投资技巧

每个国家的户型偏好、买房过程中省钱的方法等

柬埔寨各大银行最新开户指南!

海外置业过程中,银行开户是大家非常关心的事情,由于语言不通,加上每家银行的政策有很多细节出入,所以信息错乱的事情时有发生,导致大家在具体办理业务时状况百出。尤其是在柬埔寨金边,目前处于发展的起步阶段,但发展速度却非常惊人。 近期,黑妞团队顶着高温前前后后花了近半个月时间,跑遍了金边各大银行,几乎所有的银行都不是跑一遍就能搞定,因为很多银行信息更新下达有时间差,每家银行不同分行给的信息都是不一致,所以很多银行的工作人员虽然很认真很可爱,但也免不了黑妞团队确认确认再确认。 很遗憾的是:目前柬埔寨各银行的互联网化程度都不高,在中国享受惯了世界最发达和便捷的银行及第三方支付体系的客户们,在柬埔寨使用银行服务时有一堆的挑剔和抱怨也是在所难免的。但是不要忘了,在2004年支付宝诞生之前,我们中国也还处在“一手交钱,一手交货”的传统商业思维中,当时谁能想象到现如今中国能发展成为电子支付取代一切的"无现金"社会? 可喜的是:穷国家柬埔寨后起有后起的优势,人家可以直接复制世界上最成功的技术和经验,黑妞团队日常在金边直接使用手机APP“柬单点”点外卖,用支付宝、Pi Pay或汇旺等第三方支付,在金边手机也可以叫到车,像Pass App等,而且定位基本都挺准确的,你不用太担心司机打电话语言不通的问题。 说回银行,黑妞团队在金边经手的购房客户非常多,与柬埔寨这边的银行打交道的频率也比较高,黑妞在网银、APP方面给银行提了不少可以优化功能、提高用户体验的建议,银行会认真听取并不断反馈到技术后台,这是让黑妞非常欣喜的一点!

荷兰房价欧洲第三贵!买房投资哪儿最合适?

导语 随着经济的复苏以及资本市场融资利息的空前低下,使得房地产市场变得欣欣向荣。 整个西欧地区各国的房价纷纷上扬。在2017年荷兰房屋价格上涨了8.2%,房屋均价达至282,000欧元。荷兰的房价涨幅在西欧排名第三。 房地产研究机构Calcasa根据调查数据作出报告,在西欧,只有葡萄牙和爱尔兰去年的房屋价格上涨得更快。这两个国家的增幅分别为12.5%和11.8%。 Calcasa强调道,葡萄牙、爱尔兰与意大利、希腊和西班牙一样,在刚过去的信贷危机中受到的打击更为严重。这当然也对当地的房价产生了影响。到目前为止,只有葡萄牙和爱尔兰的房价再次恢复到了高于信贷危机之前的水平。 在西班牙,去年房屋价格平均上涨了7.4%。然而在希腊(-0.3%)和意大利(-0.6%),住房恰恰变得更便宜了。
加拿大

在加拿大提前还贷 如何计算罚款

根据统计,加拿大人平均3.7年就会因为各种原因选择终止原来的贷款合约(Mortgage Term)。提早终止合约,贷款人一般需要支付房贷的罚款(Mortgage Penalty)以赔偿银行的损失。 固定(fixed)VS 浮动(variable)  固定利率意味着贷款期内利率保持不变,因此贷款者可以准确预知供款额,也可以提前计算出贷款期满时已偿还的本金。 浮动利率每月也许会有所更改。过往数据显示,在利率稳定时,浮动利率通常较固定利率房屋贷款节省更多。当利率变动时,贷款者的供款额仍维持不变,但还息及还本的比例则根据利率更改。假如利率下调,贷款者每月定额供款中用于偿还本金部份将会增加,令贷款者可以较快还清房屋贷款。 长期(long-term)VS 短期(short-term) 房屋贷款通常设有不同长短的贷款期,一般由6个月至10年不等。在每个贷款期完结时,贷款者可全数偿还贷款、偿还大笔本金,或与贷款机构协商新条款,续办房屋贷款。 短期房屋贷款通常指2年或以下的贷款,3年或以上的则属长期。 如果想要尽量减低利率而又能承受贷款续期时利率浮动的购房者,可以考虑短期房屋贷款。长期房屋贷款则适合希望在未来数年间锁定利率,以免受利率波动影响的购房者。 开放式(open)VS 封闭式(closed) 开放式房屋贷款通常可让贷款者随时偿还本金而无需缴付罚款,这类贷款适合打算在短期内出售物业或计划在贷款期满前偿还大笔本金的置业人士。此类房屋贷款的利率通常较高。 封闭式房屋贷款则在贷款期内把利率锁定,若贷款者想清还所有贷款余额,须等到贷款期满方可进行,否则便须缴交罚款。提前偿还超过允许限额的额度、重新协商或者进行再贷款,则需要支付预付还款费用。因为封闭式房屋贷款弹性较低,故贷款者一般可享较低利率。 什么情况需要付罚款? 贷款人是否需要支付预付还款费用取决于贷款人选择的是何种类型的房屋贷款。 开放式房屋贷款:如果贷款人决定在到期日之前还清贷款,则不必支付预付还款费用。 封闭式浮动利率房屋贷款:如果贷款人决定在贷款年期内(到期日之前)还清贷款,或者预付还款的金额高于贷款人的允许额度,则需要支付预付还款费用。预付还款费用为3个月的利息(90天),按照预付还款日时的剩余贷款余额计算。 对于封闭式固定利率房屋贷款:如果贷款人决定在贷款年期内(到期日之前)还清贷款,或者预付还款的金额高于贷款人的允许额度,则需要支付预付还款费用。预付还款费用以3个月的利息金额和利息差额(IRD)二者中较高者为准。 利息差额(IRD, Interest Rate Differential Amount) IRD是指预付还款手续费。如果你选择在到期日之前还清你的房贷本金或者偿还超过预付还款权规定数额的房贷本金,你可能需要交纳IRD。利息差额等于你的年利率与剩余贷款额最接近的房贷公布利率间的差额,减去你所享有的任何利率折扣,乘以你预付还款金额,然后再乘以你贷款期限的剩余时间。IRD计算法比较贷款人原来的利率与现时市场利率,但市场上的主要银行,例如道明银行TD、丰业银行Scotiabank、满地可银行BMO, 他们是以当时的公布利率(Posted Rate)来收取罚金,变相把罚金翻倍。
泰国

泰国买房小知识 投资泰国房地产必备!

一、在泰国投资房地产(公寓)前景? 1、泰国当地人开始投资购买公寓,用于投资出租;公寓市场无论从需求还是供给方面都在持续增长。 2、泰国政府正在大力修建交通基础设施,随着经济发展,投资者的增多,会带动房地产经济稳步增长。 3、东盟已10国开放,泰国作为东盟10国的中心轴国家,更是吸引着众多投资者到泰国投资,曼谷房价仍比他亚洲主要城市便宜;生活配套设施齐全,国际化程度高。 4、购房面积即为使用面积,无公摊面积费;过户手续简便;交易灵活可随时转售或转租。 二、泰国房地产(公寓)的产权是多少年? 泰国公寓产权多数是永久产权;少数为皇室土地的是30年产权。 三、在泰国买房手续如何? 1.买卖双方确定最终销售价格和意向后,需及时确定房款支付时间,于此同时买方需要支付订房押金来保留预订。 2.买方转账支付订房押金后会收到押金付款收据及文件声明该特定公寓房间已为该客户预留。 3.付款日,双方签订购房及销售协议并签字,同时,购房所有必要文件也要全部确定,详细列表如下: 卖方: a. 销售方的身份证明文件; b. 泰国业主:身份证+房产证 c. 外国业主:护照及有效签证 d. 泰国公司业主:全套公司注册文件(由泰国政府提供,文件出具日期3个月以内,建议最好1月以内),公司董事长身份证或护照 e. 无债务文件:该文件表明所购公寓没有任何债务,例:物业费、水电费等。销售方会从公寓管理物业获取该文件。 f.(如需要)授权委托代理书,及代理人的身份证明文件。 买方: a.买方的身份证明文件; b.泰国本地银行出具的外币兑换转账表Foreign Exchange Transaction Form(FETF证明文件; c.(如需要)授权委托代理书,及代理人的身份证明文件。 四、养老选择哪个城市比较好? 清迈。物价低廉,良好的气候环境,宁静悠闲的生活,目前房价低于首都曼谷。 五、泰国养老政策怎么样? 回答:年满50岁的外国人可以在泰国申请养老居留,目前政府最新政策申请一次可长居5年,满5年可再续,为5年+5年。 六、投资曼谷、普吉、芭提雅、华欣、清迈房地产(公寓)的不同之处? 1、对于投资曼谷房地产(公寓)来讲,由于受国际化的影响,曼谷作为泰国首都,国际化水平较高的城市,很多投资者会选择曼谷作为他们的投资商业基地。 2、对于投资普吉、华欣和芭提雅房地产(公寓)来讲,大多数是对生活方式的一种投资,主要为度假型投资;既能增值,又能为带来丰厚的租金回报,是非常好的投资。 3、对于投资清迈房地产(公寓)来讲,多数人会把清迈当做退休养老生活的理想之地,对于想永久居留在泰国的外国人来讲,能够拥有一个梦想中的房子是一个重要的事情,所以自住养老为主要目的,投资是其次。 七、泰国房地产(公寓)物业设施有哪些? 一般泰国公寓物业设施有:停车位、健身房、游泳池、图书馆等;这些都是免费使用的。 八、泰国房地产(公寓)物业管理费是多少? 一般为35—60泰铢/平方米/月,具体按不同房地产开发商的规定收取物业管理费。 九、泰国房产有无公摊面积? 泰国房屋无公摊面积,都是按实际使用面积计算。 十、在泰国买房是否可以办理银行贷款? 可以的,目前中国工商银行(泰国)、和中国银行(泰国)、UOB大华银行为外国人在泰国买房提供原则上不超过房款总额的50%的购房贷款。 十一、购买泰国房产如何管理? 您可以委托物业管理处管理出租您的房产,在您需要入住的时候提前和物业管理处沟通联系即可。当然,您也可以通过我们来代为管理或寻找租客。 十二、是否可以购买泰国别墅? 泰国法律规定,外国人不可以以个人名义购买带有土地产权的别墅或排屋;除非以实体公司名义或泰籍配偶名义购买。 十三、在泰国买房需要交纳什么税务? 1.过户税:2%(买卖双方各支付一半) 2.特种商业税:3.3%(卖方支付,业主持有5年以上房产可免交) 3.印花税:0.5%(卖方支付) 十四、在泰国买房期房和现房的付款方式? 1.期房付款方式:1.现金支付定金50,000泰铢;2.买卖双方协商即日或15天之内签约购房合同,买方须支付10%—25%的房款;3.其余房款买方须按月或按季度分期付款至交房过户。 2.现房付款方式:1.现金支付定金50,000泰铢;2.买卖双方协商即日或15天之内签约购房合同,买方须支付30%的房款;3.买方在签约合同之后完成交房过户,支付其余房款。 十五、在泰国投资房产回报? 销售增长率为每年7%,出租回报率高达7%--8%; 十六、泰国消费水平怎么样? 泰国的通货膨胀比较低,消费物价比起国内很多一二线城市相对较为便宜。 十七、泰国医疗、教育水平怎么样? 泰国医疗水平可以达到全球顶尖的技术水平,服务非常好,配置多国家语言翻译服务;良好的国际学校教育,实行开放式的观念教育,中英泰语言,比较注重孩子的教育成长。 十八、在泰国买房还有其他费用吗? 1.买方需要支付大楼基金,一般是500—700泰铢/平方米,一次性支付。 2.买方需要支付物业费,一般是35—50泰铢/平方米/月。 3.买方需要支付水费、电费及水电表工具。 十九、在泰国买房贷款条件? 1.申请人护照信息2.工作证(如果有)3.婚姻状况证明(已婚的需要提供配偶的护照或身份证)4.收入证明5.存折流水6.工资单7.个人征信报告(如果有泰国工作证不用提供,无工作证的可以到中国人民银行申请)8.买房合同。 二十、在泰国买房怎么汇款到泰国? 外国人在泰国购买房产,需要把购房款从泰国以外通过银行汇到购房人在泰国本地银行开的账户;购房款到了泰国以后,由银行出具国外汇款证明即可以凭此证明到土地厅过户。 以下是汇款步骤: 1.购房人到泰国本地银行开户 2.把开好的银行账号、户主姓名、银行名称、开户行地址和SWIFT代码发给帮你汇款的人。任何人都可给购房人的账户汇款,但是购房款一定要汇到购房人的泰国本地银行账户 3.购房款全部到账以后,到银行开国外汇款证明 4.过户前一天去银行开购房款的支票。 二十一、泰国养老居留申请流程? 申请人需要年满50岁。申请资料: 在中国需要准备的资料: 1.无犯罪证明,到户口所在地的派出所开。(有效期最好是半年)。 2.无犯罪证明需要中国外交部和泰国驻中国大使馆的双认证。这个认证可以让外交部认可的公证处办理。一站式服务,700人民币手续费。包括双认证和翻译费用。(无犯罪证明的公证信息在附录) 在泰国需要准备的资料: 1、3个月的银行存款证明和存折更新复印件; 2、无犯罪证明到泰国外交部认证; 3、泰国医院开的体检证明(3个月有效); 4、护照原件及复印件(首页,签证页,入境页) 附录: 泰国本地银行开户及汇款: 1、申请人在泰国本地的任何一家银行开户; 2、从泰国以外向申请人的泰国银行账户汇80万泰铢; 3、这80万泰铢需要在这个银行账户里存够3个月,并在3个月到期后到银行开存款证明,同事还要更新存折的记录。 4、银行的存款证明和银行存折的更新记录的复印件作为申请资料之一。 入境签证: 1、申请人的入境签证可以是旅游签证或商务签证,落地签证不可以。 2、如果是旅游签证需要转成非移民签证再转养老签证。需要的时间比较长。从旅游签证转成非移民签证以后还要等2个月才能提交一年养老签证申请。 3、如果拿非移民签证就可以直接转养老签证了。 4、不管是哪种签证,转签证的话之前的签证必须有效期还有16天以上。 5、护照有效期不能少于6个月。 无犯罪证明及公证: 1、需要拿身份证和户口本到户口所在地开无犯罪证明。 2、无犯罪证明开好以后拿到可以办理涉外公证的代理处去办理涉外公证和外交部及大使馆双认证,整个过程大概2个星期;公证要翻译成泰文,因为泰国大使馆只接受泰文的文件。 二十二、泰、中土地面积测度单位的换算? 1.1平方佤=4平方米(2米x2米,即是泰国人说的TalangWah); 2.1颜=100平方佤(面积约400平方米); 3.1莱=4颜(即等于400平方佤或1,600平方米); 4.1英亩=2.5莱,1颜=1公顷。 二十三、外国人在泰国买房是否限购? 没有 12个现场客户交流问答 客户问:1、曼谷有无房产交易中心? 回答:有的,房产交易中心机构为泰国土地厅。 客户问:2、购房合同以何种语言签订有效?如何签订? 回答:泰国购房合同条款主要以泰文和英文合同为基准,多数情况下采用的是泰文合同,在土地厅办理房产过户手续时,如涉及到护照姓名信息等都需要翻译并公证成泰文;一般签订合约是现场签约,也可以远程寄送文件签约。 客户问:3、如请律师或第三方代理费用是多少? 回答:一般不涉及到购买土地,只是一般公寓房产购买是不必要请律师的,我们作为第三方代理不收取买方佣金费用,涉及到接受买方委托寻找非代理物业我们才会考虑收取买方佣金;如需要请律师,我们可以协助,但具体律师费用要按照实际情况来支付。 客户问:4、期房和现房分别何时领房产证?有效期多久? 回答:在泰国买房,只有现房在泰国土地厅过户时候,提交材料齐全才能拿到房产证;有效期按照所购买房产的性质来确定房产证是永久产权或非永久产权。 客户问:5、购房以何种币种为主?手续费如何计算? 回答:主要以美金和泰铢两种币种,手续费按当天汇率来进行计算,以及涉及到跨行转账或区域转账来计算手续费,具体根据银行方来进行结算。 客户问:6、自由职业者与固定职业者如何申请贷款?需要哪些证明? 回答:一般情况下固定职业者申请贷款比较容易审批,申请贷款主要取决申请者的银行流水、正常纳税,薪资是否稳定。贷款条件为:1.申请人护照信息2.工作证(如果有)3.婚姻状况证明(已婚的需要提供配偶的护照或身份证)4.收入证明5.存折流水6.工资单7.个人征信报告(如果有泰国工作证不用提供,无工作证的可以到中国人民银行申请)8.买房合同。 客户问:7、期房和现房贷款如何操作?如何还款?何时还款?利率多少? 回答:期房一般在提前半年交房时可以向银行提交贷款申请,银行对外国人审批贷款政策目前以现房为准,还款方式以与银行签约贷款还款条件时为准,一般是按贷款成功后的第一个月进行每月还款;贷款利率按银行规定利率,目前贷款利率为5.28% 客户问:8、现房是否装修?期房为如何验收标准? 回答:泰国公寓房产多数是精装修,部分为全部装修,包括软装家具;期房验收标准为开发商是否按照合约为标准来执行,验房时是否出现建筑质量问题,如出现质量问题,买房客户可以要求开发商解决完毕产生的问题,再支付最后房款,最后到土地厅办理过户手续。 客户问:9、现房和期房物业费包含哪些?水电费如何计算? 回答:期房不产生物业费,现房物业费包含:停车位、泳池、健身房、图书馆等公共设施;水电费按正常使用情况进行实收,一般每月14日政府会寄送使用账单到客户小邮箱。 客户问:10、租金高低的取决因素?大概是多少?托管费是多少? 回答:租金高低取决因素为所购买房产的位置和户型面积,以及装修状况,具体租金价格按所购买房产性质来决定,托管费(已租的情况)为一个月房租租金。 客户问:11、常居何种签证最划算?如何办理? 回答:养老签证最为划算,目前泰国政府规定年满50岁以上可申请泰国养老签证,办理程序按申请人实际情况来执行,我们可以代为办理;若不满50岁,建议申请合法教育签证或商务签证往返泰国。 客户问:12、是否买房与签证无关?往返次数有无影响? 回答:买房与签证确实无关,任何外国人只要持有合法护照都可以在泰国买房,往返次数取决于签证有效期或是否已向移民局申请多少次往返签证。

能「玩」,又能「赚」的投资-法国巴黎房产投资指南

今天想聊聊法国地产的一些事,以及一个法国地产的项目。 1、 最近跟一些朋友聊天, 大家对国内的经济都相对悲观,而且这个情绪蔓延得越来越厉害。 作为最大的发展中国家,我们的抗风险能力比我们以为的要低。

荷兰房子有70年产权限制吗?

收到一个读者的问题,我觉得还是蛮有代表性的,这篇就展开回答。 中国的房子很多都有70年产权期限,那么在荷兰买房,是不是也有产权限制呢? 产权和房价、交税之间又有什么微妙关系呢? #荷兰买房装修经验# 从大家最关心的50个问题开始,小编用每日问答的形式分享 荷兰的地产权和使用权有什么讲究吗?
法国

投资 | 我在法国买房的N条理由

要不要在国外买房? 为什么选在巴黎买房? 找谁买房比较靠谱? 今天我们就一一为大家解答: 为什么越来越多中产阶级热衷投资海外房产? 规避风险、财产保值 对很多中国人来说,在海外买房的一大动机是通过规避国内可能的经济风险,实现财富保值。 中国股市风险太高,与其为炒股而绞尽脑汁,还不如到海外买房,更安全稳定!这也是高净值家庭降低财产投资风险的明智之举。
法国

法国房产投资攻略:巴黎租房、里尔买房最划算

谁有购房计划,都会盘算买房还是租房划算?在线房地产经纪公司Meilleurtaux.com首次做了一项调查,《巴黎人报-今日法国》披露了内容。 这家公司按照不同城市比较了若干关键因素,如平米价、面积、房租金额以及地产税,列出法国39座最大城市排行榜。 虽说房价和房租是第一要素,但并非唯一因素。诚然,房价高的城市有利于租房,可其它一些城市,虽说房价和房租都很低,却并不一定更有利于租房。例如圣艾蒂安市(Saint-Etienne),房租很便宜(7.6欧元/平米),平米房价也很低(1410欧元/平米),但若购买一套30平米的房子,要满30年才 能盈利。 买房先购小面积、再买大面积趋势逆转 房租低,而房价高,就会推迟房地产投资盈利的时间。在埃克斯(Aix-en-Provence)这类城市,最好别租小面积房,其房租高于全国平均价。而该市平米房价比较低,不到3000欧元,地产税也适中。 就一般规则而言,要是有能力,宁可买大面积房,提高投资盈利率。行家指出,正是在这一点上发生了重要变化。10年前,人们一般先买小面积,然后再买大面积。 如今可不一样了。即便在房价很贵的城市,如巴黎。巴黎房价现已相对稳定。应当利用今天处于历史低水平的房贷利率,购置大面积房。某些城市,只要是一室一厅 房,就不容再怀疑:买房胜过租房。例如,波尔多一套30平米房持有26年后才开始盈利,而一套100平米房,持有6年就开始盈利了。 这份调查还反驳了好些固有看法。小面积房该退场了。在里尔或斯特拉斯堡,只要你打算做两年房主,购置一套70平米房比租房划算。从这一点讲,外省是特别有意义的投资目标,因为外省房价多年来一直保持稳定。

美国房产投资:小心啦!这些都是骗局!

最近这一年,相继遇到了一些投资美国房产却进了坑爬不出来的朋友。本来想着人民币贬值,想在美国放点美元资产保个底,却眼瞅着要来个鸡飞蛋打,苦不堪言。 基本上,这些坑都是这样的(有没有觉得似曾相识,仿佛曾经确认过眼神?): 独家推出!18万美金的美国××××州湖畔别墅,永久产权!年净回报率8%(除去所有花销,如房产税等),包租两年!(已有租客入住,购房即收租) 美国×××市豪华公寓,仅售15万美元 包租两年,签约保证每年7%的净租金回报 包租两年内,开发商承担房产税、社区物业费HOA和房屋保险费

法国买房,有哪些实用工具?

来法国后总感觉这里的理财产品不如中国方便、多样、利息高,可能也是中国人的习惯使然,不管有钱没钱,对房市一直密切关注。 前一阵有在看在国内大力推广的包租式旅游地产,还参观了下主推的巴黎迪士尼附近的自然村项目(Villages Nature Paris),售价在20-40万欧元,作为度假、投资用途不错,并不适合自住。回家又进行了下计算和调研,发现如果有40万欧左右的预算,能在巴黎不远还算不错的区域买个带花园的独栋别墅了呢!于是放弃买投资房的想法,开始了欢乐的看自住房之旅~有一些经验心得,和大家分享~ 首先,如何选目标区域: 1. Seloger的房价查询 https://www.seloger.com/prix-de-l-immo/vente/pays/france.htm

3000人民币在德国能租到多少平米的房子?老破小还是舒舒服服?

导语:日前“租房难”已成了德国被疯狂吐槽的一大社会问题。号称“十多年稳如泰山”的德国房价近来吹破了牛皮,包括柏林、汉堡在内的多个德国城市在最新公布的2017年全球房价涨幅排行前十名中“光荣”上榜,引来一片倒彩声。那现在在德国租房,到底有多贵? 近年来德国房价像是坐了“冲天炮”,上涨的趋势一发不可收拾。据相关研究机构统计,2012年到2018年这短短六年期间,德国WG的单间租金就飙升了30%。那德国租金到底有多高?根据德国官方数据,2018年WG单间均价是372欧元 ,约为两千七百多人民币。今天和各位留学生们一块就来看看,如果有三千块人民币(按今日汇率约395欧),我们在德国不同城市到底能租到什么样的房子呢? 柏林 先说说刚被爆一年房价涨幅超过20%的首都柏林。以下是一间位于Charlottenburg区某WG中的单间。 (房间的格调是真的高!)
日本

在日本租房,这些点,你一定要知道!

初到日本,人生地不熟,在租房过程中要么租的比别人贵太多,要么是租了个奇葩房,要么退租的时候押金被扣,要么被中介坑。 那想在日本租到满意的房子,需要了解哪些呢? 1看房子的户型 要租房子首先要了解一下日本的房子类型,不同类型的房子有不同的差价,下面是由高到低排列。 一戸建て(2-3层的小楼)マンション(重钢筋水泥结构,一般4层以上)ハイツ(2-3层的重钢筋铁骨结构)コーポ(2层轻钢筋铁骨结构)アパート(木结构,年岁样式较老) 2看租房所需费用

法国买房的葵花宝典,教你如何合理避税

成为一个包租婆过着每天收房租的生活也许是很多人的人生终极理想。可是,这个理想在法国似乎实现起来有点难。不仅因为法国法律极大程度保护租客利益,导致越来越多的租客底气十足的拖欠房租并赖着不走;还因为法国法律严格规制“炒房”现象,规制手段就是沉重的赋税! 如果你想在法国通过购买房产进行投资获取回报,那么就需要好好规划一下了,否则,有可能你正开心地收着房租,突然九月的某一天收到税单,法国税务局分分钟能让你回到解放前! 所以,我们今天就来聊一聊买房避税那些事儿! 时寒冰说过一句话:房地产归根结底只是一种生活必需品,除此以外,它不应该再承载更多。这个观点和法国政府严厉规制“炒房”的初衷是一致的。所以,法国通过税务调节手段达到目的。这里的税指什么呢?主要指的就是当房子需要转手时(严格说,是房子所有权发生变更时)所面临的税。这就使得你“通过卖房子(或赠与)实现可观的收入”这样的想法,在面对需要缴纳的税款时变得不那么容易。 那么,房子所有权发生变更时(买卖或继承、赠与)主要面临哪些税呢? 01   首先,如果买完房子后的某一天你想把它卖掉,来实现一个盈利,那你可得好好算算你要交多少不动产增值税(Plus-value immobilière)。不提前好好算算,有可能盈利实现不了还要倒贴钱(当然,实际情况中存在很多例外,比如变卖主要居住场所)。那么我们简单来说一下这个不动产增值税怎么计算。原则是三句话: - 房子持有越久税越低 - 买完房子后五年内卖不能减税 - 买完房子持有22年后再卖完全免税 具体说,五年内卖,那无法享受任何减税政策:不动产增值税=(卖价-买价)x 34.5%(当然这里为了方便理解简化了一下,实际情况下,买价和卖价的确定都要考虑一些支出和费用)   看到这个血腥的比率34.5%,会不会有一种白玩的感觉呢?这里的34.5%其实是由两部分组成:一个是下文提到的按持有年份可以逐年按比例减税的增值税税率19%,一个是我们没有提到的按持有年份长短可以逐年按比例减税的prélèvements sociaux费用的减免。 第6年开始到第21年,每多持有一年就可以减税6%,第22年开始可以再减税4%,满22年就全部减免。 不动产增值税的计算比较复杂,给大家推荐一个公证人网站,你只要按要求填写相关信息,系统就自动帮你计算了。 http://plus-values.notaires.fr/simulateur/ 这里解释一下,购买费用是按默认的7.5%计算,装修费用按照默认的15%计算,但是实际情况中,如果你的费用高过这个结果,你可以选择按照实际费用进行计算,但是要提供对应的发票。 02   其次,如果你买完一个房子并没有卖而是将它赠与给别人(或者由于你的去世,房子被继承给你的法定继承人),这时候就面临要交继承税了。主要分三步:第一,卖了房子(简单却不是唯一的方法);第二按照卖价缴纳继承税(价格越高继承税越高,这项税收按档缴纳,父母子女间最高档税率可达45%,没有血缘关系的人之间的赠予最高档税率可达60%!);第三步,交完税剩余的钱才可以拿走。 看到45%、60%是不是觉得有点颤抖?但是更让人颤抖的是,只要你这个房子在法国,即使你人不在法国,你想赠与的人也不在法国,还是要按照法国的法律交税!   既然,法国税收这么变态,那我们必须要想办法解决,关键词就是SCI (Société civile immobilière)! 简单来说就是:买房子,不要以个人名义去买,而是先成立一个公司,再以这个公司的名义去买。不能是随便什么公司,必须是SCI不动产民事公司。     说白了,这个公司就是用来买房和持有房子的。但是,好歹它也是一个公司,它也要满足一般公司需要完成的义务,比如账目核算方面的。所以,它会涉及一些支出(比如会计费用),而这些支出通常情况下以个人名义买房是不会涉及的。因此,在我看来并不是说购买所有的房子都有必要通过SCI的形式进行。如果你只买了一间价值不算高的studio,那就以个人名义买了吧,没必要折腾。 ■ 那么SCI如何帮我们避税呢? 注意啦注意啦!前面我们一直在聊的都是房子所有权变动时会产生的税种,所以,这里要聊的避税也是针对同样的税种。而关于土地税、居住税这些,SCI作为具有法律人格的主体,也是同自然人一样需要缴纳。 01 SCI如何帮我们避不动产增值税? 既然SCI是一个公司,那么它的盈利有两种缴税方式(二选一):一个是个税(IR),其实就是股东缴纳个人所得税;一个是公司税(IS),也就是按照公司盈利缴纳。如果是选择IR,那么避税效果不是很好,如果选择IS,那么意味着增值部分是公司的一项盈利,这时候如果这个公司正好有一项亏损,那么两者可以互抵,自然缴纳的税款就降低了(但是选择IS的SCI有一个问题是,它要考虑房子一年复一年的磨损,使得增值部分提高了)。 总的来说通过SCI来规避不动产增值税,效果还是有限的。SCI的优势其实主要体现在下面我们要说的对固定资产的管理上面。 02 SCI如何帮我们规避继承税的? 首先,从很直观的一点来说,如果存在多个继承人或受赠人,那继承或赠予股份可比继承或赠予房子来得容易。你总不能把厨房赠予儿子把卧室赠予女儿吧?但是,有了SCI的存在,房子这个实物已经变成等价的一个一个股份了,你完全可以赠予女儿和儿子相同的股份。   其次,如果你要把房子赠予给自己的孩子,必须要公证人的参与,7%的公证费又打水飘了。可是如果你只是转让所持有的SCI的股份,那么只需要拟订一份转让协议就好啦! 第三,想象一下你要赠予给孩子的房子价值很大,那你孩子得交多少继承税啊,简直太惨了!可是如果有SCI存在就不一样,你可以一点一点地把股份慢慢转让(法国法律规定父母每15年可以向孩子赠予100000欧不用交税!)   同时,因为法国人觉得股份比房子难转让,所以一般来说股份的估值会比房子低一些,相对应继承税就低一些。而且,股份的价值还可以减去一些支出(比如贷款利息),继承税就又少了一些。最最最实用的一点是,谁知道你孩子会不会拿了你的房子又不孝敬你,那你的晚年可就惨了,人财两空啊!但是有了SCI你就不怕养了白眼狼,你大可以放心把股份转让给孩子,但保留公司法人的身份管理着公司。 很多人借SCI来进行投资,因为它在资产管理方面的确有很多优势。 比如你想和朋友合伙投资不动产,那SCI就是很好的选择,大家彼此之间是平等的股东身份,即使中途有人退股也不需要卖掉房子,只要找到新的股东就可以了。比如你想买房子贷款实力不够, 你可以和别人一起成立一个SCI,这样人人拿出一点首付,剩下的贷款。银行喜欢贷给SCI,因为可以用房子进行抵押贷款。   但是有一点值得注意,夫妻间不要一起成立SCI持有房产,因为毕竟SCI转让股份还是有税款要交的,它相比于夫妻之间继承关系中,法律对于活着的一方的大力保护措施(各种减免政策),还是不合算的。 当然, 就如同前面所说,SCI毕竟是一个公司,它有很多义务必须要满足,自然也会产生相应的费用。所以,我们应该根据自己的情况来具体分析是否需要SCI的介入。就比如前面提到的选择IS的SCI就比较适合房屋价值比较高的情况。 总结来说,购买方式不要随波逐流,买前规划必须要有哦!    
吴晓波演讲投资柬埔寨

为什么要投资柬埔寨的房地产?

01为什么要投资柬埔寨的房地产? 引用吴晓波跨年演讲中的两句话概括投资柬埔寨房地产的理由:买好资产,投穷国家,以及用人民币的泡沫去淹没全世界。 中国人大规模的做海外投资并没有很久,早先把大量的注意力集中在美国、澳洲以及加拿大、欧洲、英国这些市场,但从去年开始,有了越来越多具有国际视野,希望做海外资产配置的中国同胞选择了东南亚市场,重要原因就是大家能更理性客观地看待欧美市场和东南亚市场的优劣。以下是东南亚市场跟欧美市场的横向对比: 在投资美国、澳州、加拿大市场时,看重的是国家稳定,法制、社会健全,令人惊艳的教育资源,以及自然环境、人文方面的一些资源。但不好的地方也有很多,以美国为例,美国是房产税相对来说比较高的国家,购买成本、持有成本,和维护成本都很高。 相对来说东南亚片区,欧美不好的地方往往就是东南亚好的地方,比如欧美市场相对来说比较成熟比较健全,它未来的成长属性可能偏低;近两年中国一带一路的整个大战略在东南亚产生了深刻的影响,它的整个经济在未来的成长属性会比较高,房地产升值预期比较高。在东南亚置业的整体的购买成本、维护成本、持有成本以及出让成本各个方面都偏低,这是东南亚置业的很大的优势。 为什么柬埔寨成为了众人瞩目的焦点?又有着什么样的投资优势?以下从优秀的基本面以及超高的附加值这两个方面说明。 (1)资金安全有保障 国家稳定 国家的稳定性,柬埔寨国家的稳定性得益于三个方面: 君主立宪制,结合了中世纪的王权以及资本主义制度民主制的政体,一大特色就是比较稳健保守。 佛教立国,信仰佛教的民族比较平和,柬埔寨90%的民众都是非常虔诚的佛教徒。 政局稳定,柬埔寨和新加坡在东南亚地区都是政局稳定的国家,柬埔寨从19世纪80年代开始至今只有一位国家领导人,就是首相洪森,很多人会觉得柬埔寨是不是独裁政体,这里我想引援一篇文章,是由智谷趋势的史老师写的关于柬埔寨政体的简单介绍,那么史老师把政体称之新威权主义,当经济体处于前期发展阶段,威权政治并不是一件坏事,因为它可以最大程度的保证社会资源有效的集中在能够为社会发展发挥最大效用的这些人,或者是组织、集团手里。 对华友好 柬埔寨是东南亚极少数跟中国关系非常友好的国家,这种友好不仅仅是停留在了政治和经济的层面,更多的是深入到了民间,跟中国的友好关系已经达到了文化上的认同,这种友好关系是非常稳定的。 (2)经济的成长性 GDP增速高 GDP增长常年都稳定在了7%,世界上除了中国、印度以外,很难有第三个国家像柬埔寨一样,在经济增长上交出一份令人满意的,甚至令人惊艳的答卷。 人口红利 柬埔寨的人口结构是极度的年轻化,绝大多数的人口全部都是分配在30到30周岁34周岁以下的区间之内。 人口结构为柬埔寨的经济增长提供强劲的劳动力的支撑,绝大多数人口全部都是年轻人,全部都是青壮年的劳动力;给国家的内需带来强劲的增长,年轻人的消费能力是最强的,柬埔寨民族因为长期受到法国殖民地影响,人民对于生活品质的追求相对比较高; 年轻人将来都要买房,所以站在房地产的角度来讲,它会给房地产市场注入强劲的刚需的需求,柬埔寨家庭普遍都有四口人,或者是五口人,甚至是六口七口,将来这些人成家立业之后将产生住房需求,这是我比较看好柬埔寨将来的房地产市场的原因之一。 现在柬埔寨的人均收入并不高,但是金边的人口收入不低,柬埔寨不像其的东南亚国家的人那样慵懒,相反因为社会、经济发展比较快,人民是奋发向上的。 一带一路战略 一带一路政策已经变得越来越真实,越来越深刻地影响生活,包括东南亚地区各国人民的生活。 金边绝大多数的基础设施建设几乎全部都是中国人投资的,之前投资了柬埔寨的电网、海底光缆、高速路,接下来中国一定会强化投资的态势,中国对于柬埔寨的直接投资的量也是一直在呈几何倍数增长。 (3)高附加值 美元资产 在柬埔寨,消费以美金结算,这一点是柬埔寨相对于其东南亚国家来讲最大的优势。 在做海外资产配置时,汇率是最重要的考量指标之一。 在东南亚片区,泰国的房地产其实过去的一年也获得了非常多的关注,很多人也问我可不可以投泰国,那包括我自己在内,我其实个人很喜欢曼谷的房地产,我自己没有买,也没有去推荐大家买,是因为在泰国所有的房地产都是以泰铢来结算的,而泰铢是在历次的全球金融危机里表现最差的货币之一。将来发生系统性的经济危机,资产可能严重缩水。 租金回报率 左边这幅图是CBRE 2016年的第三季度提供的东南亚片区的租金对比图,那可以看得到曼谷的租金回报率它差不多是在4%到6%之间,胡志明5%到8%,新加坡2%到3%,柬埔寨的首都金边达到了6%到10%。 右图是柬埔寨市中心核心区域的一套公寓,出租的价格是每个月1500美金,它的装修比较一般,面积并不是很大,租金可以达到1500美金每月,也就是说将近1万块钱人民币。 02什么时候买最合适? 我个人认为现在是切入整个柬埔寨房地产投资非常棒的时间节点,原因如下: 1.很多欧美人想投资柬埔寨房地产但持币观望的原因是2018年柬埔寨的大选,因为洪森目前所领导的人民党解散了反对党,所以以美国为首的一些主流的发达国家对此展开了批评,甚至一度不承认这场大选的合法性。很多欧美人就觉得柬埔寨社会在2018年可能会动荡,影响投资。 柬埔寨一家地产投资分析机构的高管说了一段话:往往是市场看起来会动荡的时候机会越越大。我认为在柬埔寨,在东南亚板块,随着美国的整体在全球的战略收缩,东南亚板块接下来受到中国的影响,尤其是受到一带一路大战略的影响将会不断不断的加深。只要中国的影响力在加深,柬埔寨就一定不会乱,柬埔寨的经济,政治一定是平稳的。 最好的例证就是中国的四大房地产巨头,同时在2008年进场,复利的盘3月份要开盘了,绿地在钱柬埔寨首相洪森访问中国之前的时候,已经宣布投资节目在70亿美金,碧桂圆已经拿地了,保利也宣布进军柬埔寨市场,随着房地产巨头的进入,柬埔寨地价不断攀升,房价也会跟着不断的来涨,房地产投资时间点的卡位是至关重要的,所以时间点是选择现在进场,是非常完美的时机。 2.柬埔寨中柬建交的60周年,就在今天,柬埔寨由中英文刊登了目前正在访问的的李总理发布的重要讲话,讲话的主题就是通过路桥建设基础设施的投资等,不断地加深友谊,以及合作伙伴的关系。 所以我认为有理由相信,伴随着中国一带一路战略大战略的深刻的影响,柬埔寨不但不会乱,反而会变得越来越好。 03在投资柬埔寨,进入到实操阶段应该选择什么样的片区投资? 第一幅图就是金边市的土地价格的变动图,看到其实居民是的土地价格比较高的区域是三个区域,奔夫人区,玛卡拉区以及隆边区。 另外一幅图我画出来了几个我个人认为值得大家关注的区域。 大家在做金边的房地产投资的时候一定要注意一点,就是不要忽略柬埔寨这个民族主义国家的拆迁难度,绝大多数区域它的房子都非常的小,拆迁的难度非常大,而且柬埔寨政府的执行力和中国的政府完全不能比,所以在投资片区时,尤其注意新区这两个字,往往都是要加引号的。 (1)机场片区 整体楼盘的供应量并不是很大,只有两三个楼盘,楼盘品质都不是特别好,关于租户,开发商往往都会提到就是机场往西的方向会有很多很多的工业园,那么这公园里边有大量的企业的老外有租房的需求。 随机性的采访了很多很多在这里边工作的一些中国企业的一些高管或者员工,得到的答案是他们不太可能住在新盖的楼房里边,因为相对来说费用比较高,第二就是一般由公司来决定,公司更愿意提供一些宿舍,应该说在机场片区,租金支撑并不是特别强。 (2)万古湖片区 万古湖片区是真正意义上的金边靠近市中心的新区,这张图片红色的部位标出来的就是万古湖片区,它的土地全部都已经是整块整块的平整掉了,真正具有新区概念的区域,而且所有的整个每地已经完成规划,同时又处于绿色这条线,城市的主干道之一俄罗斯大道,上边是总理府同时这里马上要开很大的购物中心——百盛,应该说是非常有吸引力的。 但是非常遗憾的是整个片区没有看到令人满意的建案,而且片区的话并没有几个选可以选择,它外边是有一整排的类似于商铺的设置,但是是排屋,可能开发商没有考虑清楚,真的是没有考虑清楚,开发经验不足,把外围全部设置成了本地人喜欢住的的排屋,会出现楼盘真正业主入住的时候,周边的业态及差,因为当地人很多人非常非常不注重卫生,不注重公共的社区的管理, 再重申一遍,只是没有看到好的建案,希望大家能够对万古湖片区保持持续的关注,将来如果有一些好的结案,大家可以购买。 (3)水镜华岛 她离的金边传统的市中心非常非常的近,仅仅隔了一条不是很宽的动力沙河,很有代入感,特别像上海的浦东,而且河景非常非常的宽阔,漂亮。 区域也是大面积的土地全部都平整了,水精华岛上的土地全部都是集中在三个大家族手里边,这三个大家族中就包含了洪森的家族,所以如果这三个集团决定拆迁,是比较容易的。所以无论是从地理的优势上,还是整个拆迁了难度的难度系数上,我个人都非常非常看好。 (4)英华区 英华区前有一两个楼盘在卖,大家有兴趣的话,可以去这些楼盘里面看一看,英华区目前存在比较严重的问题是交通,大家看一下徐新华区的它的区位图,就会发现它其实只有一座桥连接到市区,就是日本。 和中国桥它是其实是连在一起的的两座桥了,交通非常拥堵的,这是它目前最大的问题。但是我相信随着今天的随着金边的城市的不断发展,一定会解决问题。其次英华区可以选择的楼盘比较少。 (5)钻石岛 钻石岛是人工岛,是新区,离市中心非常的近,其实包括了独立纪念碑,王宫,金边著名的赌场、大酒店,城市的未来项目都非常大。 不好的地方在于:首先,建设、开发的密度非常大,这里大约有6000到8000套公寓,有可能在现在以及将来造成小范围的买方市场;其次,投资回报比比较差,位于钻石岛片区的公寓一房差不多租到500美金,那区域的房价大约达到了4500到5000美金一平方,所以投资回报比并不是很高;另外,交通问题严重,图上三个小圆圈其实是三座桥,桥非常窄,而且一到晚上就封路了;最后,便利店很难找到,生活属性不是很好,周边的工地也影响了出手的价格。 (6)市中心区 (7)D.BKK1区,即万景岗1区 包含了一些资源完全不可复制的资源:独立纪念碑,大皇宫;被四条国家级主干道包围,北边西努克大道,西边莫尼旺大道,东边诺罗敦大道,南边毛泽东大道; 另外它还是金边的使馆区,这里集中了整个金边绝大多数的大使馆;目前人口差不多300万,其中常住的人口大约十几万,这十几万人中绝大多数高净值人群,会住在D.BKK1区。 在小小的区域之内,有十几所国际学校,包含了著名的莱福士国际学校,以及像英国哈罗国际学校、英国国际学校、嘉华银行国际学校等;另外它还集中了今天绝大多数的高档业态,比如最大的健身房,多达一百多家的咖啡厅,以及各种各样的精品酒店; 最重要的是区域的租金,D.BKK1区是整个金边租金收入比最高和出租率最高的区域,同时在这里投资,大家会觉得非常有安全感,因为租金是可视化的,在整个区域内,像上图标示出来的的酒店式公寓差不多有二十几所,不会低于1500美金月的租金收入。

在迪拜租房你需要知道这些事?手把手教你如何注册Ejari

如果您在迪拜想要租房或者搬家,您必须在Ejari注册租赁合同(住宅或商业)。Ejari是房地产监管机构(Rera)推出,属于迪拜房地产部门的监管机构,负责规范和促进租赁市场。 什么是Ejari? Ejari是一个阿拉伯语,可以理解成“我的租赁合同证明”。Ejari将确保租赁协议对有关各方公平和透明,并且其条款和条件得到充分的体现。 DEWA和EJARI关联 迪拜DEWA宣布,要使用迪拜水电局的服务,租客必须在迪拜土地部门批准的800家房地产公司中的任意一家证明他们的租赁合同。两个机构是相互关联的,没必要去迪拜DEWA的客服中心办理了。 以下是注册的方法
澳洲房市

澳洲房屋类型及特点介绍

澳洲房屋类型主要有house,townhouse,apartment,unit和studio等几种类型,几种住房形式中apartment是比较好的,然后是townhouse,unit和studio,最后是house。这是从整体上来说的,当然并不排除比apartment还要豪华的house也是存在的。但是大多数情况下还是apartment的居住条件最好。 apartment就是国内常见的公寓房,至少在3层以上,每个楼有一个或多个单元,每个单元有一个楼道,一般apartment都有电梯,每个单元每层有一户或多户。大部分的apartment的单元门都是有防盗设施的,需要刷卡进入。 unit是单元房,可以说是比较矮的apartment,一般是1层或者2层,3层的就比较少了。一般没有电梯,有单元门,但是没有刷卡系统。 studio翻译过来是工作室,对于住房来说跟旅馆的房间类似,但是要多一个厨房,一般厨房和客厅还有卧室是一体的,有一个独立的房间是卫生间。层数不一定。有高层的也有矮的。 townhouse是联排别墅,系从欧洲舶来的,其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。townhouse一般是由几幢小于三层的单户别墅并联组成联排式住宅,建筑面积一般是每户150至250平方米,每户独门独院,拥有一个"有天有地"的很小的院落,大都为50平方米左右,有的达到近100平方米。每户设有1至2个车位,有的还有地下室。 澳洲房屋类型:house 首先说house,大家都了解house是房子的意思,house是一层或者两层,主要标志是院子。在这边的house一般是指独门独院的一个住房,有自己独立的院子和自己的房子。一般来说,house有一层的也有两层的。 house的建房可用的材料很多,这点下面单独分析,house的特点主要有:带院子,房间可以很多,风格相对独特。 带院子:院子是house的最主要的标志,澳洲的房子都有一个绿化的要求,例如house是要求绿化面积不能低于整体占地面积的一个百分比(具体数字听说是40%,偶不确定,请高手指正),这就需要有足够的草坪覆盖率。草坪多了有利有弊,好处是院子里绿草茵茵,无论是做游戏,BBQ都让人心情非常愉快,而且院子里可以放蹦床之类的东西。此外,还可以在院子里晒衣服晒被子什么的,很方便。坏处是可能会有虫子蚂蚁之类的东西,而且需要定期割草,有点麻烦。 房间多:并不一定所有的house都房间多,但是一般房间多的大多是house。所以想要住的热闹一点的话选house比较合适,可以住的人多。风格独特:每个house都是独立建造的,风格可以多种多样,这个要看个人爱好了。 最后主要说说材料:house按照材质来分主要有砖房,木房和砖皮房。 砖房就是外墙完全使用砖的房子,这种房子是house中最好的。冬暖夏凉,保温性好。而且不易腐蚀,保养好的话虫子也少。一般价格在house中比较高。 木房是外墙完全木质的房子,这种是house中较差的,保温性差,冬天因为太阳晒不进,室内比室外冷;夏天有的房子通风差,屋里比屋外热。而且木质的房子容易有空隙,虫子也容易进来。需要细心保养。这是最便宜的房子。 砖皮房是木结构的房子,最后在房子的外面贴上一层砖皮,在外面看起来和砖房一样,但是在内墙敲一下发出的是敲木头的声音,质量在木房和砖房之间。 澳洲房屋类型:townhouse townhouse的连排别墅性质限定了院子不会很大,有的话也是相对house小一些的一个院子。甚至有的townhouse就没有自己独立的院子,二是几个townhouse共同有一个共有的院子。townhouse可以是附近的几个相连的别墅,设计的统一的风格,可能连部分的内部装饰都是统一的。就户型本身而言,townhouse与其他住宅类型相比并不具备太多优越性,甚至其面宽往往更小,进深往往更大。但其优点是私人的花园和露台,使居住者有了住house的感觉。 townhouse一般都是砖房,木房的相对少。房子冬暖夏凉比较好,而且这边的townhouse一般都是2层的,3层的不多。因为比house要高,2层通风较好,风景也要比house好一点。一般来说townhouse的院子较小,虫子少,室内比较干净。条件一般比house要好一点。 townhouse的一层一般有厨房,卫生间,起居室,客厅,有的还有一个卧室,二层一般主要是卧室和起居室还有卫生间了。townhouse的房间数大多在3~6间,也是比较热闹的。 澳洲房屋类型:apartment 就像上面说的,apartment是国内的公寓,也就是单元房。在国内,单元房也可以叫做unit的。但是在澳洲这里,apartment是一些比较高档的公寓,偶见过的apartment一般都是高层建筑,位置不是在海边就是在山顶或者山坡上了,位置很好,风景也非常好。apartment的安全性一般来说是最好的,大都有门禁系统。而且有的高级apartment还有保安站岗。听说日本因为地震多,apartment大多是木质的,是为了防震,而澳洲的apartment大都是砖房,冬暖夏凉很舒服,而且因为位置不在海边就在山上,对温度来说更加是一个保障。适合怕冷怕热的人。因为房子的质量和安全性最好,所以apartment的租金也一般是最高的。 apartment有的有自带的游泳池,是整个building的人都可以免费使用的,虽然不大,但是聊胜于无,而且毕竟是自家楼下,很方便。apartment一般都比较高,所以虫子很少,空气流通性好,通风顺畅。apartment大都在楼下有室内的统一车库,存放车辆也很安全。apartment的内部装修也都很好,大都有独立的洗衣房,里面有洗衣机和烘干机,卫生间一般不止一个。apartment的房间数在2~4之间,2房和3房的比较常见。 apartment没有院子,所以衣服被褥之类的东西只能使用晾衣架之类的东西在阳台上晾晒。apartment的阳台一般都很大,可以在阳台摆上桌子和几把椅子,很是一个休闲的好地方。 澳洲房屋类型:unit unit简单来说可以说是apartment的降级版本,房子大多是2层或者3层,新盖的unit开始有了电梯,但是老房的unit都是没有电梯的。而且一般没有门禁系统,单元门是用钥匙就可以开的。个人感觉区分unit和apartment的主要区别是层数,unit较矮,apartment较高而已。 unit常见是的1~4个房间,多于4个房间的不多见。unit卫生间一般是1~2个。unit有木房有砖房,区别跟木房砖房house之间的区别一样。一般unit因为也是连着的建筑,所以同样是砖房的unit,也要比砖房的house保温性好一点,冬暖夏凉的效果更好。 unit没有各自独立的院子,所以跟apartment一样,衣服被褥之类的东西也只能使用晾衣架的东西在阳台上晾晒了。unit因为较矮,所以虫子和苍蝇之类的东西容易进入,必要的时候需要准备一些杀虫剂,发现后要及时清除。 澳洲房屋类型:studio studio原意是指工作室,现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅,也称为loft或Studio Apartment 独门独户,进门后就是一个大房间,起居室,厨房,卧室都在一起,发源于六、七十年代的美国纽约,80年代迅速兴起,随着个性化浪潮的卷土重来,这个被西方艺术家称之为LOFT的新建筑形式,逐渐演化成为一种时尚的居住与生活方式。 loft的定义要素主要包括:高大而开敞的空间,有一部分是上下双层的复式结构,类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁;流动性,户型内无障碍;透明性,减少私密程度;开放性,户型间全方位组合;艺术性,通常是业主自行决定所有风格和格局。 居住方式:LOFT的空间有非常大的灵活性,人们可以随心所欲地创造自己梦想中的家、梦想中的生活,丝毫不会被已有的机构或构件所制约。人们可以让空间完全开,也可以对其分割,从而使它蕴涵个性化的审美情趣。从此,粗糙的柱壁,灰暗的水泥地面,裸露的钢结构已经脱离了旧仓库的代名词,一间间其貌不扬的旧式厂房里,一股新的气息正在涌动,这就是LOFT生活。

欧洲购房移民五大注意事项

说起移民,可能很多人并不陌生。但提到居留权、永居、申根国、欧盟国、绿卡、入籍、移民监,这些基本的移民术语了解吗?欧洲纷纷推出购房移民政策,对海外特别是中国投资者大开绿灯。 那么,在欧洲买房真的比在国内更划算吗?其中欧洲西班牙、葡萄牙、塞浦路斯、希腊等国家由于其购房移民的优惠政策,倍受“中国房东”的青睐。然而,由于中国房东对于欧洲的购房政策并不十分了解,别急,下面就随我一起来了解下欧洲买房的相关知识介绍吧! 欧洲买房的优势: 1.可获永居 去年,葡萄牙启动了一个投资移民项目:只要在葡萄牙买50万欧元以上的房产并拥有5年,就可获居留许可。主人一年只需在葡萄牙呆7天,持居留许可无需办签证,就可在申根国家旅行或工作。 由此可见,与北京买房相比,在欧洲买房的优势是移民。如今只有在塞浦路斯购房可申请永居,葡萄牙、希腊等给的都是临时居留,如果移民政策稳定,5年后也能申请永居。 在欧洲买房,至少能拿个临时欧洲户口,在北京买房拿不到户口。 2.可获免费子女教育 获移民身份可享受公立免费义务教育,或大学教育资源,为英美留学当跳板。例如:葡萄牙、塞浦路斯和希腊移民政策规定:只要获居留许可,子女可免费中小学教育。 3.房产升值空间大 除移民身份外,在欧洲买房人抱着“抄底”心态。葡萄牙11年5月获780亿欧元拯救金,并采取一系列措施。 自危机以来,葡萄牙国内生产总值萎缩4%,房价滑坡30%,但高档区和度假区房产降了2%-3%。去年年底,葡萄牙房产有回暖迹象,葡萄牙房价出现回升趋势。 选择欧洲买房,“赌”的是房市的恢复,除移民身份,他们期望从买房中获一定的回报。 4.房屋为永久产权 欧洲房产与北京房产最明显的是产权方面。中国规定:民用住宅产权70年,而欧洲国家没这规定。外国认为房产是私人财产,因此购房是永久产权。 欧洲买房的缺陷: 在欧洲国家购房,除了葡萄牙允许工作和经商,其大部分国家属非工作居留,不允许雇佣。因此,买房者大多移民不移居,仍在国内工作,保证收入来源。不然,一旦欧洲房产未租出去,就会出现“用中国的生意养欧洲旅游套房”的现象。 在这样的风险下,选择北京买房,房屋的空置率低,在管理上方便些。 欧洲买房移民谨记五要点 第一:并不是所有欧洲国家都是“申根国” 对移民而言,最大优势是“申根居留签证”,获任意一个申根成员国的签证或居留权,相当于有了“欧洲通行证”,可自由出入。但需注意:并非所有欧洲国家都为“申根国家”,欧盟成员国和申根国是有区别的。 第二:居留权也是有界定的 根据多数欧洲移民政策,投资者开始获的是临时居留权,这与“绿卡”,有一定区别。新移民若想获永久居留权,则需依据欧洲条件再次申请。 第三:怎样保留自己的“居留权” 移民欧洲后,欧洲移民国家对如何保留“居留权”有一定要求,移民者需注意相关政策。 第四:保留“居留权”与房产所有权的关系 移民在投资前,需知道居留身份与产权的关系。比如:希腊、塞浦路斯等,虽没有“移民监”,但一旦房产出售,会丧失居留许可。西班牙及葡萄牙也需持有房产前提下,才可续签“黄金签证”。 第五:移民后不是所有国家都能工作 受欧债危机,欧洲不少国家饱受失业困扰,因此,欧洲国家对移民者的工作有严格的限制,像希腊和塞浦路斯这些国家,移民者在取得国籍之前,不许在当地工作,只能办企业。但葡萄牙投资者,除了办企业,也可接受企业的雇用,这点对移民人士是巨大的吸引。
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投资法国房产最有效的获利方式

自大革命以来就受到宪法保护的法国,是一个极具魅力的国度。而法国的艺术时尚美食之都巴黎在近期更是吸引了不少海外投资者,虽然目前还是以美国、中东等国为主,但中国投资者正逐渐取代他们的地位。 法国最有效的投资获利方式 在法国投资房产并获利的最好方式是:非职业性带家具住房出租(La location en meublé non professionnelle 法语简称LMNP)。 什么是“非职业性带家具住房出租?就是要求是在出租时,房屋中必须有满足房客基本生活需求的家具。比如床,衣柜,灶台,冰箱和暖气等(不包括床单,桌布,厨具等)。不过,通过业主都会在出租前配备碗筷被子被单等更为丰富的生活用品,以便租给短租游客。在法国,法律称此租赁合同为“带家具出租房屋”租赁合同。 事实上,被法国法律所认可的房屋出租方式有两种,其中的一种就是以上所提到的“带家具出租房屋”;另一种则是“不带家具出租房屋”。 带家具出租房屋 这样的带家具的租房合同就没有时间的限制,可以是一天,最长不超过一年(当然合同可以续约)。同时房屋的出租价格也不受限制,由双方自由约定。 比如在巴黎,一套豪华套房可以以每天2500欧元的价格出租,如果按30天算,房租就是7.5万欧元。法律在出租时间上并不限制。 在税收方面,这种投资方式最为理想。因为,房屋本身的价格可以算作折旧的费用去抵消房租的收入。另外,贷款的利息可以作为支出抵消房租的收入,从而达到免税的目的。 法国对房产的折旧以20年来计算,也就是100万欧元的房产每年可以折旧5万欧元。例如,一套价值100万欧元的房产,年租金收入在5万欧元,在20年中,这套房的房租税为0。 另外,法国房产都需要缴纳土地税和居住税。比如巴黎地丽日区一套3居室的套房,所有税收大概在2000到3000欧每年。同时20年后巴黎的房价很可能是目前的5倍(目前巴黎房价在15年间已翻了3倍)。而在投资回报上,每年的净收益很容易就可以10%。 所以涌正投资建议想要通过出租法国房产来获取回报的投资者选择带家具的形式出租,从而得最好的回报,又能完成增值保值的功能。 不带家具出租房屋 对于第二种出租方式,法律对它有专门的定义。这样的出租合同法律规定必须是三年一期,合同结束后除非是收回自己居住或者出租给另外的房客,否则是不能回收房屋的(如果是出售房屋,新任房东必须履行前任的租房合同)。 另外在某些大城市,如巴黎,房屋的租金是受到政府限制的,不能高于政府的规定。另外在税务方面,以房租的收入减去租房的费用(不包括物业费和贷款的利息)作为计算税务的基数,最后统一到个人总收入里面,按照比例交付税金。 所以这并不是一种让人感兴趣的出租回报方式,同时回收房屋也会很麻烦,而税收过后回报率也相对不高。因此,我不建议中国投资者选择这样的出租方式来投资法国特别是巴黎的房产。 在巴黎,带家具的房子可以出租给来自世界各地的游客,从沙特到加拿大,从巴西到日本,俄罗斯。另外巴黎有很多高端的商务旅客,他们最钟爱可短期出租的房屋,如3~6个月。虽然巴黎的酒店入住率平均达到90%,但是,带家具的房子价格比酒店便宜1/3,面积更大,选择自由度更广,非常受到客人的欢迎。 当然,为了实现这样有吸引力的投资计划,应该从找到一套好地段的房屋开始:如一个富有历史性的地区,那里有商店,有便利的生活设施,餐馆,公交系统,附近有名胜古迹等。

英国房产故事:5个月,从看房到交钥匙,我在伦敦有了属于自己的窝

我来自北京,现在是两个孩子的妈妈,目前定居伦敦,有自己的一个小窝。 说起在在伦敦的买房经历,我总结出来就是四个字“无痛买房”。 我在北京念完本科,去了伦敦读研、工作,又在北京工作了几年。 两座城各有各的喜欢,也各有各的味道。 因为老公在伦敦长期工作,我又回到了伦敦,并决定在英国定居下来。 在英国找工作虽然不易,可我还算幸运,找到了喜欢的工作,和国内工作经历无缝对接,很快就适应了。

在德国,买房好还是租房划算?

买房好还是租房好?这简直是一个无解的问题。在中国,更多人的会选择买房。但是在德国,呵呵,这是一个非常纠结的问题。 2005年12月31日以前,在德国买房,政府按照家庭人数,给与购房补贴,补贴分8年付清,比如四口之家,买房8年后共能得到2万3千多欧元的政府补贴。这个补贴对当时的德国人买房起到了促进作用。可想而知,当时的德国人是多么不喜欢买房,就是一个传统的租房国家。 现在德国的房租日益上涨,以2017年为例,以人口低于5万的小城市,房租更是日益上涨。距离瑞士较近的德国城市Lörrach(勒拉赫)涨幅最高,为8.5%。斯图加特东南部城市Ostfildern (奥斯特菲尔德尔恩)在测评中排名第二!这个只有3万8千人的小城相比于去年同期房租上涨了5.7%。这些小城基本上都是大城市的卫星城,距离大城市并不遥远,以前房租真是超级便宜,或许是大城市的高房租导致了人口的外溢,现在的人们纷纷把目光盯上了这些卫星城,导致了房租的暴涨。 现在这种德国房租暴涨的境况下,买房合算还是租房合算呢?而且随着低利息政策,在储蓄根本没有吸引力的情况下,而房贷利息又比较低,所以很多德国人的投资理财方式转为购房。
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关于德国房地产税你必须知道的

德国是一个传统联邦制与土地私有制国家。财政收入可分为四项:两级共享收入、联邦固定收入、州政府固定收入、地方政府固定收入。房地产税收是德国政府财政收入的一部分;在税收设计模式上,实行对房屋和土地一体化征税的模式。德国政府不仅对房地产的保有环节进行征税,也对房地产的流转环节予以课税,基本上保障了公民的基本住房需求。 德国房地产保有环节的税收主要包括土地税和房产土地税。而房地产流转环节的税收主要包括土地交易税、遗产税、赠与税、差价盈利税与资本利得税。 一、土地税施行一年一缴 基于土地溢价归公的基本原理,并维护税收正义的理念,德国对其境内占有土地的人设置了土地税,法律依据为1973年《联邦土地税法》及其修定。 目前,德国土地税实行一年一缴制,纳税人为土地所有者,征税对象为各企业、农业、林业等土地占有者,具体划分为农林生产用地和非农林用地(指可建不动产或有建筑物的不动产)。对农林生产用地征收土地税A,对非农林用地征收土地税B。 根据《德国资产评估法》,在计税依据上,不同土地的课税价值的计算方法不同。农林生产用地的计税价值为产出价值,非农林用地的计税价值为市场价值。 在土地税税率上,按照地产的种类各有不同,如联邦统一税率对农业生产用地为6‰,对建筑用地为2.6‰至3.5‰,但是德国各市镇仍有较大的土地税调控空间,可以制定适合的税率。在税收豁免上,公共土地(如公园、墓地)、当局公共的土地及建筑物、联邦铁路、教堂、医院、科研和教育机构以及军用设施和市政公司等,享受土地税豁免政策。 二、房产土地税区别对待 长期以来,德国政府高度重视居民对房地产的基本需求,对房地产的买卖和经营予以严格的区别对待,对自有自用的第一套住宅(不包括度假村)不需缴纳房产税,只是对房基地征收土地税。德国普通居民在购置住宅时,也未将房基税列为重要的考虑因素。 对于房产土地税的具体设计,德国制定了专门的《房产税法》,房产税由德国地方市政府负责对不动产征收,采用比例税率,税率范围为0.98%至2.84%,平均税率为1.9%。在计税依据上,采用从价计税方式,即按照市场价值和年租值作为房地产税税基和评估依据。 在税收优惠上,除了对购买和建筑住宅的居民予以所得税特别扣除外,自1990年起德国对居民购建的自有自用住宅,推行新的土地税优惠政策。对于标准的四口之家,税收优惠的面积为独户住宅在156平方米、双户住宅在240平方米以下。 1、土地交易税 土地交易税作为一种特别流转税,属于财政交易税范畴。纳税主体为土地转让方与受让方,征税对象为德国境内地产的转让交易。计税依据一般为交易价格,若交易价格不存在或无法确定,则应按照德国资产评估法的相关规定以地产评估值为基准,一般为市场价值的60%至80%。 为鼓励居民拥有自己的住宅所有权,并打击炒房者的投机行为,德国政府多次调整土地交易税税率,2017年土地交易税的普通税率为5.5%至6%,土地所在州政府可以具体确定适用税率,如柏林和汉堡的税率为6%。 2、遗产税与赠与税 遗产税和赠产税的纳税人为继承人和受赠人,课税对象为所继承或受赠的财产价额,除了扣除法律规定的项目外,例如债务、丧葬费用以及其他基础扣除额,将按照遗产继承人与被继承人的亲属关系的不同,实行不同的全额累计税率,当前税率最多为50%。 3、差价盈利税等 德国政府将税收措施作为房地产市场调控的基本手段。如果房地产的投机商在不动产买卖交易中获得盈利,则需要缴纳15%的差价盈利税。 另外自2009年1月1日起,德国政府对非自住业主的房租收入征收25%的资本利得税。通过设立这些税种,大大增加了房地产投机商的成本,压缩了炒房者进行“低买高卖”的盈利空间,也抑制了德国居民可能存在的非理性买房需求。
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在德国哪个城市投资房地产?

根据德意志银行对2009-2017年德国几个主要城市的房地产市场调研结果,小编总结了在柏林、杜塞尔多夫、法兰克福、汉堡、慕尼黑和斯图加特几个德国大城市中,最值得投资房产的城市。下面这一部分引至德意志银行的调研报告。 在慕尼黑,房价在2009至2017年间增长超过两倍。与此同时,人口从136万增加至153万,增长了12.5%(小编提供)。住宅短缺达几万套,房屋空置率几乎为0,目前及将来的建造项目仍无法满足需求。供给的短缺会在未来几年继续推动房价和房租的上扬。 在柏林,房价2017年的年增长率高达10%。失业率创历史新低,新增住宅速度缓慢。在2018年房价和房租将保持10%的增速。 法兰克福每年人口增加8000人,房屋短缺率达5万套左右,因此2017年房价和租金的增长,不仅仅由于英国脱欧。在未来几年房地产市场供给仍有很大不足。 在汉堡,房价从2009年其增长了70%。和其他大城市相比,租赁的增长低于平均值。主要原因是新建住在较多并且人口总量保持稳定。所以目前的低利率是房价上涨的主要因素。因此汉堡房价将对贷款利率更加敏感。2018年贷款利率不会有明显增加,因此汉堡房价在2018年将保持增速。 杜塞尔多夫的房价也和汉堡一样,对利率比较敏感。而且从2009年以来,人口仅增长了5%。房价和租金的增长均低于平均值。 斯图加特的人口增长比较缓慢。从2009年以来,增加了6%。城市处于盆地,导致可用于住宅建设的面积有限,加上经济和劳动力市场的繁荣,推动了房价的走高。自2009年以来房价增长了一倍,仅2017年就增长14%。租金自2009年增长了63%,仅2017年增长12%。房价可能仍然会持续增长。 虽然德意志银行的调研报告中说,这几个城市的房价都会上涨,但是投资者永远追求高回报率。根据上述的简短报告,小编马上划掉了汉堡、杜塞尔多夫和斯图加特三个城市。小编看来房地产市场的走势由供需关系决定,依靠贷款利率低推高房价,太不靠谱。因此我们进行预测时要考虑供给和需求两个因素。供给侧,包括现有住房短缺情况和通过审批在建住房两部分;需求侧,主要体现在人口增长及就业情况。 下面我们就详细分析一下值得关注的三个城市。 慕尼黑 根据官方统计数据2011到2015年,慕尼黑完成新建住宅36000套。2016年完成新建住宅7400套。2017到2021年预计每年新建8500套。慕尼黑人口从2011年的136万人增加至2016年的155万人,到2017年回落至153万人。德意志银行调查估计,2017年慕尼黑房屋短缺约为40000套。预计到2030年人口将增长至170万。考虑现有住房短缺40000套,到2030年每年需新建10000套才能满足需求。按政府规划到2021年,每年新建8500套,明显无法满足需求。2017年慕尼黑就业率增长了3%,失业率4.3%。2009至2017年就业率增长高达22%。此外,慕尼黑就业人口本科毕业比例达32%,在德国大城市中排名第一。房屋空置率约为0,办公用房的空置率也由2013年的7.2%降低至2%。根据Numbeo的统计,2017年慕尼黑非市中心房价为每平米6370欧元,在欧洲排名第7(前6名为日内瓦、苏黎世、巴塞尔、伦敦、巴黎、洛桑),2016年慕尼黑以每平米5340欧元排名第14。2017年独栋楼房和公寓价格涨幅分别为8%和12%。伦敦及瑞士的几个城市非市中心房价每平米已超过7000欧元,慕尼黑仍有上涨的空间。与此同时,政府没有把精力集中在增加建设上,而是加强了监管。例如房屋空置三个月以上可能受到罚款。

干货 | 在法国贷款买房,你必须知道这些事!

不是所有人都有能力全款买房,也不是所有人都愿意全款买房。 所以,在法国通过贷款买房还是很普遍的事情。今天要跟大家聊一聊法国贷款买房那些事儿。 什么情况适合贷款? 这个问题其实很简单,它涉及我们所说的résidence principale即主要居所。通常来说,如果买的是第一套自住房子,那么这套房子就是我们的主要居所。接下来,如果你要买第二套、第三套……不用于自己住,一般就是我们所说的“投资”。
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法国房产投资攻略

为什么要在法国投资房产呢? 关于这个问题的解答 我们就需要看一下最新法国房产市场的形势。 投资法国房地产正当时,理由是房价下跌、贷款利率降至历史最低水平,因此2015年是投资不动产的好年份.从目前情况来看,10年期国债(OAT)的收益率只有0.6%,人寿保险的收益率介于2.5%和3%之间。与这些投资产品相比,房地产是“风险收益比”最佳的投资产品。目前的房贷利率在2.5%上下,可以购置质量不错的房地产。其收益率介于3%到6%。房租收入可以抵消全部贷款利息,甚至还可以还点本。另一个好消息是利率近期不仅不会上调,反而会降。 行家指出,以欧洲央行现在实行的政策,利率会一直很低,可能还会再降。今后数月可能会降到2%以下。另一个有利投资的因素是房价在下跌。外省大多数城市都跌了。法国房地产联合会(Fnaim)指出,房价已回落到2007年的水平。 除了法国本地房产市场房价下降 贷款利率持续降低的优势外.中国房产与法国房产的区别也解释了 在法国投资房产的优点所在.. 首先 在法国买房时所说的面积是使用面积,而且扣除阳台,地下室以及层高低于 1.8 米的地方 (有些顶层房有斜顶),相较于中国买房时所说的建筑面积,有将近 30%的差别(比中国的大)。 其次在中国,买房买的是房屋土地的 70 年使用权。而70年大限,一直是一个令公众十分敏感的话题,具有一定的不确定性。而在法国,买家买到的则是对房屋土地的永久性产权和使用权。 最后是房产的寿命。这个因素在国内很少有人注意,因为一般房子的使用时间比较长,而中国房 地产市场高速发展到目前还不到 15 年,大多数人并不太会在意。可事实上,目前中国房子由于建造质量本身就一般,又缺乏必要的维护和修缮,房子的寿命可能远低于 70 年土地使用权。 而在法国,房子的维护和修缮是法定的(虽然很贵),甚至维护期也有相关法律参考,所以大多 数房子都保养的很好,特别是小巴黎,典型的巴黎建筑大都有 80 年甚至上百年的历史,由于 都是石材建造又有定期维护,所以状态依然很好。 在法国如何谨慎选择房产类型呢? 谨慎投资方能成功 尽管形势有利,但投资人还得谨慎。若要投资套房,您得偏重靠近交通、学校和商店等有利因素。若选择市中心,宁愿购置大学生和年轻夫妇青睐的小面积套房。如是郊区住宅区,您就得偏重适宜家庭居住的大面积套房或独立房屋。 若是投资商铺,位置是成功投资的关键。市口好,店铺就不会空很久。同时也要核实客源区质量。 投资服务型寓所 享受服务型住宅的优惠,但又不致遭遇风险(如经营者倒闭),投资“二手”寓所(旅游、学生、老年人等公寓),可以做到这点。虽然您享受不到减税优惠,但购买价可享受20%—30%的减价,并可享受带家具出租者的税务优惠。再者不会有不利的意外。不过,买之前要弄清寓所的建筑年代和状况,因为可能会有工程。 翻修旧房合理避税 2014年,一套新房的均价约每平米5000欧元,旧房是3500欧元。旧房投资平均收益率是税前4%到6%。 翻修旧房可以减税。这个优惠不在避税优惠上限范围(每年一万欧元)内。因为在出租型旧房里施工可以给您产生“地产赤字”(déficit foncier)。您可以在施工当年从您的总收入中刨除,金额最多可减1.07万欧元,余下的赤字可在接下来的10年里从地产收入中减去。 在法国投资房产时候要收哪些税? 法国的房产税主要有以下几方面税种构成。 1.居住税。所有拥有住房和车位的人都必须缴纳住房税,也就是说居住税由房屋的居住者缴纳,作为投资房,房东是不需要交的,而税率因各地区不同。以巴黎为例,征收8.8%,省征收2.19%,再加上0.161%的特殊设施费,总税率为11.151%。(学生可以不用交)如果房屋空置,业主无需缴纳居住税。如果配备家具的物业的业主只入住一年中一部分时间,其他部分时间将其租出,需要缴交商业税。 2.土地税,对业主征收,不论物业是否被租用。在土地税上要加征8%的地方税收管理税,总 地税为9.23%。土地税还细分为 建成房屋土地税和未建房屋土地税。税额以地产的租赁价值作为征税基础,乘以一个可调整的税率计算得出。以上提到的两税由法国各大区、省、市镇...
德国柏林

德国置业基础篇:一文看懂德国置业

1. 国家介绍 德国,德意志联邦共和国(德语:Bundesrepublik Deutschland),简称德国,地处欧洲的心脏位置,连接东西欧的重要位置。德国由16个联邦州组成,首都是柏林。 德国拥有12,229个大大小小的城市,柏林、法兰克福、慕尼黑、汉堡、杜塞尔多夫等城市,是德国主流城市,拥有诸多公立中教育,大学林立,可谓是地理、人文等方面都为德国居住、创业、移民、置业的上选城市,也是世界资本追逐的房产市场。 德国是一个高度发达的国家,在欧盟区一枝独秀,世界第四大经济体,仅次于美国、中国和日本。英国脱欧后,德国的欧洲经济地位优势更为突出。 德国有名的大学,分别有: 慕尼黑工业大学、慕尼黑大学、海德堡大学、卡尔斯鲁厄理工学院、柏林洪堡大学、柏林自由大学、亚琛工业大学、弗莱堡大学、柏林工业大学、图宾根大学等。 德国是一个人才辈出的国度,如爱因斯坦、歌德、莫扎特、巴赫、贝多芬、辛德勒、格林兄弟、西门子、费迪兰保时捷等均来自德国,德国被称为“诗人与思想家的国家”,目前共孕育了60多位诺贝尔奖科学家。德国拥有如此多的“天才”,很大原因是其教育体制,德国教育体系备受世界人民认可。 2. 置业特点优势 永久产权:德国房产大多为永久产权。 市场成熟:经过几十年的发展,德国房产市场十分完善,信息公开透明,保障买卖双方权益。 欧元稳定:欧元是使用广泛的国际货币,选择欧元系资产保值性强。 房价趋涨:自德国楼市回暖以来,房价上涨趋势已经确定,将保持长期温和上涨。 三重收益:同时享受租金收益,房产增值,货币红利三重收益。 3.购房必了解 ① 购买条件 持有有效护照,资金状况良好的成年人,即可购买各类型房产(新房,二手房,土地,商业地产)。 ② 产权 均为永久产权。 ③ 销售面积 按照套内实用面积计算。 ④ 付款政策 首付分期支付,一般首付50%,首期10%-30%不等,余下款项于收楼时支付,收楼后开始供楼。 ⑤ 房贷政策 海外人士借贷可达50%,期限10-20年 借贷利率3%-5%(具体视条件而定) 4.德国主流城市介绍 中德房产置业特点对比
加拿大房产市场

加拿大买房常见十大问题全解析

1、在加拿大买房能移民吗? 不能移民。对于“加拿大买房能移民吗”这个问题,虽然在加拿大买房属于一种商业投资行为,但是这种投资属于投资者个人行为,加拿大政府没有调控与管理的资格,由于申请加拿大投资移民必须将资金置于加拿大政府指定基金的管辖下,申请人无权掌控资金的投资方式,因此投资者在加拿大买房是不符合加拿大政府投资移民规定的,而且目前为止加拿大政府并没有开放类似政策。 移民问题可以具体参考各省移民政策,可以打分,按政策要求准备文件,评估自己的水平。 2、买卖房屋是否一定要本人到加拿大? 如果购房人需要向加拿大银行申请贷款,则本人一定要来加拿大,与银行当面签署贷款文件。如果不需要加拿大银行贷款,则可以通过传真形式签订购房合同或委托代理人办理交纳定金、验房及交房的相关手续。您聘请的地产经纪人会通过现代通讯手段:传真、扫描、邮件等方法处理在买卖过程中需要您签字的文件;检验房屋由第三方注册验屋师出具相关的报告;最后的钱房交易及到地产局获得产权文件都由买卖双方各自的律师来完成。 3、中国人在加拿大买房有什么限制吗? 外国人或非加拿大居民可以自由买卖加拿大房地产。根据加拿大联邦政府«公民法»,非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产,其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了各省权力以对非公民与非永久居民,或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。 4、外籍人士在加拿大买房有什么要求吗? 外国人需要在加拿大本土开设银行账户。 无论是否是加拿大居民,都需要保持良好的信用记录。 外国人需要有足够的首付款。 外国人可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。 外国人需要做好加拿大银行账户的管理和安排。 外国人在贷款买房时,银行会要求律师在登记产权时备注“外国人税务条款”,即,在卖房时,借款人如果依然还是非居民身份,需要将部分卖房款留置到完成税务申报之后再决定如何处置售房款。 5、外籍人士在加拿大买房子首付需要多少钱? 不同借贷机构对首付款有不同的要求,如果外籍人士被加拿大银行认定为高风险信用对象,您可能需要支付更多的首付款。某些借贷机构要求外籍人士准备至少35%的首付款,并要求该笔款项在加拿大存放30到90天。有时候,借贷机构还会要求不足35%首付款的贷款人购买房屋借贷保险。 6、买新房还是二手房? 买新公寓固然是一个不错的选择,可目前加拿大合适的房源要么房价太高,要么户型不合适,而且大多是楼花,所以不能马上入住。相反,二手房基本可以马上入住,而且随时可通过地产经纪安排看房。即使有些二手房的设施比较陈旧,如厨房及卫生间,但只要格局合理,配以简单的装修,一样能有新家的感觉。另外,都市上班族一般都是“打卡一族”,如果两人不幸同属“打卡一族”,那么距离两人工作单位较近或者临近公共交通的二手房就是一个不错的选择。这样可以降低交通成本,节约上班时间。 不过还是要看每个人不同的需求,楼花价格上更有优势,更适合投资。如果需要马上入住的话,楼花就不太适合。可以跟房产经纪提出需求,帮你找到合适的房产。 7、加拿大的民用住宅一般分哪几种? 独立屋(DETATCHED,亦称SINGLEHOUSE):是建筑在所属土地上的单一独立房屋,业主拥有房屋与土地的权利,无管理费。 半独立房屋(SEMI-DETATCHED):房屋的一侧同另一所房屋的外墙相连,无管理费。 连排镇屋(TOWNHOUSES):一排房屋两侧均相连,分为有管理费和无管理费两种,取决于物业是否有与其他业主共同拥有的共用和共管部分。 共管公寓(CONDOMINIUM),每个单元有独立的业主,与其他业主共同拥有其共用和共有部分的权利,有管理费。 8、加拿大买房“下offer”是什么? 在加拿大的房地产交易中,Offer实际上就是一种“买卖的协议(AgreementofPurchaseandSale),它可以由买方准备,也可以由卖方准备,但通常都是由买方准备。买方的经纪人根据买方的要求起草,由买方签字后再交由卖方过目。卖方可以CounterOffer(还盘),买方也可以再还回去,几个回合之后,双方达成一致,在Offer上签字,该Offer即成为了具有法律约束力的合同,双方都要遵守。 一份标准的购房Offer通常包括以下内容: 1、基本细节:售房者、购房者的姓名,待售房屋的地址。 2、购买价格,同时包括定金、首付款和银行贷款等。 3、私人物品的处理,如窗帘、厨房电器、洗衣机和烘干机等是否留下。 4、买卖双方承担的基本责任和义务。 5、交房时间和要求对方答复的期限。 9、如何在加拿大“抢意向书(offer)”? 第一,要了解市场。尤其是遇到要价较低的房子要冷静的分析房屋的真实市场价格。同时设定自己对房屋的喜爱程度而愿意为此而多付的价格。这二者之和大致就是应该出的价格。这个价格我喜欢称之为不后悔的价格。无论是买到还是没有买到都不会后悔。需要指出的是抢Offer同一般买房的过程地最大区别是中间环节少,往往是一轮定论,而没有实际讨价还价的经过几个回合。所以出价最好一步到位,以免丧失良机。 第二,事先到银行做好贷款评估或预批,了解自己的底线是多少,对自己的承受能力做到心中有数。 第三,事先验屋,最好能够取消验屋条件,但不能一概而论。 第四,准备好定金,最后是搬家。这些细节在最后关头对你是否胜出非常重要,并且能够给你省下钱。 10、外籍人士购房是否可以向加拿大银行贷款;能贷多少;是否和房屋的年龄,购买者的年龄有关? 可以贷款,加拿大居民通常可以很轻易地贷款房价的70%,非加拿大居民可以贷到60%-65%。贷款可以分20-25年摊还,目前贷款利率比中国要低不少。贷款和房屋的年龄无关,和购买者年龄也基本无关,这也从某方面体现了加拿大银行对房价的信心。
法国

投资法国房产:城市还是乡郊?

当在海外购房时—无论用作投资、度假屋或退休屋—地段都是最关键通常也是最艰难的选择。 很多人让情感支配理智—他们只是喜欢一处房产,却并未妥善衡量所有的因素。当购买房产用作纯投资时,确保您的购房能够使您获得最大的资本增值及可靠的租金回报是很重要的。 法国城市房产 通常,位于城镇或城市的房产是海外房产投资的最佳选择—城镇全年都有就业人口,因此整年都有售房及租房机会。如果大量人口涌入城镇,即会出现供不应求的局面,由此推动房价上涨。许多法国人也在城镇租房,他们在更远的地方拥有一套住房,只在假期及周末时居住。设有大学的城镇同样具有投资市场,大学住宿的需求将使租赁市场保持繁荣。 大型国际企业所在城镇(如蒙彼利埃、马赛、里昂、图卢兹、尼斯和波尔多)的住房需求可能较大,再次推动房价上涨。政府也更倾向于对这些城镇的基础设施投入更多,从而吸引更多的企业,住房需求也因此增加。在这些城镇,售后重租的房产很受欢迎,并有机会成为保障租金计划的一部分。这些城镇大多拥有较之巴黎相对廉价的在售房产,因此回报潜力较大。 当在城镇选房时,选择一处尽量迎合不同类型人群的房产至关重要—从游客、学生到专业人士,以使您最大限度保证可靠租金收益。如果存有疑问,可咨询当地租赁机构,也许能就该地区最受欢迎的出租物业类型给您提供一些建议。 法国乡郊房产 在法国的乡郊购买房产也不意味着全盘皆输。如果您选择在乡郊购房,找寻一个房屋能获得长期租赁的地段—可能由于附近有一所国际学校因而吸引家庭住户,抑或周围有良好的交通系统从而吸引通勤者。离国际机场车程较短的农村房产可能吸引度假租户或那些每周往返于英国的人群。 乡郊房产差别很大,其他需要考虑的因素包括与最近的便利设施的距离,或离您周围邻居的距离。如果您仅为租金收益购房,最好是购买一处离当地商店不太远而又不远离邻居的房产。找寻一处附近有旅游景点的房产可赚取额外的收益,因为该房产将对游客有极大的吸引力。 房产的有利因素越多越好—如果您在气候温暖的地区购房,那么游泳池即是一个好配套设施。一套带游泳池的房产可能在初期购买时略贵,但未来额外的租金收益将是购买价的数倍。此外,房产靠近海滩或湖泊也是一个很好的卖点。周围的设施,如高尔夫、垂钓、徒步路线、附近配备餐馆的美丽村庄都将在吸引度假租户方面为您带来积极的影响。如果您的主要市场是面向度假者,记住房产很可能存在数周的空置期。您可在旅游旺季或该地区发生任何热门事件时增加租金,在淡季时降低租金。请记住,即使处于淡季您的房产也可能有充足的市场,因为不是人人为了度假而来,淡季月份也可能会举办不少乡郊活动。 法国的城镇、城市和乡郊地区都适宜房产投资。地段很关键,但您的个人喜欢也很重要。全国各地的大量选择足以确保您能找到一处您喜爱同时兼具租赁市场的房产。

新政策下的泰国房产,必要了解2019年泰国银行贷款利率!

今年2019年被认为泰国房地产市场充满挑战且新的转折点一年。前几天写到的白皮书与政策篇或许对于不知情的人来说,只是一个片面之词,或许会与小编一样,由于许多因素的考虑,如今的泰国房产对于很多人来说需要观察,无论是国内外市场的助推,还是即将到来的大选、货币政策放宽, 稳定市场,快速提高销售率和控制供应量成为今年各大开发商的首要任务,根据泰国当地几大房地产信息中心协会提示到,2019年的房地产市场仍然还会显示上升,市场属于风口上的“肥猪”。 根据房产信息中心预测,今年曼谷的郊区将是一个重点发展的热门投资地。特别是在轨道交通沿线的路段,如BTS绿色线Bearing-Samutprakarn,蓝色线,橙色线和粉色线将是今年在各项因素刺激住房需求的版块。 在过去几年,购买公寓中逐渐发生变化。购买力与如今的市场高昂价格不成正比,曼谷土地价格上涨推动新开发的公寓价格已超过每平方米1-2万泰铢。此外影响2019年泰国房地产的因素第一个就是经济走势增长速度较慢。影响“购买力”是今年即将执行更严格的抵押贷款政策,当地购买人的分期付款负担日益增加,平均每1.25%的利率进行调整。将影响购买力约上升2%。 开发商在市场上将加快销售和转让,根据泰国银行(BOT)的抵押贷款控制措施将于2019年4月1日生效,销售速度和项目启动今年将放缓。根据贷款的要求,有迹象表明本地多家金融机构审核更加严格,几乎没有项目贷款,但如果在政策启动之前进行贷款,或许银行的审批通过率和利率会放松。对于泰国银行贷款的利率,今年年初已更新最新的贷款利率,当然,也有人会问到,当地银行贷款与我们海外有什么关系?如果对于长期工作生活在泰国的中国人来说,或许是一个不错的参考,也让海外的投资客了解下泰国银行贷款利率是怎么样子的,今日提供的数据准确是以银行对外市场放出的标准利率。

纽约曼哈顿房市的实力和未来潜力

纽约,是全世界金融、文化、艺术、时尚等领域的中心。每一天,都有很多怀揣着梦想的人从世界的各个角落汇聚到这里。纽约曼哈顿是全球500强企业总部汇聚的地方,汇聚了大量的高净值人群。 曼哈顿区是纽约的市中心, 纽约最重要的商业、金融、保险机构均分布在这里。作为纽约的精华地区,既满足学区的良好,也满足了生活的多元化和便捷度等。 曼哈顿有很多非常好的中学和大学,其中包括世界排名前50的知名学府如哥伦比亚大学、纽约大学等。 曼哈顿四个推荐的购房区域主要围绕中央公园、时代广场 、哥伦比亚大学和纽约大学。 在纽约曼哈顿拥有一间房产是许多人的梦想,甚至被视为“存放资金的避风港”。中国买家看好曼哈顿豪华地产,多以投资公寓为首选,在投资的同时,也为后代来美读书工作铺好了路。   内容重点是以下五个部分组成:纽约房产介绍、曼哈顿房产介绍、未来曼哈顿市场展望、项目介绍、互动环节。

西班牙房地产投资要了解中西房地产的7大差异

导读 随着国内经济的崛起,海外置业越来越受人们的欢迎和青睐。投资门槛的逐渐降低,使越来越多的中国人将投资转向西班牙房产。但是很多置业者却因为中国和西班牙房地产的差异,而难以正确选择投资行为:西班牙房产税费与中国有什么区别?产权性质有什么区别?接下来的文章总结了中西房产的十大差异。 1 城市与小镇的差别 在中国,城市和小镇差异化较大。城市是一个相对商业集中的地方,所有的机构都在其中。经济条件要比农村好很多,平常的衣食住行也会方便许多。 在西班牙,每一个区域都会有自己的一套完善的生活配套设施系统,商店、饭馆、医院、学校,超市为居住的人提供了很大程度上的方便,差异化较小。 2...

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