会觉得低密度,小体量的公寓会比较受欢迎,因为你会认识你的邻居们,觉得更安全一些,但是通过我们上面的分析,在选择期房公寓的时候,开发商的能力一定是我们第一要考虑的因素,大型开发商很少会投入小型,低密度公寓的开发。 综上所述,投资者,海外买家在选择澳洲作为海外资产配置目的地的时候,会看重期房公寓的高租金汇报,资金占用量少,交付周期长等优势, 中澳房产对比

在英买房增加贷款申请成功率有哪些小窍门?

对大多数人来说,办按揭是我们对拥有一个属于自己的家从心向往之到拿到钥匙的第一步也是最关键一步。但随着金融监管局新规的推行,对贷款人偿付能力的审核已变得越来越严格而复杂。 从好的方面看,这也是对贷款购房者负责,银行要确保你还得起才能借给你,否则贷款者自己也将陷入困境。但另一方面,每个家庭每个人的生活方式消费习惯都不一样,没有任何一个统一的模型可以仅仅根据收入和支出就准确地计算出每个人的储蓄或偿付能力,各个贷款机构使用的计算方法也是五花八门,这让普通顾客无所适从,频频碰壁备受打击不说,还花了很多冤枉钱,甚至错过了心爱的房子。 但不论标准如何变化,贷款机构需要考虑的核心利益还是一致的,那就是在保证利润的同时,减少风险。 那我们如何让自己看起来更像是可以信任的低风险优质客户呢? 笔者根据工作经验总结了一些可以帮助我们变得更受贷款机构欢迎从而增加成功拿到按揭贷款机会的小窍门。

英国四十多岁的中年租客翻一番,意味着什么?

据英国BBC报道,2018年,英国中年租房客的人数在十年之内翻了一番! 工作和养老金家庭资源调查报告显示,由于房价的不断上涨,越来越多的人买不起房,因此很多年龄在30-54岁的中年人被迫从私人房东那里租房,成为中年租房客。这个现象的出现大大出乎了大家的预料! 印象中,中年人应该都已经买房了,怎么会租房的人数越来越多呢? 买不起房的应该都是年轻人才对呀? 并不是! 住在伦敦的Paul McKay就是买不起房的中年人代表。20年前,她就在伦敦租房,当时的她觉得租房更自由一些,买房子压力有些大。
泰国

在泰国买房可以移民永久居住吗?

近年来越来越多的国人选择到泰国买房置业,有不少人是想做投资,但也有一部分人是想在泰国常住或养老,因此有人提出疑问,如果在泰国买房,可以移民泰国或者得到永久居住权吗? 其实在泰国,是无法通过买房取得移民资格和永久居住权的。泰国是非移民国家,在泰国买房并不能移民泰国。但是泰国办理长期签证比较容易,如工作签,学生签,依亲签,养老签……等等。 如果想如泰国国籍或申请长期居留可通过参考以下方法: 结婚定居,外国人与泰国人结婚成为配偶。工作定居,外国人在泰国长期工作定居,这是有指标(配额)的,三年后可申请永久居留。养老定居,年满50周岁的外国人希望在泰国申请养老定居。泰国政府欢迎世界各国人民来泰国养老定居,特推出针对外国人的养老计划,凡是年满50岁的外国人,只要在银行账户里有80万泰铢(约合15万人民币)的存款或者每个月至少有6.5万泰铢的退休金收入的证明就可以申请养老签证,长期在泰国生活。(可参考文章:中国人怎么办理泰国养老签证)依亲定居,陪同直系亲属、配偶到泰国定居。其他。不足50岁的外国人也可以非常容易的在泰国长期停留居住。普通的旅游签证一次入境可以在泰国停留60天,之后可以延期一次延长30天。对于长期住在泰国而很少离开泰国的中国人,可以选择在语言学校学习泰语或者其他语言以获得一年期的留学签证,学费约5000人民币。如果只需要签证而不上课.则是2000人民币左右。
澳大利亚

海外人士澳洲贷款买房的程序以及投资房贷款的抵税问题

澳大利亚家庭无论是买房还是建房,大多通过抵押贷款,各地除了一般商业银行提供住房抵押贷款外,还有专门运用政府退休金和其它基金的私人财务公司。 澳大利亚政府规定,海外人士购置澳洲房产贷款,额度为60%-70% 当地人首次购置澳洲房产,抵押贷款最多可贷到房价的95%(房价是由银行或财务公司的估价师估价),但贷款额超过房价的80%的,需按贷款额的1%付贷款保险。 第二次购房,抵押贷款可贷到房价的110%(包括律师费、印花税等),可以将首次购房再抵押。 抵押贷款还贷期限一般为20—25年。据了解,一个中等收入家庭购买一套250—300平方米的独立式住宅,每周需支付本息400澳元左右,约占家庭年总收入的33%—40%。 一个中等收入偏下的家庭,购房面积一般在100—200平方米左右,支付的房款数额,约占家庭年总收入的30%—35%。 一、贷款的流程为: 选定房子——联系贷款机构——递交申请——评估——交换合同达成共识——settlement。 二、 何时进入贷款程序: 在澳洲,当看好房子之后,一般是先付0.5%的定金,然后两周之后订金升到10% ,您还有一段时间完成自己的贷款程序,然后交钱入住。 值得注意的是:如您的资信条件无法贷出您希望的额度,因为其它种种原因您的贷款无法按时完成等等,房屋所有者有权不退还您的押金,而将该房卖给别人。 贷款所需时间一般为六周,包括评估所需时间和审订合同所需时间。 所以强烈建议您如果准备买房之际首先联系贷款机构,让他们根据您的资信情况帮您做一个“预审”,告诉您可以贷出多少钱,多长时间内能贷出,这样可以帮您免除上面所述的危险。 而且大多数贷款机构都有自己的合作房产中介,从他们那里您也许就同一块澳洲房产得到更优惠的价格。 而在国内一般您购买房产的中介机构会帮您全程服务贷款服务。 三、投资房贷款的抵税问题 通常情况下,投资房的贷款利息是可以抵税的,但要保证合法合理抵税,在贷款和重新贷款时需要注意以下几个方面的问题: 贷款结构 如果夫妻双方共同购买投资房用于出租,贷款结构最好为夫妻双方共同贷款。 有些人错误的认为用工资高的一方贷款,就可起到最大化的抵税效果。比如丈夫工资高,就用丈夫一人名字来贷款,认为全部利息就可以抵丈夫的税了,完全错误!该出租房的贷款利息、维护花费、及租金收入必须按夫妻双方对该房产的法律拥有权进行分配。 如果夫妻双方共同购买了该投资房,房屋产权登记在一人名下(比方说,在太太名下),而贷款是在夫妻两人名下,在先生名下的利息是否能抵税?专业会计可采用转借(on-lend)方法拿先生名下的贷款利息去抵太太的税! 借贷交纳购房保证金 绝大多数情况下,购房者用自己的积蓄来支付保记金。如果购房者能从line of credit 或任何一个贷款中借贷这笔保证金,在此保证金上产生的利息是可以抵税的。但如果那个line of credit 或贷款本来是个人私用,这就变成了 "公" 私兼用的混合贷款,利息自然也变成了公私混合了,这需要按税局要求,根据每月的借贷、还贷及利息数额将可抵税的利息部分从混合利息中分离出来!不是简单地用公用贷款数额与总贷款的百分比来算的! 重新贷款的混和贷款 很多人最初先买一套房(简称A房)自住,几年后买更好的一套房(简称B房)自住,然后将A房做为投资房出租。在为B房贷款时, 通常会把A房贷款重新做来提高到最大贷款额度,用A房重新借到的钱来购置B房,认为A房的新贷款上产生的所有利息都可以抵税!完全错误!A房的贷款在重新借贷那刻起就变成 "公" 私兼用的混合贷款!如前所述,需要将可抵税的利息部分 ("公") 计算分离出来! 不能抵税的贷款安排 通常这些贷款安排旨在加速还清私用贷款以达到最小程度支付私用贷款的利息的目的,它以把所有的还款都先还到私用贷款帐户来实现的。比如Hart 案例,纳税人在贷款时把贷款总额分配到一私用帐户和一投资帐户 ("公"用)。每月最低付费数额在贷款总额上计算的,直接全部付款到私用帐户,该公用帐户的利息未付就累积变为该帐户的本金。这种安排违反了逃税法,被判定公用帐户上累积产生的利息不能抵税。触犯逃税法不仅会带来民事处罚,还有可能有刑事处罚。

日本民宿法的“前世今生”

伴随着访日游客的增加,日本的住宿业开始蓬勃发展,大环境的影响下,日本政府开始逐渐开始思考如何把民宿合法化。从今年6月份开始,日本的旅馆业法终于对民宿有所实际意义上的条款规定。今天就让我们一起看看,民宿法的“前世今生”。 民宿,闲置资源合理配置的新方向。 自从提倡“观光立国”以来,日本政府就不断推助旅游业访的发展,外国访日游客人次显著增多,连续四年刷新历史记录。如今,日本计划在2020年让访日外国游客达到4000万人次。

美国房屋买卖中的省钱小技巧!你必须懂得的“1031交换延税”申请

八年前奥巴马在竞选总统时,认为1031交换是富人不交税的工具,说当上总统就会废除1031交换。但是在他八年的任期内他非但没有提出废除1031交换的方案,更连口头上的批评也不见了。那么问题来了:奥总统这都快交出大权了,是不是准备把这事儿留给后任来解决呢? “1031延税法”又称为同类财产交换法 (Like-Kind Exchanges),是从美国国家税务法第1031条款项中的规定而得名。在法律条文的定义下,此类交换意味着“如果交换的房产是用于商业性使用或,并且用于交换类似的资产,那么交换过程中的资产利益得失不予承认,不用缴纳其过程中产生的资产利得税。”换言之,只要卖家在出售原有房产后购买价值更高或等值的房产,并且用于,就可以使用这一法条。 下面这个例子可以直接说明1031条款的优势: 林女士在2013年7月1日以30万美元的价格购入一套精品公寓并且出租给他人(作商业用途),也付清了所有贷款,该公寓现市场价值为50万美元。若林女士于2016年7月底打算购买另一套价值同样为50万美元的公寓,忽略房屋需要进行折旧的情况,此时她有两个选择: 若林女士将自己原有的公寓放到市场上出售,但不在180天内购入新房产,就需要缴纳一定比例的资产利得税。因林女士持有房产已超过一年,纯收入所应缴纳的资产利得税约为4万美金。此时林女士所剩资金为46万美金,无法立即购买新的房产。

英国出租房子不报税,HMRC怎么知道的?

Q:《好奇出租房子不报税HMRC怎么知道的?》 1,听说不少房东只收现金,这个好理解,HMRC不知道;2,那些房租通过中介出租的,房租银行转账,中介会通知HMRC吧,通过中介HMRC知道出租房子是否交税了,这是主要渠道?那怎么我知道的几个房东都通过中介出租几年了没有报税也没有事儿?是不是HMRC故意等多几年好收罚款啊?看过版面有的说HMRC对个人出租房子根本不查,或者查不过来;也有的说他们会查的,而且好像有的人收到HMRC的信了要补交还有罚款的 我们来看看网友们的回答: A:查council tax A:Landlords Beware: Five Ways HMRC...

如何去陌生城市投资房产

对于大多数房地产投资者来说,很难接受在另一个城市或另一个州购买投资房产的概念。事实上,最近的调查表明,只有11%的投资者跨州投资房产。 据澳洲房地产观察网消息,尽管投资者都希望自己的投资决策合乎逻辑和理性,但对于我们中的许多人来说,情感确实发挥著作用,对一个地区熟悉与否影响了我们是否投资。这可能会严重影响到投资的回报。 在某些时候,作为一个投资者,有些东西会迫使你去看另一个城市。也许是出于负担能力的考虑,也许是出于投资多样化的考虑。如果你能够认识到另外城市的好处,接下来的步骤其实很容易。 投资多个城市的好处 市场条件和周期在每个州和每个城市之间不断波动,因此当一个市场的房产价值上涨时,另一个地区可能持平。对于许多投资者而言,多元化地投资于多个城市,可以有效地利用不同的市场周期。 去另一个城市或另一个州投资,也带来了更多的房产类型选择。对于越来越多的被悉尼高房价排挤出去的人来说,别的城市较低廉的房价具有很强的吸引力。 不同城市不同时期的资本增长和租金收益率也存在差异。例如,根据房地产数据机构CoreLogic的数据,在截至2017年6月30日的一年里,墨尔本的独立房是澳洲所有首府城市中、所有住房类型中资本增长率最高的(15%)。而布里斯本的公寓房在澳洲五大首府城市中的租金收益率最高(5.2%)。通过在多个城市实现投资组合多元化,将有更好的机会寻求你想要的资本增长和租金收益。 另一个重要的考虑因素是各州的税收不同。每个州都有自己的印花税率和与不同的土地税门槛以及不断变化的政府奖励和补助金。通过在各州的多元化经营,投资者可以利用不同的门槛和激励措施。 那么,在哪里开始?如何开始? 一旦你决定投资另一个城市,接下来的步骤类似于你在自己的城市购买住宅房产所需的过程,需要考虑几个关键因素。下面是五点提醒: 调查了解 尽可能多地阅读。对于大多数人来说,去亲自造访你计划投资的每个城市是不可能的,无论是在时间上,还是在花费上都行不通。相反,如果通过在线阅读的方式,那么你可以看到许多精彩的资源和报告,让你了解不同城市的市场表现。 与具有当地知识的专家交谈 了解当地人的生活方式,他们想要靠近海滩,还是靠近咖啡店?当地人是乘火车或公共汽车或电车去上班吗?深入了解当地人对非常的期望。 知道自己的预算 知道自己的预算是多少,知道在不同的城市能买到什么样的房子。还要知道城市所在州的印花税率,以及需要付的不同的土地税。 摆脱情感的束缚 购买投资房与购买自住房是两回事。请记住,你所喜欢的特定类型、大小或位置可能与其他人在当地城市的价值取向有很大不同。所以要注意研究。 获得优秀团队的支持 当你自己进行投资时,对另一个城市或州的信心方面的挑战可能会感到无法克服。因此需要获得专业团队的支持,让他们帮助指导你完成整个过程。  
悉尼买房

悉尼房产投资前景最佳区与风险最大的区

买家都希望抓住下一轮房价上涨的浪潮,在今冬选择去南区寻找房产。 据澳洲房地产网消息,一份新的报告显示,悉尼南区已成为房地产投资的最佳地点,这里提供了最高租金回报和良好的增值前景。由于租房房源紧张、需求旺盛以及极低的空置率,房屋招租很容易。 研究机构Location Score的调查还显示,Parramatta和Blacktown一带的市郊现在购买投资房风险较高。这是由于公寓房供应过剩给租金和价格带来长期的下行压力,同时也增加了购房者贷款价值高于其房产价值的风险。 他们调查了新州房地产市场的八项主要指标,包括待售房数量、买家数量、拍卖成交率和之前的价格上涨水平。 根据这些数据,悉尼南区的Grays Point、Oatley和Kingsford以及东南区的Bronte被评为悉尼的最佳投资地点。 Location Score的分析师Jeremy Sheppard表示,需求上升表明这些地区的价格将呈现强劲的增长。 房地产数据机构CoreLogic公布的最新房价指数显示,悉尼自去年7月以来房产整体价格下跌超过4%。 去年以来,整个地区的需求量也有所下降,公寓房买家数量下降23.3%,独立房买家减少16.9%。 Sheppard称,Grays Point、Kingsford和Oatley的一个突出特点是买家数量大大超过了供应水平,这意味着买家将不得不抬价才能买到他们想要的房子,这将推高该地区的住房价值。 CoreLogic分析师Cameron Kusher表示,悉尼大部分地区的购房者并没有同样的紧迫感。他说:“买家有很多房产可供选择,因此他们不需要急于求购,而卖家必须调整价格。” 本网首席经济师Nerida Conisbee表示,象Parramatta周围那样的有大量新公寓房正在投放市场的区,房价和租金可能会在一段时间内下跌。 她认为,这对于自住房买家和租房者来说是个好消息,因为他们希望得到一笔划算的交易,但对于寻求增值显著的投资者就不是好消息了。 最好的房产投资区如下: Grays Point(独立房),Oatley(独立房),Bronte(独立房),Kingsford(独立房),Annandale(公寓房) 最有风险的房产投资城区如下: Rosehill(公寓房),Werrington(独立房),Beecroft(公寓房),Oxley Park(独立房),Ermington(公寓房)。

在日本交了那么多贷款,知道他还能为您省很多钱吗?

在日本,每年年末的12月,除了庆祝各种节日之外,全国上下一个很重要的任务,就是进行“税务大普查”。普查由两个项目组成,一个叫“年末调整”,另一个叫“确定申告”。 “年末调整”的对象,以工薪阶层为主。他们基本不用自己去税务局办理申报手续,而是由公司的财务部门统一申报,调整差额。调整差额,主要是基于纳税人一年之中家庭情况所发生的变化,比如结婚后增加了配偶的抚养负担、生子后家庭成员增加,等等,在年底统一调整个人所得税税率,少补多退,以补为多。 此外,工薪阶层的日本国民,如果工资收入之外有超过20万日元(约合人民币1万元)的收入也必须申报,各类股票证券收入、房租收入、顾问咨询费用,甚至打第二份工的收入都在此范围之内。所以每到年底,日本各地的税务署里就会排起长队,但是一切井然有序。 因为年末调整是为了可以把多交的税金退回来。申请时多写一些家族抚养人,理论上就可以退回一些税金。 很多人并不知道,怎么申请?

美国房产到底怎么样?股神巴菲特成为美国第二大房产经纪人后…

近年来,巴菲特多次发表“看好美国房市”的言论。 早在2014年,巴菲特就表示投资美国房地产市场的时机已经到来,鼓励人们多投资独栋别墅类住宅。 2016年8月,在美国著名政治新闻网站Politico旗下的新闻简报Playbook专访中,巴菲特表示,08至09年经济危机之后美国房地产复苏的时间很晚,目前刚开始恢复,并显露出持续增长的势头。虽然房地产的恢复速度没有他预想的那么快,但整个房地产行业处于上升趋势,尤其是2015年表现突出。目前美国的人口增长将转变为对新房的需求,同时新的增长趋势将尤其体现在租房市场。巴菲特强调到,他们目前投资了许多房地产相关领域,并看好房地产市场的强势未来。

枪声再起,如何正确的选择美国购房区域?

美国时间11月5日,距离拉斯维加斯特大枪击案仅仅过去一个多月时间,美国德克萨斯州南部的萨瑟兰泉小镇上又传出了密集的枪击声。 26岁的枪手Devin手持自动步枪,走进小镇上的教堂对正在做礼拜的小镇居民进行扫射,教堂里的儿童、孕妇、老人赫然在他的枪口之下,枪声结束后,至少有27人死亡,30人受伤。 枪手最终在警察的追捕中结束了生命,但是逝者已逝,却是再也回不来了。为了未来不在直面这血腥的一幕,我们应当学会如何在美国选择适合的购房区域。 事实上,世界上不可能存在绝对的安全,无论多么安全的地方都会有受到攻击的可能,但我们可以做到的是在购房前选择能够避免大多数损失、相对安全的地方。

破解了这七条误解,就可以召唤迪拜房产

误解一:据说迪拜人都养豹子和狮子当宠物! 迪拜真的是纸醉金迷的土豪之城吗? 迪拜有世界第一高楼哈利法塔,有独一无二的人工“棕榈岛”,有沙漠中建造的室内滑雪场和高尔夫球场。 确实,迪拜的诸多建设都流露着一种“有钱任性”的气质。 有人说,迪拜堵车的时候,堪称一场豪车大展。这多少有些夸张的成分——在迪拜,也有普通工作和生活的人群,大家开的车也很接地气,并不尽是高调奢华。 如果对比物价,迪拜的咖啡23RMB,依云矿泉水7RMB。和中国相比,也并非“土豪”定价。 误解二:迪拜属于阿拉伯联合酋长国,在中东国家投资置业安全吗? 迪拜是一个非常有包容性的地方,被称为“东方的瑞士”。 迪拜本土人口只占全部人口的10%,也就是说,迪拜有高达90%的外来人口!在这里,不同文化相互交流碰撞,形成了很有包容性的城市氛围。 迪拜虽然地处中东,但是完全没有受到中东战乱的纷扰。一些在迪拜工作的外国人,在这里工作几年都听说过治安问题;而一些处于金字塔顶端的投资者,也选择在迪拜投资置业,安全性毋庸置疑。 误解三:迪拜也曾在金融危机中房价下跌,未来还会有类似的风险吗? 07-08年全球金融风暴期间,迪拜也是受灾国之一。但是由于迪拜有自己的经济支柱,所以09年将就开始经济复苏回暖。 和很多中东国家不同的是,迪拜并不依赖原油出口。 迪拜的发展带有很强的前瞻性。最早以珍珠出口的港口闻名,后来也发展过石油行业,但是经过经济转型,港口物流、旅游、贸易、金融等行业逐渐发展成迪拜经济支柱。如今。已有稳固实体经济迪拜,更能抵抗未来可能出现的金融风险。 误解四:迪拜面积不大,外来人口又多,房子会很贵吗? 目前迪拜市中心哈利法塔区的房价,大概在3.8万人民币/㎡,且处于持续上涨阶段。一些高端物业,已经达到了6-7万人民币/㎡。 在迪拜,房子的价格第一要看位置,第二则要看物业属性。一般来说,投资市中心的房子,会有更好的增值和保值属性。从物业属性来看,酒店和酒店式公寓是迪拜非常值得投资两种房产类型。 一般来说,迪拜市中心40平米的酒店公寓,售价大概在100万迪拉姆(不到200万人民币),而年租金收益可以达到8-10%。更重要的是,在迪拜无论是租金收益还是房产增值都无须缴纳任何税费。 误解五:迪拜的房产只有投资属性? 迪拜不是一个移民国家,但是只要购买100万迪拉姆的房产,就可以申请迪拜的永久居留,享受当地优越的教育和医疗资源。 以派拉蒙主题酒店为例,购买其中一个房间,每年就可以享受14天免费入住,拥有超五星级酒店配套设施以及服务。对于投资者来说,也可以满足度假需求。 误解六:迪拜被称为免税天堂,为何买房还要交注册费? 持有迪拜房产,没有印花税、增值税和遗产税。只是在买房环节,需要缴纳房款4%的注册费给迪拜国土局。 其实在2014年之前,国土局制定的注册费只有2%。但是随着世博会宣布2020年将在迪拜举办,一时间迪拜房产交易量热度飙升,为了防止房产过热,政府才将注册费提升到4%。 如果购买了迪拜达马克集团的酒店或者酒店式公寓,开放商还会提供包租和转卖服务。 误解七:想要尽早拿到投资汇报,应该选择现房吗? 迪拜的现房房价,比期房要贵。一般来说,我们更推荐客户购买迪拜的准期房——未来1.5-2年交付的期房。根据经验,准期房一旦交付价格大概就能有15%的增长。 总的来说,迪拜房产投资的回报率很好。一般市中心能达到8%,纯酒店项目更是高达10%。2020年世博会的举办以及中国一带一路政策的推进,无疑将进一步利好迪拜房产。 AYKON City(运河城) 总价150万人民币起,首付20万人民币,俯瞰迪拜运河,未来极具升值投资潜力。4年合理无压力的分期无息付款计划,未来每年稳定的租金收益。 1) 四栋豪华高端楼宇集酒店、酒店式公寓、办公楼、住宅楼于一体; 2) 2017年上半年,迪拜房产交易量较去年同期增长了13%,迪拜酒店的入住率也保持在85%以上; 3) 地处谢赫扎伊德路中心地段 4) 鸟瞰迪拜运河美景 5) 高品质室内设计精装修 6) AYKON Plaza-世界一流购物中心

夏天?秋天?加州最好的买房时间就是夏末秋初!

依据往年的惯例,夏天是房地产市场绝对的旺季,加州作为热门的置业地区,旧金山、圣何塞、洛杉矶、尔湾、圣地亚哥等诸多地区在夏天都处在卖房市场,有的地方甚至一房难求。 而这一段火热的房地产行情可能会从5月持续到8月,大部分地区的房价都在这个时间段内达到顶峰,而后逐渐回落。 上图是,旧金山近三年独栋别墅售价中位数的曲线图,可以很明显的看出,每年独栋别墅售价的中位数最高点都在7月和8月之间。这也很好的印证了夏天是加州房地产市场的旺季,而随后将会逐渐降温。 一般人看到这里,都会想既然夏天是旺季,那么避开旺季去购房,就可以买到价格较低的房产了。 例如2016年的11月左右是最低价,如果这候去买的话是不是可以赚到一点差价!但是,事实显然不仅仅是房价中位数表现的如此简单。接下来就由房88美国房产来介绍下加州房产的夏天与秋天的区别,旺季和淡季的优缺,以及为何夏末秋初是最佳的购房时间。

投资波特兰房产 | 你需要知道的几件事儿

在波特兰投资买房,一直是圈内伙伴们在聚会时,或线上讨论的热门话题之一, 比如哪里的房子该买?能买到怎样的房子等等?下面笔者就跟大家上节历史小课,让大家对波特兰有更深的了解。也分享一些不同的寻找投资房技巧,希望对您的寻房之路有所帮助。 01.波特兰历史文化变迁 了解一座城,从她的历史开始 从1851年的小方盒,波特兰城市面积迅速地在1980至1990年间扩展到今天145平方英里的版图,逐渐将临近的城市及土地合并。 1890年的波特兰,你觉得跟现在区别有多大?虽然持续扩张,但深入城市骨髓的环保理念,使得如今的波特兰并未沦为死气沉沉的钢筋森林,而是处处绿树成荫,鸟语花香。
日本

投资日本房产,以什么身份持有更划算?

眼下,投资日本房产是热点中的热点。很多投资者不但购买了房产,更是考虑在日本定居或是经营公司。我们以个人名义去日本买房合适,还是以公司的名义持有房产靠谱呢?具体问题需具体分析,让我们来简单了解一下。 首先,我们先来分别了解下个人和公司名下房产税种税率有何不同。 个人: 1、转让增值税:房产持有期不满五年的为39.63%,超过五年的为20.2315%。 2、所得税:全部的房租净收入都会被列为个人所得税缴纳对象。个税起点是年收入48万日元起,49~195万日元/年为5%,196~330万日元/年为10%,以此类推。 公司:

投资便宜房产应避免的三大错误

尽管风险颇高,房地产投资者依然在犯著三个代价高昂的错误,影响了他们做出正确的决策,妨碍了他们建立投资房产,导致现金流的折损。 实际上这些错误很容易避免。通过避免对房产形成的感情、盲目追逐房产热区和对负扣税的依赖,你可以改变你的策略,改善你的现金流,建立起良好的投资房组合。 人们在投资房地产的做法上做出改变并不容易,很多是在饱尝了一次次的失败苦果之后,才知道不得不找寻更好的方式。那么,让我们来看三个最大的房地产投资错误以及导致投资者屡犯错误的原因。 1、对投资房产的情感 当大多数人考虑购买投资房时,他们会根据自己是否喜欢以及是否愿意居住来做出感性决定。这正是每个房产代理所希望的,理想的情况下,他们寻找两个或三个喜爱同一套房子的买家,并推动价格上升。对房子的情感依赖使拍卖很有效,人们相互竞价甚至不惜让出价超过预算。情感上的依赖意味着你几乎肯定会失去理智,放弃详细调查并付出高昂的代价,到时候,你会很难放手。所有这些都可能导致高昂代价的错误。 2、随人潮追逐房产热区 当听到人们谈论房产热区并看到营销人员鲜亮的广告册时,这可能意味着你的购房地点不对,已经下手太迟。尽管看起来交易很不错,崭新的房子!热点区域!租赁有保障!这让你很难完全意识到将要面对的巨大风险。开发商可能已经为第一年的租金提供了补贴,这意味着一旦这段时期结束,你需要自己寻找租客,通常会发现租金明显偏低。然后出现现金流问题,当你决定把房子卖掉时,又发现买家已经不再对这里的市场感兴趣了。 3、负扣税帮助节省税费 很多人被教导说,负扣税是房产投资的重要组成部分。但成本是多少?当你的投资房租金不能抵消贷款还款、房产管理费和其它经营成本时,不足部分需要动用个人储蓄来填补,你会因为现金流损失而获得所得税减免。如果你能够维持一直有额外的现金来弥补,直到租金上涨时为止,那么这很好,但是当你在热区购房并且10年来房租没有上涨时该怎么办呢?因此,忘记你可能节省的税费吧,如果房产花费你的储蓄并吞掉你的收入,那么它会使你变忙碌而不是使你变轻松。 很多人将目标转向了便宜的房地产。这不失为一种更好的投资方法。 投资的目的都是为了积累财富,如果你的投资策略给你造成持续压力时,那代价就太高了。根据久经考验的长期表现做出决策比较安全,其目的是通过中性或不断带来的现金流的房产产生长期资本增长。便宜住房可采用多种策略来增加价值,在某些情况下至少能增值三倍以上。例如,重新调整平面布局,以容纳更多的人居住在里面。这通常是在标准的四居室独立房的基础上,增加现代化的寄宿房格局,或者从一开始就建造更小型的住房。这样,你所采取的是一种很有益处的投资策略,为占我们人口60%至80%的单身人士和夫妇提供住房。 便宜住房不依赖于负扣税、购买热区或对房子产生的感情。买房只是一个商业决策,投资便宜住房,不仅我们自己获益,同时又可以为他人提供清洁、安全和租金低廉的住房。

养游艇居然可以避税?美国富豪的避税方法值得华人投资者学学!

在美国,我们经常可以看到亿万富翁乘坐自己的私人豪华游艇出游~似乎拥有私人游艇,才是亿万级富豪和普通富人的区别! 就连美国现任总统,对私人游艇也是非常喜爱,他曾拥有过一艘长85.90米(282英尺)的超级游艇——Trump Princess 。
德国

在德国买二手房 需要注意哪些事情

德国房价连年攀升,新建房的房价已让不少人望尘莫及,买个价格便宜些的二手房就成了合理的替代方案。可是二手房的购买,需考虑的因素也有一大堆,不懂行的人很容易买房买回一堆麻烦,本期我们就来谈谈在德国购买二手房的事。 打开德国比较知名的几家房地产门户网站,就会知道现在的房价有多高了。比如在慕尼黑Haidhausen城区,一套三室的顶层公寓要价每平米1.3万欧元;法兰克福欧罗巴城区的三室公寓要8800欧元/平米;即使在柏林并不吸引人的动物园城区,一套三室的公寓也要卖到5750欧元/平米。 如此高的房价当道,让很多想买房的人转而投向二手房市场。实际上,在走俏地段,即使是老房子也不再便宜,不过总还是比新房子价格要低些。根据房地产咨询公司Empirica对2017年第四季度房地产广告的统计评估,在德国房价最高的慕尼黑,新建住宅的均价是每平米7484欧元,而所有建筑年份的均价为每平米6575欧元。在美茵河畔法兰克福,相应的价格分别是新房5110欧元,所有年份平均4362欧元。 那么,是否因为更便宜,买二手房就是更好的选择呢?能省很多钱,这当然很好,不过,事情往往并非总是那么顺畅。在陈旧的不动产中,往往潜伏着大量的陷阱,让有意购房者一不小心就摔个大跟头。 仔细检查“共同财产” 房屋布局图跟实际房产相符吗?房间数目满足自己的需求吗?住宅带阳台吗?采光充足吗?这些是每个有意购房者都会提出的问题。除了这些,购买二手房时,还得问得更仔细。 据报导,购房者必须得意识到,他们并不仅仅是购买自家四堵墙围起来的那块地方,还包括共同财产的分摊部分;很多有意购房者对这一点不是很清楚,所以只是仔细地察看住宅本身,而不去察看整栋房子。 其实,提出这一点是有其法律依据做背景的。在德国的“公寓住宅所有权法”中,有特别财产(Sondereigentum)与共同财产(Gemeinschaftseigentum)之分。 原则上,特别财产指的就是自家的住宅,这要由自己来负责。与之相对,共同财产指的是建筑物的一些公共部分,而这些部分对于整栋建筑的存在和安全是必不可少的,此外还包括所有住户共同使用的设备和机构,比如楼梯间、入口区域、外立面、屋顶及水管。 如果业主想翻新浴室、厨房或地板,费用还是比较容易计算出来的;但是,如果公共财产部分发生损坏需要修复,所需费用可就完全是另外一回事儿了。房地产公司Condex总经理、拥有多年二手房销售经验的Uwe Kalz提醒说,这可能会非常昂贵。 二手房尤其常见的问题包括:地窖返潮、屋顶破损、问题百出的供排水管道、以及陈旧的供暖设施。此外,老房子里有时还存在木头害虫,比如腐蚀房屋木头的干朽菌(Echter Hausschwamm)。 请专业人士陪同看房 问题是:对于一个门外汉来说,如何才能识别出,所看的房产有没有实质性的问题、是否隐藏着破损呢?买主应该找一个专业人士陪同他一起看房;请鉴定师的费用大约为2500欧元,按房价的比例来算,投资这笔钱还是很值得的。 当然,仅仅为了在考察建筑物状况方面寻求专业援助,并非鉴定师唯一值得推荐之处。专家咨询在审查地产划分声明(Teilungserklärung)及买卖合同方面也是非常必要的。 一个常犯的错误是,许多买主指望,公证人(Notar)会在公证买卖合同时做这种审查。事实上,提请买方注意一些不利条款和潜在冲突并非公证人的责任。对于公证人来说,只要合同条款符合相关法律规定就可以了。 买方尤其需要仔细查看的是“地产划分声明”,可以说,这份声明在业主共同体(Eigentümergemeinschaft)中扮演着一个类似于基本法的角色。根据经验,在极其不利于买主的案例中,地产中比例很高的部分被划进了共同财产(Gemeinschaftseigentum),而共同财产往往是费用和麻烦的源头。 不可忽略的“业主共同体” 谁要买一套“自有产权公寓住宅”的话,不管他是否愿意,他就成为了一个共同体的一部分,这就是所谓的公寓住宅业主共同体(Wohnungseigentümergemeinschaft,缩写为WEG)。 买房时不要被住宅本身所迷惑,而是要清醒地意识到,这是在付费加入一个共同体。即使最漂亮的住宅,如果为之而加入一个让人闹心的住宅业主共同体,最终住着也不会开心的。 但是,如何才能发现,住宅业主共同体的气氛是否和谐呢?只要看一看业主大会的会议纪要、以及决议汇编,就可以很容易看出,一个业主共同体是否充满了冲突,许多事务是否正常运行。 如果业主共同体中有一位大股东(Mehrheitseigentümer),这种情况会尤其让买主闹心。比如,一家房地产公司将租用住宅变更成具有独立产权的私有住房(Eigentumswohnung),然后再将其出售。这样一来,这些住宅单元的新东家可能一下子就拥有了多数住宅单元。 就这个问题进一步说明:在这种情况下,其他业主对该处房地产的未来发展就施加不了什么影响了。因为,拥有多数住宅单元的大股东具有优势票数,可以就建筑物的维修、甚至大型的现代化改造措施独家作出决断,而其他的共同所有人无论是否愿意,都只能跟进参与。 有意购房者需要审查的另一个方面是,这个业主共同体是如何构成的。自住业主和资本投资商一般来说有不同的兴趣优先级。资本投资商敏感的成本意识往往导致与自住业主的冲突。比如,自住业主往往愿意投入很多资金来翻新庭院,而资本投资商则宁可避免这方面的开销。 房屋管理质量也很重要 还有一个重要的问题是,哪家房屋管理机构在照管业主共同体的利益。就此问题,应该对房屋管理机构的声望和品质究根问底。 房屋管理机构扮演着一个至关重要的角色。衡量房屋管理机构专业化程度的标准,包括扎实的培训,还要持有职业责任保险(Berufshaftpflichtversicherung)和财产损坏责任保险(Vermögensschadenhaftpflichtversicherung)。 对于二手房,还要设法整理出一份总投资成本概算。即使是一栋维护良好的房子,到了某个时候也总得更换暖气设备,或者需要翻新屋顶。二手房的购买价,要等到15年后才能进行真正的评估。

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